Breves reflexiones sobre las adquisiciones a non domino de inmuebles en el Ordenamiento alemán
| Autor | Dra. Carmén Sánchez Hernández |
| Cargo | Profesora Titular Universidad de Málaga |
| Páginas | 1555-1595 |
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Vislumbrar la unidad dentro de la variedad y encontrar las razones de las distintas variedades constituye la tarea que ha de rematar todo estudio comparativo fecundo
1. Se trata de hacer un comparatismo de acercamiento que deje de ser una búsqueda de diferencias entre legislaciones para convertirse en inteligente invención de principios comunes2. El Derecho registral es una rama del Derecho que siempre se ha prestado al método comparativo, aun-Page 1556que, quizás, esta tendencia pueda verse cercenada en materias como la transmisión del dominio, la constitución de los derechos reales y valor de la inscripción, que, en principio, parecen mostrar divergencias más aparentes que reales.
Es sabido que cada país tiene el régimen registral que su tradición histórica, evolución legislativa y necesidades de protección le han impuesto, aunque es de admitir la existencia de unos puntos de contacto, ya que si todos los sistemas regístrales parten de la necesidad de protección, hay que aceptar que la seguridad jurídica de los derechos y la publicidad de los mismos son elementos comunes en los diferentes sistemas3.
Seguridad y publicidad son, pues, las dos premisas básicas y comunes a todos los sistemas registrales, diferenciados en sus normativas y forma de entenderlas 4. El análisis del sistema adquisitivo alemán en materia de inmuebles tiene justificación en la medida en que, como apunta Díez-Picazo, los Registros inmobiliarios son todos de origen germánico (la posible excepción puede estar en el sistema inglés) y su tradición se encuentra en las ciudades alemanas de la Edad Media5. Basado nuestro sistema en el mismo, aunque con peculiaridades propias 6, razón es que sea aquél objeto no sólo de estudio, sino en este caso de una valoración crítica, partiendo de los dos elementos o premisas comunes: seguridad y publicidad, fundamento ambas de las adquisiciones a non domino7.
Con el análisis del referido sistema pretendemos determinar si, partiendo de su complejo modo de transmisión de la propiedad yPage 1557 su sistema de publicidad se logra un mayor acercamiento entre las realidades registral y extrarregistral, ofreciendo, en consecuencia, una mayor seguridad al tráfico jurídico inmobiliario. Es decir, si por la existencia de un Registro llevado por fincas y de una inscripción sometida a un control cualificado, la protección otorgada al tercero que adquiere confiado en la apariencia registral es total; o, si por el contrario, su obsesión por «hacer coincidir a la apariencia con la realidad hasta subordinar ésta al instrumento que la publica» lo ha llevado a una total desfiguración desligada de lo que fue su inspiración originaria: la gewere8.
En nuestra opinión, todo sistema registral debe buscar la exactitud, adoptar los medios idóneos para lograr la mayor concordancia posible entre Registro y realidad jurídica, ya que así será posible que «la inexactitud registral quede reducida a un excepcional mínimo» 9, pudiendo, en tal caso, «la Ley decidirse a sentar presunciones de exactitud»10.
La publicidad registral como el medio de manifestación de la propiedad y derechos reales inmobiliarios y de cuya apariencia son protegidos los terceros adquirentes de buena fe, permitiendo las adquisiciones a non domino, aparece regulada en el § 892 BGB, siendo los aspectos formales objeto de desarrollo en la Ordenanza del Registro (GBO) de 24 de marzo de 1897 y su reforma posterior de 5 de agosto de 1935.
Consideraciones de seguridad jurídica y protección del tráfico han hecho que en el Ordenamiento alemán la balanza, en el conflicto de intereses que toda adquisición a non domino implica se incli-Page 1558ne a favor del adquirente adoptando criterios de justicia distributiva en la medida en que reconoce el ejercicio de las acciones propias del enriquecimiento sin causa (§ 816 BGB)11. El instrumento utilizado por este Ordenamiento para hacer efectiva la protección del tráfico es el principio de la apariencia jurídica. Titular de la misma es el Registro de la Propiedad, de mayor eficacia que la creada por la posesión, aunque éste no es lugar para tratar esta cuestión, quedando destruida cuando el adquirente conoce positivamente de la inexactitud registral o existe asiento de contradicción. De todas formas, este tipo de adquisiciones deben ser consideradas como un caso excepcional.
En concreto, el § 892 BGB dice que:
En beneficio de aquél que adquiere por negocio jurídico un derecho sobre una finca o un derecho sobre tal derecho, el contenido del Registro vale como exacto, a no ser que contra dicha exactitud esté practicado un asiento de contradicción o que la inexactitud sea conocida para el adquirente Si el titular está limitado en la disposición de un derecho inscrito en el Registro en beneficio de una determinada persona, la limitación sólo es eficaz frente al adquirente, si resulta patente del Registro o si es conocida para dicho adquirente.
Si para la adquisición del derecho es necesaria la inscripción, es decisivo para el conocimiento del adquirente el momento de presentación de la solicitud de inscripción o, si el acuerdo necesario según el § 873 sólo tiene lugar más tarde, el momento de dicho acuerdo
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Quizá la pieza maestra del sistema alemán deba encontrarse en los principios de inscripción constitutiva y acuerdo abstracto consagrados en el § 873 BGB 12, para una vez conseguida la pretendida exactitud registral, a través de los mismos, sean establecidas lasPage 1559 presunciones de exactitud (§§ 891 y 892 BGB)13. Consideramos que lo que se ha pretendido con ello es robustecer el principio de fe pública. Las adquisiciones a non domino responden a un mecanismo diferente, cuyo impulso arranca no de las facultades del disponente sino de la necesidad de protección a la buena fe del adquirente 14. Es decir, la adquisición a non domino es el resultado de la protección de la confianza depositada por el adquirente en el Registro. Por ello, es correcto que vayamos por partes.
El Ordenamiento alemán rechaza la teoría del título y el modo. Conforme a lo establecido en el § 873 BGB, la transmisión de la propiedad inmobiliaria, así como la constitución, transmisión y gravamen de derechos reales inmobiliarios, exigen, por un lado, el acuerdo del concedente y del adquirente sobre la modificación jurídica (Einigung), y, por otro, la inscripción de tal modificación en el Registro de la Propiedad (Eintragung) 15. Es decir, en el Derecho alemán el proceso de adquisición de bienes inmuebles se caracteriza porque la adquisición del derecho no se produce mientras el acuerdo y la inscripción no tengan lugar 16. Luego la inscripción pasa a ser un «elemento constitutivo de la transmisión».
La transmisión del dominio es, pues, el resultado del siguiente proceso:
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Acuerdo obligacional.Page 1560
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Acuerdo real, base de la mutación jurídica y dirigido a la otra parte contratante (§ 20 GBO)17.
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Consentimiento formal, base de la inscripción y dirigido al Registrador (§19 GBO)18, aunque es posible la inscripción sin consentimiento formal cuando la misma se practica de oficio; en caso de demostrada inexactitud (§ 22 GBO); cuando se trata del asiento de contradicción contemplado en el § 1139 BGB 19, o cuando se refiera a inscripciones practicadas como consecuencia de una ejecución forzosa.
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Solicitud de inscripción.
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Inscripción en el Registro de la Propiedad.
Ante esta realidad, nuestras interrogantes son las siguientes:
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a ¿Este mecanismo es común a todo tipo de modificaciones jurídicas?
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a ¿La inscripción como elemento responsable de la mutación jurídica depende de la validez del contrato traslativo o acuerdo obligacional que le sirve de base para hacer posible la transmisión?
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a ¿Ofrece el principio de inscripción imperante en el Ordenamiento alemán un sistema de adquisición más seguro que el español, por ejemplo, en el que la inscripción no goza de tal carácter constitutivo?
Respecto de la primera cuestión, es necesario tener en cuenta que son necesarios ambos requisitos sólo para las modificaciones jurídicas derivadas de un negocio jurídico, así como en todas aquéllas que tengan esta causa. Las demás, que no se encuentren fundadas en un negocio jurídico, no requieren ni el acuerdo ni la inscripción, tal es el caso de la adquisición de inmuebles por herencia20, oPage 1561 en virtud de ley (accesión u ocupación), por comunidad de bienes, o por adjudicación en subasta 21 ; o casos que no necesitan acuerdo, sino solamente la inscripción, como es la constitución de una hipoteca forzosa o de embargo §§ 866 y 932 LPC22.
También existen modificaciones por negocios jurídicos que, en determinados casos, no requieren ni el acuerdo ni la inscripción; tales son:
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La constitución de un derecho sobre una finca propia, especialmente una deuda inmobiliaria de propietario (§ 1196 BGB23), para lo que es suficiente la declaración unilateral de voluntad, sin acuerdo.
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La transmisión o gravamen de...
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