Registradores de la Propiedad y seguridad jurídica : de la calificación al dictamen de conciliación sobre condiciones generales.
| Autor | Francisco Javier García-Valdecasas Alex |
| Páginas | 3173-3237 |
a)registros y publicidad material 1todo registro jurídico cumple, entre otras, una función fundamental de publicidad 2, la que forma parte de su objeto. Así, el registro de la propiedad,
ESTUDIOS a cargo del Registrador 3tiene por objeto la inscripción o anotación (para su publicidad)de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles 4; el Mercantil, a cargo del mismo, la inscripción (publicidad)de empresarios y actos y contratos relativos a los mismos 5; y el de Condiciones Generales de la Contratación, también a cargo del anterior 6, como Sección del Registro de Bienes Muebles, la publicidad de las condiciones generales de la contratación y de las resoluciones judiciales que puedan afectar a su eficacia en los términos previstos en la Ley 7.
Cumplen los Registros, decimos, una labor de publicidad, y la trascendencia de ésta, tratándose de Registros jurídicos, la encontramos en los efectos que se producen en las relaciones entre los particulares; efectos que tienden a la máxima seguridad jurídica de prevención que el Estado, con el instrumento del Derecho, puede ofrecerles 8. Evidentemente, para saber quien tiene seguridad jurídica (v.gr.: principio de legitimación -art. 38 LH- o de integridad en la fe pública registral -art. 34 LH-)y para ofrecerla a quien se quiera valer de ella (v.gr.: principio de exactitud -art. 32 LH-)los Registros jurídicos deben cumplir con su finalidad de que el contenido de los mismos, con sus efectos en el ámbito de los derechos subjetivos, pueda llegar a conocimiento de los interesados. Se trata, en definitiva, de un sistema de protección cuya organización corresponde al Estado y que, por afectar al ámbito de lo privado en el que puede tener intereses el mismo Estado, debe delegar su funcionamiento en personas independientes que cumplen de una manera privada esa función pública de protección.
b)El registrador ante la nueva normativa sobre condiciones generales de la contratación
El Registrador, como funcionario calificado y calificante 9ejerce su labor sometiéndose al principio de legalidad. Con el recién creado Registro sobre Condiciones Generales de la Contratación se amplían sus funciones, ahora quizá más administrativas o de control a pesar de la calificación jurídica que el legislador da a la nueva institución. La función asumida por el cuerpo de Registradores de protección del consumidor y usuario puede producir, si se concibe como verdadera protección, un giro en la labor independiente, imparcial, preventiva, legitimadora y protectora del tráfico jurídico que venía desempeñando hasta ahora y aunque, es cierto, de ello podía tener un gran provecho el consumidor, éste no era tenido en cuenta, en cuanto tal, en la función registral.
Hasta ahora el Registrador, como tal, era solamente un defensor del tráfico jurídico inmobiliario y del crédito territorial que ha desarrollado su labor en el ámbito de la seguridad jurídica preventiva, importando mucho los derechos y poco, o nada, los sujetos. Sin embargo, el Derecho sobre protección del consumidor hizo que tímidamente afectara a la labor calificadora del Registrador en el ámbito de la propiedad inmobiliaria (control de cláusulas abusivas en la calificación)orientando a cierto sector doctrinal hacia el «abanderamiento» de la institución registral como instrumento de protección del consumidor inmobiliario.
Esto pudo ser un primer paso para una nueva perspectiva futura 10de la profesión. El siguiente paso lo acaba de dar el legislador en el ámbito de la contratación en la que, en un intento de organizar un nuevo Registro al que difícilmente, imposible se puede decir, se pueden trasladar los conceptos y efectos del de la Propiedad, crea a un incipiente protector de determinados sujetos: el consumidor y usuario. ¿Es el consumidor el punto de mira y destinatario de la nueva función Registral? ¿No estamos ante un lento proceso de contaminación de una institución que ha pervivido un largo período de tiempo cumpliendo la función para la que fue creada? El tiempo lo dirá, pero, sin duda, el Registrador, con su nuevo Registro, que por muy jurídico que se adjetive no deja de ser un simple instrumento de control administrativo para el que no es necesario, ni se justifica, ninguna independencia de su responsable, es más Administración (funcionario)que antes. La función protectora que la LGDCU encomienda a la Administración se atribuye a los Registradores que, en esta nueva andadura, cumplen una función meramente administrativa.
El nuevo Registro, su Reglamento, sobre Condiciones Generales de la Contratación, al igual que la ley, no ha tenido una buena acogida. Su eficacia está más que en entredicho; más que una solución de seguridad jurídica o de protección del consumidor, se habla de experimento fallido desde su intento, pero sólo el tiempo, unido a la voluntad de los que tienen en sus manos el nuevo instrumento, demostrará si las soluciones dadas son acordes con las necesidades demandadas.
No se sabe muy bien a quién beneficia el Registro pues, ya de partida, responde a lo «irracional, a lo incoherente y a lo absurdo». Si se trata de proteger al consumidor es evidente que el Registro no funcionará pues no habrá predisponente que, voluntariamente, aún con señuelos, facilite la apertura del camino que a aquél se le ofrece. Lo más grave es que aún estemos en la duda de si realmente se trata de un Registro que sirva para iluminar la ceguera de la «masa» que se adhiere a las cláusulas predispuestas e impuestas por quien sólo se rige, y ampara, por los rancios principios del pacta sunt servanda o signing is binding 11que, hoy, en la sociedad de economía globalizada, liberal, mercantilista y consumista, han de ver reducido, sin remedio, su ámbito de aplicación.
El presente trabajo no pretende entrar en la viva polémica (que por mucho tiempo se pronostica)surgida a raíz de la nueva normativa de contratos o consumo, en esa labor crítica en la que multitud de intereses afloran y evidencian dificultades para el desarrollo de nuevas iniciativas. Se trata sólo de dar una «pincelada» al estatuto profesional de Registrador, para descubrir las nuevas atribuciones que se le encomiendan tras la creación del nuevo Registro, advertir que el control de legalidad propio de la función Registral y base del funcionamiento del Registro y de sus importantes efectos no es, precisamente, lo que encierra el nuevo Registro de CGC, y examinar la única función de cierta trascendencia que puede llegar a tener el Registrador, que es la de «conciliar» mediante dictamen el conflicto de intereses que exista en orden a una cláusula presumiblemente abusiva. Por lo demás, veremos instituciones análogas de las que pueden valerse los sujetos, al margen de la nueva normativa, para salvar sus diferencias. Iniciado el presente trabajo en el análisis de la nueva normativa sobre condiciones generales, y con la perspectiva del tiempo desde los primeros trabajos sobre la materia, es necesario advertir como la tradicional función calificadora de los Registradores de la Propiedad puede verse afectada con su extensión al control de las cláusulas abusivas. Es como un arma de doble filo: es loable el intento de protección del consumidor desde el Registro de la Propiedad, pero ello afecta a la esencia misma del Registro que, además, desde antiguo, ha sido el único verdadero protector de dicho consumidor, pero sin excluir a quien en la nueva normativa no entra dentro del ámbito subjetivo de este concepto. Aportaremos, incluso, nuevas propuestas que puedan dar luz al desarrollo de una institución que no ha hecho más que nacer.
Por tanto, pasamos por alto el examen de la nueva normativa, sus contradicciones, sus omisiones, su legalidad, su utilidad, etc., de lo que ya mucho se ha dicho 12y, tras ello, sólo queda actuar en consecuencia.
El Registrador tiene atribuida una función pública y, en este sentido, debe estar sometido a la ley cumpliendo con esta función su misión de garantizar el sometimiento de los sujetos de...
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