La buena fe en la interpretación de los problemas hipotecarios
| Autor | Manuel Amorós Guardiola |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 1523-1586 |
La buena fe en la interpretación de los problemas hipotecarios*
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Es Imposible que puedan pasar bien las gentes en el mundo si no se fía y se confia
(Cervantes : Coloquio de los perros).
Debo comenzar recordando mi afición al tema de la buena fe desde que me inicié en el estudio del Derecho civil. La buena fe entendida, en su sentido más amplio y general, como criterio ético, inspirador de nuestro Ordenamiento jurídico, y de las diversas colisiones de intereses que en el campo del Derecho se plantean. Mas la buena fe tiene una amplitud de matices y una extensión de contenido problemático que desborda con mucho las limitadas posibilidades expositivas de una breve conferencia oral. El tema de la buena fe se alberga en la teoría general del Derecho o parte general. Pero, con mayor o menor intensidad según los casos, sus efectos se proyectan sobre instituciones propias del Derecho civil, Derecho mercantil, Derecho inmobiliario registral, Derecho procesal, Derecho administrativo, etc. Dentro ya del amplio campo del Derecho privado, los autores distinguen una buena fe en sentido objetivo, norma objetiva, interpretativa, que apunta a una manera de proceder objetivada a la cual las partes deben atenerse en el desenvolvimiento de los negocios jurídicos o de lasPage 1524 relaciones jurídicas (así, por ejemplo, articulo 1.258 del Código civil), y una buena fe en sentido subjetivo, sicológico, que matiza las consecuencias jurídicas de un acto en función de la conducta sicológica, subjetiva e intransferible del sujeto a que afecta. La buena fe como confianza en una determinada situación jurídica, confianza en la apariencia, o bien como ignorancia de una realidad previa, error excusable y tutelado por el Derecho. Como apunta el profesor Diez Picazo, en todos los supuestos en que se recoge la idea de buena fe encontramos por lo menos una nota común, consistente en la interna honradez con que la persona actúa 1. La buena fe es requisito calificador de una conducta jurídicamente relevante, conducta socialmente considerada como necesaria para un determinado nivel de protección, conducta que, ademas, revela la posición moral o ética de una persona respecto a una determinada situación. Y a partir de este complejo planteamiento, se desemboca en el problema de si la buena fe debe reputarse como requisito de aplicación de un heterogéneo repertorio de normas o como un auténtico principio general del Derecho. Al lado de estas cuestiones básicas y generales, conviven otras muchas, más concretas e individualizadas, derivadas de la aplicación estricta de cada una de las normas que recogen este «standard» jurídico, y que amplian el espectro de problemas que esta figura, tan extensamente regulada, plantea.
Si consideramos el tema de la buena fe dentro del campo más limitado del Derecho hipotecario o inmobiliario registral, obtendremos por lo menos una doble impresión: la amplitud de proyecciones en que esta figura actúa, resultante de los diversos supuestos en que la normativa del Registro la contempla y, al mismo tiempo, la abundancia de bibliografía escrita acerca de estos temas.
La reciente publicación por nuestro compañero Tirso Carretero, en la renovada Revista Crítica de Derechoi Inmobiliario, de un trabajo ya famoso, titulado Retornos al Código civil, cap. II: Retorno al artículo 606 2, y la polémica que sus agudas opiniones haPage 1525 levantado, hasta el punto de dividir a los especialistas en esta materia 3, ha vuelto a poner de actualidad, en forma nada pacífica, el tema de la importancia del artículo 32 de la Ley Hipotecaria dentro de nuestro sistema registral y de su recta interpretación ; es decir, determinar cuáles son los requisitos y efectos de aplicación de este artículo, supuesto que siga manteniendo su antigua vigencia. Se enfrentan en este debate nada menos que dos maneras contradictorias de entender nuestro Registro de la Propiedad: la concepción latina, de inoponibilidad del título no inscrito frente al inscrito, basada en la eficacia excluyente de la prioridad registral; y la concepción germánica, de protección por la fe pública registral del tercer adquirente que contrata fiado en la apariencia del Registro. El tema es realmente apasionante, por las consecuencias teóricas y prácticas que comporta, y tiene una enorme importancia, porque viene a condicionar o modalizar en gran medida la eficacia de nuestro sistema de publicidad registral.
Pero no nos vamos a ocupar extensamente de ese arduo problema que ha vuelto a plantear Tirso Carretero. Mas concreta y modestamente, queremos aludir ahora a uno de sus aspectos más pormenorizados, a saber: si el actual artículo 32 de la Ley Hipotecaria exige la buena fe para proteger al tercero a que hace referencia. Si es necesaria la buena fe para que entre en juego el artículo 32. A pesar de su menor extensión frente al primero, tampoco este problema parece sencillo, y también, como allí sucedía, encierra una indudable trascendencia.
En este momento debo disculparme ante ustedes por un doble motivo: 1) En primer lugar, porque el título atribuido a esta conferencia resulta demasiado pretencioso y no es congruente con su contenido. No me voy a ocupar de la buena fe en general como elemento interpretativo de todos los problemas hipotecarios, estudiando el juego de aquella figura en todos los casos que la Ley contempla. Ni, mucho menos, de bosquejar una teoría generalPage 1526 interpretativa de Derecho inmobiliario registral, o de precisar el papel que la buena fe desempeña en ella. Sino, simplemente, reflexionar en voz alta con ustedes sobre la necesidad de que el tercer adquirente, contemplado por el artículo 32 de la Ley Hipotecaria, tenga o deje de tener buena fe. Aunque sospecho que la resolución de este más parvo problema puede arrojar nueva luz sobre la eficacia que el mecanismo de la buena fe tenga en el Derecho registral todo. 2) En segundo lugar, quiero ofrecerles mis disculpas por tratar de este tema ante ustedes, especialistas en la materia, de la cual muchos de ustedes sabrán más que yo. Esta consideración, unida al hecho de no haber podido consultar todos los trabajos aparecidos sobre tan extenso tema, prestan a mis palabras temor, torpeza e inseguridad. Y demandan de ustedes una mayor dosis de benevolencia. A pesar de ese cúmulo de limitaciones y deficiencias, no he querido renunciar a replantear ante ustedes el problema tal como yo lo veo, con toda honradez y con toda modestia, aunque no seamos capaces de resolverlo por medio de mis pobres palabras. Si el tema no se presta a originalidad constructiva, quisiera al menos resumir ante ustedes el estado de la cuestión acerca del mismo.
Les decía que vamos a tratar el problema de la buena fe en el artículo 32 de la Ley Hipotecaria. Pero antes de entrar en ese problema de si el tercero del artículo 32 necesita o no de buena fe para ser protegido, aludiremos a otro problema previo, necesario para la más adecuada comprensión de nuestro tema: a saber, el problema de la conexión de los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria. Así, pues, vamos a tratar en forma sucesiva y conexa de dos cuestiones: la posible relación entre los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria y la buena fe dentro del artículo 32 de la misma.
El problema se plantea en orden a decidir si estos dos artículos responden a los mismos principios y son manifestaciones de un mismo criterio legal, o si, por el contrario, regulan casos distintos y tienen un fundamento diverso e irreductible, no sus-Page 1527ceptible de equiparación. Lo cual se traduce en precisar si la figura del tercero protegido por el articulo 32 es equivalente o distinta del tercero del artículo 34.
Como ustedes ya saben, los autores se encuentran muy divididos al tratar de este problema. Como no podemos recoger todas las opiniones surgidas, vamos a resumirlas en dos grupos, según sean partidarias o no de la equiparación de ambas normas legales.
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Autores partidarios de la llamada «tesis monista» o de equiparación y tratamiento conjunto de ambos artículos.
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Hace años don Jerónimo González decía: «Enfocado el principio de publicidad, desde este punto de vista sustantivo o sustancial (frente a la publicidad formal), presenta dos aspectos, positivo y negativo, según afirma la verdad de los pronunciamientos regístrales o su indefectibilidad. Es decir, el Registro es exacto por corresponder a la realidad jurídica, e íntegro porque la agota. Lo inscrito es real y nada hay fuera de la inscripción que tenga ese carácter... A este criterio negativo de que lo no inscrito no perjudica a tercero, responden, en efecto, los. artículos 23, 24 y 36 de la Ley Hipotecaria de 1861, que han pasado a, través de todas las redacciones de la Ley» 4. Parece, pues, que don: Jerónimo integra los artículos 32 y 34 en una visión unitaria de la fe pública registral, respecto de la cual reflejarían su dos aspectos, negativo y positivo, sin mayores distinciones.
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Ha sido Roca Sastre el defensor más caracterizado de esta teoría. Según este autor, las aplicaciones concretas que la Ley Hipotecaria hace de la norma central de la fe pública del Registro, esto es, del artículo 34-1°, son desenvueltas por el artículo 32 y concordantes 5... El caso de doble venta cuando se inscribe la. segunda enajenación, hay que tratarlo como uno de los varios supuestos de actuación del principio de fe pública registral ante la inexactitud que aquel factum provoca en el contenido del Registro 6.. Ningún tercero en nuestro sistema puede ser pro-Page 1528tegido con sólo inscribir el acto adquisitivo 7 .. El inmatriculante no puede ser protegido en ningún caso porque, por ser inmatriculante, nunca podrá valerse de su condición de tercero hipotecario, requisito éste indispensable para su protección 8... Dada la...
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