La burbuja inmobiliaria española, actuación de las entidades financieras ante el promotor y comprador de vivienda, alternativas a la financiación y comparativa europea
| Autor | José Ramón Amo García |
| Cargo del Autor | Licenciado en Economía por la Universidad del País Vasco Director O.P. Bilbao CAM/SABADELL. Banco CAM |
| Páginas | 385-398 |
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Burbuja inmobiliaria en España
La expresión burbuja inmobiliaria en España hace referencia a la existencia de una burbuja especulativa en el mercado de bienes inmuebles en España hasta finales de 2007 y principios de 2008, aproximadamente.
El principal síntoma de la misma fue el incremento anormal de los precios muy por encima del IPC, incrementos que se explican principalmente recurriendo a factores externos, como la falta de suelo edificable, los beneficios fiscales concedidos a la adquisición de viviendas, la inmigración, la especulación y la recalificación de suelos, así como el exceso de crédito.
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Evolución del precio de la vivienda nueva en España, según la Sociedad de Tasación.
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Siguiendo el esquema planteado por el gráfico contiguo, la burbuja comenzó a principios de la década de los ochenta, le siguió la Bear Trap (1992-1997), tras la que se produjo la Fase manía en la que aumentaron los precios de manera espectacular (1998-2008), hasta que el crecimiento de los precios se frenó y entró en negativo a finales de 2008. A comienzos de 2010 se registraron leves subidas, indicando la entrada en la fase de Bull Trap, la última etapa de subida que precede al gran desplome.
Varios factores de tipo demográfico explican el tirón de la demanda de vivienda en los últimos años según estudios de B.E.
La población inmigrante en España sufrió un espectacular crecimiento, la tasa de natalidad española sufrió un descenso notable a mediados de los años setenta. Toda la generación que nació en ese momento, según indica el Banco de España, alcanzó la edad de emancipación a lo largo de la década de los noventa, incrementando así la demanda de vivienda. Otros factores demográficos a tener en cuenta para explicar el incremento de la demanda de vivienda son el crecimiento del número de divorcios. La demanda residencial turística. El número de miembros por hogar se ha reducido, así como la esperanza de vida ha aumentado, incrementado el número de hogares por habitante.
Otros factores son el arraigado sentido de la propiedad del ciudadano español tanto para la vivienda habitual como en la turística, y una demanda de residencias de “sol” propiciada por los turistas europeos.
La burbuja inmobiliaria tuvo su inicio en 1997. El Banco de España explica que el origen de la escalada de precios se encuentra, en parte, en el anterior boom inmobiliario que terminó en 1991 con “una excesiva corrección”. Como consecuencia, el Banco de España habla de “la existencia de una cierta infravaloración de este activo en la segunda mitad de la década de los noventa”. Hay quien sostiene que tuvo su inicio en 1985.
El periodo se ha prolongado hasta agosto de 2007, manifestándose principalmente en una elevación sostenida de los precios superior al 10% anual y llegando en algunos años hasta cerca del 30%.
El resultado de la explosión de la burbuja ha sido una brusca caída de la demanda y de los precios, que empezó en diciembre de 2007 y aún continúa en el 2011, con caídas en la demanda superiores al 40% provocadas por la incapacidad del mercado para absorber la enorme oferta de vivienda construida y vacía disponible. Este cambio de ciclo inmobiliario español ha tenido lugar por factores internos y externos: por un lado, la falta de liquidez del sistema financiero, causada por la crisis de las hipotecas “subprime” en Estados Unidos en agosto de 2007, y por otro, por el deterioro inter-no de la economía española, la falta de financiación y el agotamiento del modelo de crecimiento (basado en la construcción), al reducirse los retornos de la inversión (provocando la salida del mercado de los especuladores) y contenerse el crédito. En julio de 2011, la vivienda había perdido ya un cuarto de su valor desde máximos de 2007,
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cayendo su precio por metro cuadrado un 25% desde entonces, con una tendencia a la baja de la evolución del precio en el corto y medio plazo.
La crisis i nanciera
Con La entrada de España en 1986 como miembro de pleno derecho de Unión Europea y la integración en la moneda única España vivió crecimientos económicos atípicos basado en ayudas comunitarias y un sector inmobiliario motor económico que separó a nuestro país de los ciclos económicos adversos en otros países tractores de la UE ( Francia, Alemania, Italia, G.B ).
Para aumentar el recalentamiento se propició por parte de las entidades financieras el crédito barato y sustentado en premisas de riesgo exiguas.
La economía mundial con crecimientos desorbitados en economías de gran población como China, India, Rusia, Brasil se inundaba de dinero barato insuflado al sistema por una banca de inversiones ávida de beneficios cortoplacistas en detrimento de resultados recurrentes en economías sostenidas.
Algo no era lógico y B.E. advirtió en múltiples ocasiones que el recalentamiento económico traería consecuencias nefastas con la explosión de la burbuja inmobiliaria.
A pesar de ello los márgenes obtenidos en el sector promoción y construcción, atrajo a muchas constructoras a desarrollar suelo así como a pequeños promotores advenedizos y particulares con afán especulativo que señalizaban compras de inmuebles en construcción o a rehabilitar para dar un pase rápido y obtener “dinero caliente” ante la previsión de una demanda en continuo ascenso.
La explosión en 2007 de la crisis americana que llevó a la quiebra de importantes bancos, demostró que su burbuja inmobiliaria estaba basada en productos derivados con subyacentes cuasi-ficticios, habiendo inundado el mundo de títulos “basura”, lo que trae como consecuencia inmediata una profunda crisis “financiera” ( de liquidez ) en origen, pero que deriva inmediatamente en “económica” motivada por una drástica caída de la demanda.
El sistema financiero mundial está tocado y la crisis de la deuda soberana de la zona Euros es un optimo caldo de cultivo para la especulación que ha vuelto en 2011 a generar pingues beneficios a los grandes bancos y fondos de inversión que juegan en los mercados haciendo tambalear cualquier medida de política monetaria trazada por el BCE.
Desempleo
La economía española se ha sustentado, durante los últimos cincuenta años, en un modelo productivo mucho más intensivo en mano de obra que en capital e impulsado
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por sectores de bajo valor añadido, como son la construcción y el turismo, los cuales, al final de la última época de bonanza, copaban la mitad de la producción nacional. En el año 2008, el del inicio de la crisis actual, el ladrillo suponía el 18% del PIB español, las industrias auxiliares de éste, el 21%, y el turismo, el 11%. El hundimiento del sector de la construcción de España tras el estallido de la burbuja inmobiliaria ha propiciado un aumento del desempleo a una velocidad nunca vista antes. El récord trimestral se alcanzó en el primer cuarto de 2009 con 800.000 puestos de trabajo destruidos en sólo tres meses.
En los tres años que está durando la actual crisis se han destruido casi dos millones y medio de puestos de trabajo, pasando de 20,5 millones de ocupados al final de 2007 a los 18,2 millones actuales, según la Encuesta de Población Activa. La tercera parte de los empleos perdidos, unos 750.000, corresponden al sector de la construcción.
La destrucción de empleo causada por el fin del modelo inmobiliario no se acaba en los parados de la construcción. Como consecuencia de los altos precios de la vivienda que están pagando las familias españolas, la renta disponible para el consumo es escasa, lo que conlleva pocos ingresos en las empresas, y por consiguiente, recortes de plantillas y más desempleo.
Actuación ante el promotor y comprador de vivienda
Las entidades financieras han sido en buena parte culpables del exceso de oferta del préstamo para la compra de suelo y posteriormente convertido en promotor y una vez subrogado en préstamo al comprador de vivienda.
Los ocho bancos españoles más relevantes tenían al cierre de septiembre de 2011 un total 128.585...
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