Breve introducción a la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

Autor:Teresa Asunción Jiménez París
Cargo:Profesora Contratada Doctora de Derecho civil. Universidad Complutense de Madrid
Páginas:3127-3154
RESUMEN

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y el Real Decreto 309/2019, de 26 de abril transponen al ordenamiento interno la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, entendiendo por tales bienes aquellos que... (ver resumen completo)

 
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Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 776, págs. 3127 a 3154 3127
1.7. Concursal
Breve introducción a la nueva Ley 5/2019,
de 15 de marzo, reguladora de los contratos
de crédito inmobiliario *
Brief introduction to the new Law 5/2019,
of March 15, regulating real estate credit
agreements
por
TERESA ASUNCIÓN JIMÉNEZ PARÍS
Profesora Contratada Doctora de Derecho civil
Universidad Complutense de Madrid
RESUMEN: La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de
crédito inmobiliario y el Real Decreto 309/2019, de 26 de abril transponen al
ordenamiento interno la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del
Consejo de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con
los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, entendiendo por tales
bienes aquellos que constituyen el hogar doméstico o sea, la vivienda habitual de
la familia. La Ley regula detalladamente la información precontractual que debe
suministrar el prestamista para el caso de que pretenda celebrarse un contrato
de crédito inmobiliario o préstamo sujeto al ámbito de aplicación de la Ley
5/2019, detallado en su artículo1 y 2. El prestamista debe evaluar la solvencia
del potencial prestatario, no basándose predominantemente en la expectativa del
mayor valor que pueda alcanzar el inmueble dado en garantía. El cumplimiento
del principio de transparencia material se asegura mediante el otorgamiento
previo a la escritura de préstamo de un acta notarial acreditativa de que el con-
sumidor ha tenido la oportunidad real de conocer la carga económica y jurídica
del préstamo que suscribe. La Ley también regula de forma imperativa algunos
extremos del contrato de préstamo inmobiliario con garantía hipotecaria sobre
la vivienda habitual como es el caso de los intereses moratorios o el vencimiento
anticipado. En cuanto al tipo de salida para la ejecución judicial directa, aunque
nada se regula expresamente, hay que interpretar que la regla actualmente conte-
nida en el artículo682.2.1.º LEC (el tipo de salida no puede ser inferior al 75%
del valor en que se tasó la finca) ha quedado tácitamente derogada de manera
que el tipo de salida ya no podrá ser inferior al valor en que se haya tasado el
inmueble dado en garantía.
* Este trabajo se realiza en el marco del Proyecto de Investigación DER 2017-83321-P,
«Tutela de los consumidores y clientes de servicios Fintech», dirigido por la Prof.ª Dra.
Matilde Cuena Casas, catedrática de Derecho civil de la UCM.
Teresa Asunción Jiménez París
3128 Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 776, págs. 3127 a 3154
ABSTRACT: Law 5/2019, of March 15, regulating real estate credit agreements
and Royal Decree 309/2019, of April 26 transpose Directive 2014/17 / EU of the
European Parliament and of the Council of 4 of February 2014, on the credit
agreements entered into with consumers for residential real estate, with such
assets being those that constitute the domestic household, that is, the habitual
residence of the family. The Law regulates in detail the pre-contractual informa-
tion that the lender must provide in the event that a real estate loan or loan
contract is intended to be celebrated subject to the scope of Law 5/2019, detailed
in its artículo 1 and 2. The lender must evaluate the solvency of the potential
borrower, not predominantly based on the expectation of the highest value that
the real estate given as collateral can reach. Compliance with the principle of
material transparency is ensured through the granting prior to the loan deed of
a minutes granted equally before a notary accrediting that the consumer has had
the real opportunity to know the economic and legal burden of the loan he signs.
The Law also imperatively regulates some extremes of the real estate loan contract
with mortgage guarantee on habitual housing, as is the case of default interest
or early maturity. As for the type of exit for direct judicial execution, although
nothing is expressly regulated, it must be interpreted that the rule currently con-
tained in artículo682.2.1.º LEC (the type of exit cannot be less than 75% of the
value at which the property was appraised) has been tacitly repealed so that the
type of exit can no longer be less than the value at which the property has been
appraised given in guarantee.
PALABRAS CLAVE: Bien inmueble residencial. Transparencia material. Inte-
reses de demora. Vencimiento anticipado. Tipo de salida para la ejecución directa
y la venta extrajudicial.
KEY WORDS: Residential real estate. Material transparency. Late payment inter-
est. Early maturity. Type of exit for direct execution and extrajudicial sale.
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN.—II. ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA NOR-
MA: 1. ObJETIVO Y SUbJETIVO. 2. TEMPORAL: A) Contratos de préstamo suscritos con
anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 5/2019. B) En particular, la cuestión del
vencimiento anticipado. C) Regulación de un incidente extraordinario de oposición.
D) Información precontractual que debe suministrar el prestamista. E) Resolución
de quejas y reclamaciones. F) Modificación de diversas normas.—III. PARTICULAR
REFERENCIA A LA FASE PRECONTRACTUAL.—IV. FORMA, CONTENIDO Y
EJECUCIÓN DEL PRÉSTAMO INMOBILIARIO: 1. fORMA. 2. CONTENIDO. 3. EJECU-
CIÓN: A) Vencimiento anticipado. B) Intereses de demora. C) El tipo de salida para
la subasta.—V. OTRAS NOVEDADES DE INTERÉS: 1. APLICACIÓN DE LA NORMA
A LAS NOVACIONES MODIfICATIVAS Y SUbROGACIONES ACTIVAS O PASIVAS EN EL PRéSTAMO.
2. ESTAbLECIMIENTO DEL CÓDIGO DE bUENAS PRÁCTICAS COMO MECANISMO PERMANENTE
EN EL ORDENAMIENTO JURÍDICO ESPAñOL. 3. REfORZAMIENTO DEL PAPEL DEL REGISTRO DE
CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIÓN.—VI. DESARROLLO REGLAMENTA-
RIO.—VII. CONCLUSIONES.—VIII. ÍNDICE DE RESOLUCIONES CITADAS.
—IX. BIBLIOGRAFÍA.

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