La función registral calificadora, la protección de los consumidores y la cláusula penal en los autos del Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña
| Autor | José Manuel García García |
| Cargo | Registrador de la Propiedad de Barcelona |
| Páginas | 1313-1358 |
Dedicatoria: A los consumidores, esos nuevos terceros de la sociedad de masas, con quienes está indisolublemente unida la función registral calificadora diariamente.
registral calificadora en los autos del presidente
del Tribunal Superior de Justicia y las Resoluciones DGRN
de 8, 9, 10, 11 y 14 de octubre de 1991
Los autos del Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña dictados en recursos contra notas calificadoras vienen recogiendo una doctrina amplia, moderna y progresiva de la función registral calificadora, teniendo en cuenta la característica de función cautelar o preventiva de la misma y mostrando una gran sensibilidad social para evitar los abusos a que se ven sometidos los consumidores inmobiliarios por parte de las entidades que operan en masa pretendiendo en sus contratos de compraventa, hipoteca, leasing, estatutos de propiedad horizontal y conjuntosPage 1313 inmobiliarios que prevalezcan en el tráfico extrajudicial cláusulas abusivas y asfixiantes para los consumidores o adquirentes.
Ante esta situación, denunciada incluso en artículos de prensa, es evidente que los Registradores de la Propiedad y los Presidentes de los Tribunales Superiores de Justicia no pueden quedarse cruzados de brazos.
Pero frente a esa concepción amplia, moderna, cautelar, progresista y social de la función registral por parte del Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, la Dirección General de los Registros y del Notariado viene revocando últimamente gran parte de esos autos presidenciales, que quedan así olvidados y sin conocer por los juristas y por los ciudadanos en general, a pesar de que contienen una sana y correcta doctrina en este ámbito extrajudicial tan necesitado de protección.
En todo caso, los autos del Presidente están ahí y proceden de la máxima autoridad judicial de Cataluña, cuyo criterio ha de ser tenido muy en cuenta por los juristas y órganos de aplicación del Derecho, pues se trata de problemas de fondo y no simplemente de cuestiones descriptivas o de forma de los asientos.
Parece necesario, en apoyo de los autos presidenciales y en contra del criterio últimamente mantenido por la Dirección General de los Registros y del Notariado en las Resoluciones de 8, 9, 10, 11 y 14 de octubre de 1991, recordar el concepto y manifestaciones de la función registral calificadora, su fundamento, naturaleza y caracteres olvidados por dichas resoluciones; y una vez hecho esto, entrar en los temas concretos que han de resolverse en base a todas estas ideas y que son: la cláusula penal y las cláusulas contrarias a la Ley de Defensa de los Consumidores.
de la función registral calificadora
La función calificadora del Registrador está regulada por el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, que dice: "Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro".
La calificación consiste en el juicio de valor que hace el Registrador respecto a los documentos presentados como órgano imparcial y distinto del autor de los documentos para determinar si se adaptan o no a la legalidad del ordenamiento jurídico y a los efectos de extender la inscripción o de suspender o denegar, en su caso, la práctica de la misma.Page 1314
Las principales manifestaciones, entre otras, de este juicio de valor de la calificación registral se concretan en los siguientes aspectos:
- Juicio sobre la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos.
- Juicio sobre la validez de los actos contenidos en los documentos, tanto por lo que se refiere a la capacidad de los otorgantes, a la representación y a la validez del contenido o de fondo en todos sus aspectos.
- Juicio sobre la trascendencia real inmobiliaria del acto, negando acceso al Registro a los pactos de trascendencia meramente obligacional que, en ningún caso, tendrán acceso al Registro (art. 51, regla 6.a, RH).
- Juicio sobre el principio de especialidad, buscando la claridad de las situaciones jurídicas inmobiliarias, tanto por lo que se refiere a la determinación de los titulares, como de las fincas, como de los actos y derechos que van a acceder al Registro, exigiendo la subsanación de situaciones de dudosa eficacia.
- Juicio sobre los datos contenidos en el Registro que pueden provocar obstáculos para la inscripción que se pretende. Desde esta perspectiva es esencial la función del Registrador de denegar la inscripción de aquellos actos que no proceden del titular registral. Con este principio, denominado tracto sucesivo, se consigue una gran dosis de seguridad jurídica. Para los especialistas es algo natural porque es el aire en que vive el Registro. Pero, a veces, no se calibra lo que significa este principio de tracto sucesivo para la seguridad jurídica de los ciudadanos y de la sociedad en general, que sólo se consigue a través de un sistema registral altamente especializado, pues los sistemas de transcripción carecen de elementos adecuados para conseguir tal principio.
- Juicio sobre determinados requisitos exigidos por la legislación para practicar la inscripción, que aunque no determinen nulidad del acto suponen una colaboración con determinadas titularidades especialmente protegidas (notificaciones a arrendatarios a efectos del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, pago de impuestos de la Hacienda Pública, requisitos de tipo urbanístico, requisitos que en el futuro se establezcan respecto a la coordinación Catastro-Registro, etc.).
Al realizar todos estos juicios el Registrador queda alejado, como ahora veremos, de la función administrativa y se aproxima, sin llegar a serlo, a un Juez en el ejercicio de funciones de "garantía de derechos" y dePage 1315 la llamada "jurisdicción voluntaria", que no es propiamente jurisdiccional, pues ésta sólo corresponde ejercitarla al Juez.
Como decía don Jerónimo González: "El Registrador ejercita en estos momentos una doble función: de carácter judicial, en cuanto con conocimiento de causa decide, para los efectos de la inscripción, sobre la existencia y alcance de un derecho; de carácter patriarcal, en cuanto advierte a los interesados de los defectos que a su petición se oponen y hasta les aconseja el modo de subsanarlos. Al par que Juez territorial (Grundbuchrichter) desempeña un oficio noble (nobile officium) (Principios hipotecarios, págs. 266-267).
Son palabras muy conocidas de la máxima autoridad en Derecho hipotecario, pero que parece que se olvidan a estas alturas por la Dirección General de los Registros y del Notariado y, sin embargo, se aplican por el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña al resolver los recursos contra las calificaciones regístrales desde esa perspectiva de don Jerónimo González.
Además, la Sentencia del Tribunal Constitucional sobre la Ley de Costas publicada en el BOE de 29 de julio de 1991 (suplemento) da como cuestión bien sabida que "la inscripción registral da fe de la validez del título".
Después insistiremos sobre la naturaleza de la función registral calificadora.
En un sistema registral como el español, de carácter causal y no abstracto y en que los asientos del Registro tienen relevantes efectos de configuración plena del derecho real, de presunción de exactitud y de validez, de salvaguardia de los asientos por los Tribunales de Justicia y de adquisición irrevindicable a favor de tercero hipotecario, la calificación registral es el complemento indispensable de los principios hipotecarios de legitimación, inoponibilidad y fe pública registral, pues mal se explicaría esa presunción de legalidad, exactitud y validez de los derechos inscritos si no existiera el previo control de legalidad registral del documento en su más amplio y tradicional sentido.
A este respecto, dice don Jerónimo González: "La excepcional importancia que en los sistemas germánicos se concede a la inscripción y las ventajas indiscutibles que otorga a los terceros adquirentes llevan a una rigurosa censura de los actos inscribibles, a una especie de juicio hipotecario basado en los documentos presentados y en los datos regístrales que asegure el paralelismo entre los asientos y la realidad jurídica.Page 1316
Ya la Ordenanza germánica de 20 de diciembre de 1788 -continúa don Jerónimo González- prescribía que si bien los Colegios (Tribunales) no responden ordinariamente de la validez y autenticidad de los actos otorgados por las partes, están obligados a cuidar de que no se inscriban negocios ilegales o notoriamente ineficaces a fin de que no se abuse de la confianza del público en la legalidad de los actos registrados por un Juez ni se susciten pleitos o reclamaciones por la inexactitud, oscuridad u otras faltas de los documentos presentados. En su virtud, los encargados del Registro debían no sólo velar porque la petición no contuviera nada contrario a las leyes, sino también examinar si en el perfeccionamiento del acto inscribible se habían observado las solemnidades prescritas para su validez y autenticidad, si los instrumentos otorgados se hallaban clara, precisa y exactamente redactados y estaban extendidos con las formalidades y requisitos...
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