Cancelación de anotación de embargo posterior a opción de compra que se ejercita

Autor:José Félix Merino Escartin
Cargo:Registrador de la propiedad
RESUMEN

Resolución de 18 de mayo de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Torrent n.º 2, a cancelar un embargo tras el ejercicio de una opción de compra.

 
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Tras la inscripción de una compraventa en ejercicio de una opción de compra, se pretende mediante instancia la cancelación de una anotación preventiva de embargo posterior a la opción, que se arrastró en la inscripción del ejercicio de la opción.

El registrador la deniega por entender que se exige consignación -art. 175.6.º RH y concordantes-.

El recurrente aduce que al tiempo de ejercitarse la opción no constaba el embargo y además que no hace falta la consignación ya que ésta carece de objeto, al haberse deducido diversas cantidades justificadamente.

La Dirección resuelve: una vez ejercitado un derecho de opción puede solicitarse la cancelación de las cargas que hubiesen sido inscritas con posterioridad al reflejo registral del mismo (en este caso una anotación de embargo), pero para ello es necesario como regla general el depósito del precio pagado a disposición de los titulares de las cargas posteriores (arts. 107.10 LH y 175.6 del Reglamento); al afectar el ejercicio de la opción de forma tan directa a los derechos posteriores inscritos en la medida en que deben sufrir la cancelación del asiento sin su concurso, se requiere que puedan al menos contar con el depósito a su disposición del precio del inmueble para la satisfacción de sus respectivos créditos o derechos.

Pero la cuestión planteada consiste en determinar si en este caso resulta necesario el depósito y, de ser así, con qué importes debería efectuarse: El principio de consignación íntegra del precio debe impedir pactos que dejen la consignación y su importe al arbitrio del optante, pero no puede llevarse al extremo de perjudicar al propio titular de la opción, que goza de preferencia registral frente a los acreedores posteriores. Así pues es necesario analizar los eventuales pactos establecidos sobre este particular:

a) Deducción del importe de la prima de la opción. Es un pacto bastante frecuente en la práctica, que incentiva a quien adquiere el derecho de opción, al permitirle, si finalmente lo ejercita, aprovechar las cantidades que abonó para adquirir la propia opción. Al constar en el Registro que la cantidad pagada por el otorgamiento de la opción se deducirá del precio, si se ejercita tal derecho, cualquier titular de un derecho posterior...

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