Breves notas acerca de la transmisión hereditaria de los derechos sobre la vivienda propiedad personal en el ordenamiento positivo cubano

AutorLeonardo B. Pérez-Gallardo
CargoProfesor Asistente.Facultad de Derecho.Universidad de La Habana
Páginas565-582

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I Las sucesiones en la ley general de la vivienda (LGV). Consideraciones generales

Concebida como una de las peculiaridades del Derecho de sucesiones cubano, la pluralidad del régimen legal sucesorio ha devenido como uno de sus elementos más controvertidos y polémicos en esta materia del Derecho Civil por cuanto se pone fin a la unidad del régimen hereditario que enarbolara el ya abrogado Código Civil español. Precisamente está dada esta pluralidad a partir de las diversas formas de propiedad reconocidas constitucionalmente, de las cuales sólo tres generan derechos hereditarios, a saber: la propiedad del pequeño agricultor, la de las cooperativas de producción agropecuaria y la propiedad personal, entendida ésta como la ratio legis de la existencia del Derecho de Sucesiones en el ordenamiento jurídico cubano.

Page 566La misma existencia de la pluralidad del régimen hereditario lleva consigo que sean múltiples las legislaciones que refrenden la transmisión sucesoria de bienes sujetos a regulaciones especiales, legislaciones que en materia civil tienen un carácter preeminente que viene dado, entre otras razones, por lo expresamente formulado en el artículo 8 y en la disposición final primera del Código Civil vigente, que enarbolan la supletoriedad de este cuerpo jurídico respecto a materias especiales; cítese, por ejemplo, la transmisión de la vivienda urbana y rural y la tierra y demás bienes destinados a la producción agropecuaria.

De lo expuesto se colige que impregnado en el espíritu del legislador ha estado el que las materias que por su complejidad, su cierto grado de autonomía, el interés estatal y la connotación socioeconómica necesitan una regulación especial que refrende en el orden legal su status, se reglamenten por tales disposiciones, sin que ello signifique que en el supuesto de que determinadas materias o situaciones no encuentren solución en las ya citadas disposiciones hallen la vía adecuada de solución en el Código Civil que actúa con carácter supletorio, o sea, únicamente a falta de disposiciones legales sobre tal materia.

Constituye, pues, una de esas temáticas la regulación legal de la vivienda, la que por su trascendencia social merece un cuerpo legal que regule los principios rectores de la política habitacional de Cuba, además del conjunto de resoluciones e instrucciones que en el quehacer práctico resultan indispensables promulgar, misión que desde el año de 1985 (fecha en que se crea) ha venido desempeñando el Instituto Nacional de la Vivienda.

La Ley General de la Vivienda, como bien su nombre indica, sienta las pautas, principios e instituciones legales de la política habitacional de la isla; es a la vez Ley especial respecto al Código Civil, remitiendo en muchos de sus preceptos a las disposiciones de este básico cuerpo normativo.

II La sucesión testamentaria sobre la vivienda propiedad personal

Sólo un precepto dedica la Ley a la regulación de la sucesión testamentaria de la vivienda propiedad personal, precepto que por demás lleva implícito cambios profundos en la concepción de la transmisión por testamento de los inmuebles urbanos dedicados a viviendas; ¿por qué no aseveramos esto? La razón que nos motiva a proyectarnos en tal sentido está dada porque a diferencia de lo formulado en el artículo 110 de la ya derogada Ley 48, de 27 de diciembre de 1984, también Ley General de la Vivienda, la hoy vigente abre los horizontes al testador, horizontes por cierto, a nuestro juicio, no tan amplios como esperábamos dado que, al parecer, para Page 567 ponerse a tono con el Código Civil posterior a esa primera Ley y anterior a la segunda, que refleja una más amplia libertad de testar en el orden subjetivo si se compara con su predecesor (el Código Civil español) al no consagrar los herederos forzosos y sí tan sólo los denominados herederos especialmente protegidos, expresa la citada Ley que el testador propietario puede disponer libremente de su vivienda a favor de quien quiera, extremo que limitaba la anterior; o sea, no hay límites a la libertad de testar, el propietario puede hacer cualquier tipo de testamento de los regulados por el Código Civil y en una de sus cláusulas nombrar heredero a quien desee, respetando siempre la cuota legítima del heredero especialmente protegido; lo que sucede es que si bien ab initio no existe esa limitación, una vez ocurrido el deceso del titular del inmueble si el heredero testamentario no convivía con él no podrá adjudicarse la vivienda deferida por testamento a su favor dado que en este orden el derecho de ocupación, categoría jurídica introducida en nuestra legislación, es preferente al derecho hereditario, de manera que el conviviente no heredero podrá adjudicarse la vivienda bajo las reglas que a posterion intentaremos esbozar, en tanto que el heredero sólo tendrá derecho al pago del precio legal del inmueble, precio establecido conforme a las tarifas oficiales. Se exceptúa el caso de que la vivienda quedare vacía al fallecimiento de su titular o si el instituido heredero fuera al menos uno de los convivientes; en este extremo, incluso si existieren otros convivientes con el titular tendría entonces éste que respetar la condición de ocupantes legales de dichas personas si así fuere reconocida y mantener la convivencia con ellos, amén de que su nueva condición de titular le permitiera ejercitar las facultades que el artículo 64 le permite de intentar el cese de convivencia.

Si bien, dentro de estrechos límites, se aprecia un paso de avance en la regulación de esta temática por cuanto se da la posibilidad de que el titular de la vivienda teste a favor de la persona que desee aun cuando aquélla no reúna la condición de conviviente, pero, por supuesto, no es menos cierto que está latente la limitación a la libertad de testar, porque lógico es que quien testa lo hace con el fin de que el heredero se adjudique ese inmueble y no su precio legal, máxime teniendo en cuenta el déficit habitacional que sufre Cuba. En un estricto orden técnico se obvia la última voluntad del testador, que en definitiva no se ejecuta; a este respecto, según la opinión de los legisladores, el testador debe subsumir su voluntad en lo preceptuado en el orden jurídico, esa voluntad individual debe adecuarse a la voluntad normativa encarnada en la Ley, de manera que sólo ajustándose a ella sería factible la ejecución del testamento tal y como lo expresa el testador. Sin intentar establecer una polémica, partimos de la consideración de que el derecho hereditario debe ser fortalecido y, a la par de ello, la autonomía de la voluntad del testador, que como titular debe ser en definitiva quien Page 568 encauce el destino final de sus bienes, sin más limitaciones que las dispuestas por el Código Civil en sede de herederos especialmente protegidos.

De manera que, tal y como apuntamos, la única posibilidad que tiene un heredero testamentario no conviviente para adjudicarse la vivienda deferida a su favor es que el testador no hubiere tenido otros convivientes; y cuando nos referimos a heredero testamentario téngase en cuenta que pudiera ser el hijo único del testador, ello no lo excepcionaría, tal es el sentido y alcance del artículo 76, inciso b), de la LGV que comentamos.

Por último, llama poderosamente la atención lo regulado en el segundo párrafo del multicitado precepto, referido en esta oportunidad a lo que se ha denominado grandes inmuebles, cuya apreciación vendrá dada por un conjunto de valoraciones supuestamente objetivas, pero que muy bien pudieran conllevar valoraciones con matices puramente subjetivos. Estos grandes inmuebles, por móviles económico-sociales, en beneficio de la comunidad (tal y como lo estipula la ley) pasarán al Estado en el supuesto de que el heredero testamentario no sea de los que, a su vez, regula el Código Civil en su Libro IV, Título III, Capítulo I, artículo 510, como legítimos o ab intestato, o sea, descendientes, ascendientes, cónyuge, hermanos y sobrinos, extremo en el que se les otorgará por el mismo Estado otra vivienda que no tiene que reunir condiciones ni tan siquiera similares a la que éste ocupara, abonándosele la diferencia resultante entre el precio legal de la vivienda que por testamento le ha sido ofrecida y el precio legal de la que en definitiva se le otorgará por el Estado. De coincidir el heredero testamentario con un presunto heredero legal de dicho causante si éste no hubiese testado, entonces dicho heredero podrá adjudicarse el gran inmueble siempre que el Estado no ejercite la acción expropiatoria mediante el proceso judicial correspondiente a que lo facultan los preceptos 425 y siguientes de la Ley de Procedimiento Civil, Administrativo y Laboral.

Si en este gran inmueble conviven otras personas que no son ni herederos legales, ni testamentarios del causante-propietario, el Estado les respestará su derecho de ocupación en el sentido de que se les otorgará otra vivienda, o sea, se les facilitará la posibilidad de adquirir otra vivienda cuya propiedad se le transferirá a través del Banco Popular de Ahorro mediante contrato de compraventa, sin tener, como es lógico, derecho alguno sobre el valor o precio legal de la vivienda que hasta la muerte del titular venían ocupando.

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