Breves consideraciones acerca de la recíente e importantísima reforma de la Ley Hipotecaria
| Autor | Leonardo Cimiano |
| Cargo | Registrador de la Propiedad. |
| Páginas | 15-29 |
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Para este rápido examen de la reciente reforma hipotecaria, sólo nos detendremos en aquellos artículos de la misma que consideramos pueden tener más interés. Para ello seguiremos el examen de .su articulado y, por esto, el primer artículo en que hemos de fijarnos es el 11 de la nueva Ley, en el que( se contiene la importante declaración de que la sola expresión del aplazamiento del precio no surtirá efectos en perjuicio de tercero a menos que se garantice su efectividad con hipoteca o se dé a la falta de pago el carácter de condición resolutoria expresa. Con esta modificación es preciso, por tanto, para que el tercero respete el precio aplazado, que éste se asegure con hipoteca o se pacte que tal aplazamiento constituye una condición resolutoria del contrato, importante novedad de gran interés, pues da una mayor seguridad y claridad al crédito territorial.
Constituye un importante cambio la limitación que ahora se establece en el párrafo segundo del artículo 14 de la Ley aprobada, al no conceder más que anotación preventiva-y no inscripción al derecho hereditario y sólo cuando se trate de heredero único bastará el título de la sucesión (testamento, contrato sucesorio o declaración judicial de herederos abintestato), con los documentos complementarios para inscribir directamente a favor del heredero, más que el derecho hereditario, todos los bienes y derechos de que era titulad el causante.
Importante también es la reforma que contiene el artículo 15; pero para evitar resulte demasiado extenso este artículo y, por otra parte, como parece va a ser estudiado y tratado más detenida y profundamente por otras personas, especialistas en esa materia, no nos detendremos en su examen en estos breves comentarios. Quizá también influye-lo confesamos-que sea esa una cuestión y modo de resolverla por la que no nos sentimos atraídos.
Después de volver a establecer el primer párrafo del artículo 20 el requisito de la previa inscripción del otorgante, amplía la excepción de este requisito a otras personas, además de los Albaceas, como son losPage 16mandatarios, representantes, liquidadores y demás personas que con carácter temporal actúan como órganos de representación, excepción justificada, pues todas esas personas no son más que medios para llevar a efecto la inscripción a favor de las personas con las que contratan en nombre de esos mandantes o representados.
La importantísima excepción contenida en el párrafo 3.° del artículo 20 de la Ley, todavía hoy vigente, es objeto de un nuevo artículo, el 352, excepción del mayor interés, pues bien sabido es la necesidad de la misma, que facilitaba y abarataba grandemente la inmatriculación de las fincas, sobre todo de la pequeña propiedad, de tal modo, que puede asegurarse constituye una parte destacada de los ingresos de los Registros de entrada y mucho más se reforzaron tales ingresos después de la anterior reforma de ese párrafo, de cuyo satisfactorio resultado se siente satisfecho el firmante de estas líneas, porque colaboró, aunque muy modestamente, en aquella reforma.
El artículo 23 contiene la novísima declaración de que el simple hecho de poseer no podrá ser1 objeto de inmatriculacíón registral. En unas palabras: queda suprimida o prohibida la inscripción de la posesión que desde la implantación de nuestro sistema registral se ha venido practicando como título supletorio. Ciertamente que, en la práctica, después de la anterior reforma del citado artículo 20, han disminuido mucho esta clase de instrucciones por informaciones posesorias. Es muy de tener en cuenta la disposición transitoria cuarta, de la que resulta no se puede ya iniciar informaciones posesorias una vez publicada esta Ley.
Al artículo 24 se le hace preceder de un párrafo que realmente hemos de reconocer supone una evolución muy satisfactoria y vigorosa del principio de publicidad de nuestro régimen hipotecario. Dice este párrafo, o más bien comienza ahora el artículo 24, declarando terminantemente que "a todos los efectos legales se presumirá que todo derecho real inscrito en el Registro existe-principio de la "fides pública"-y pertenece a sutitular en la forma determinada por el asiento registral respectivo".
Sabido es que el principio de publicidad es el de mayor arraigo y significación en el desarrollo de todos los sistemas inmobiliarios, por lo que estimamos se da un notable reforzamiento al nuestro con la declaración con que se inicia la nueva redacción del artículo 24 antes transcrita, puesto qxie proclama que todo derecho real inscrito existePage 17 y pertenece a su titular: consideramos que el establecimiento de tal principio constituye un gran avance en el sistema español. Ciertamente que es una declaración "juris tantum" de gran importancia procesal y de aspecto positivo.
Del mismo modo, el artículo 25 viene a consignar que el Registro es exacto y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud.
El artículo 29 queda profundamente modificado, de tal modo, que los derechos reales han de inscribirse, en adelante, separada y especialmente si es que se desea surtan efectos contra tercero. Por cierto que en este nuevo artículo se declara ya expresamente la existencia en nuestro sistema inmobiliario del antes citado principio de la "fides publica", tan expresamente, que se le nombra con sus propias palabras: "La fe pública registral no se extenderá a la mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial"..
En el artículo 32 se expresa el concepto de lo que se entiende por inexactitud del Registro, diciendo que es la discordancia que existe entre éste y la realidad jurídica extrarregistral. De modo que esa discordancia es la que resulta entre la situación jurídica que aparece en el Registro y la extrarregistral unida a la realidad física, que aparece, por tanto, fuera del Registro.
El artículo 33 es nuevo y señala el procedimiento para la rectificación del Registro, que cuando haya de tramitarse judicialmente se sustanciará por los trámites del juicio declarativo.
El que hasta ahora era el artículo 33 pasa a formar el primer párrafo del 34 con la misma redacción.
Dicho artículo 34 ha quedado redactado como sigue: "La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes. El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del titular inscrito se presume siempre mientras no se pruebe lo contrario. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente."
Comparada la nueva redacción de este artículo 34 con la anterior, se observa que ha quedado muy reducido, a pesar de haberle agregadoPage 18 íntegramente, como se ha hecho, el artículo 33 de la Ley hasta ahora vigente, constituyendo en el nuevo artículo la primera parte del primer párrafo del mismo. Tal reducción la estimamos acertada, sobre todo, porque ha limpiado a dicho artículo de preceptos que, incluso, por su contenido no sustantivo y sí de procedimiento, debían desaparecer de él.
Se mantiene en el segundo párrafo de este artículo 34, pero con nueva redacción, el principio de la fe pública registral que reputa como exacto el contenido del Registro en interés del tercero, puesto que el derecho hipotecario debe ser afirmador de la seguridad del tráfico jurídico, de garantía, y en este sentido se hace necesario, incluso, que la seguridad de ese tráfico o del crédito sea superior o prevalezca sobre otras consideraciones jurídicas, de tal modo que si ese principio de que se mantenga sobre todo la seguridad del tráfico, lo que ocurre legalmente, por ejemplo, en el crédito o tráfico cambiario para dar así completa firmeza y confianza a las operaciones mercantiles respaldadas o representadas por letras de cambio, parece obligado que con...
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