Breve introducción al fenómeno del crowdfunding inmobiliario en España
| Autor | Jiménez París Teresa Asunción |
| Cargo | Profesora Contratada Doctora de Derecho civil Universidad Complutense de Madrid |
| Páginas | 1577-1601 |
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 773, págs. 1577 a 1601 1577
1.7. Concursal Civil
Breve introducción al fenómeno del
crowdfunding inmobiliario en España1
Brief introduction to the phenomenon of real
estate crowdfunding in Spain
por
TERESA ASUNCIÓN JIMÉNEZ PARÍS
Profesora Contratada Doctora de Derecho civil
Universidad Complutense de Madrid
RESUMEN: El crowdfunding inmobiliario es una modalidad de crowdfunding
de inversión caracterizado porque el proyecto para el que se solicita financiación
participativa es un proyecto empresarial inmobiliario de adquisición, construc-
ción o rehabilitación de inmuebles para su arrendamiento y/o posterior venta.
Puede ser financiado mediante préstamos o mediante suscripción de acciones
o participaciones, en el caso de crowdfunding intermediado sujeto a la Ley de
Fomento de la Financiación Empresarial. También puede ser financiado mediante
contratos de cuentas en participación en el caso de crowdfunding directo, en que
promotor y plataforma son el mismo sujeto empresarial y la plataforma no tiene
la condición de Plataforma de Financiación Participativa del artículo 46 de la
citada Ley sino que viene a consistir en la página web (y su programa informá-
tico) del promotor inmobiliario. En el crowdfunding inmobiliario intermediado,
que es el regulado por el legislador, está limitada la autopromoción para evitar
conflictos de intereses con los inversores y garantizar la neutralidad de la PFP.
El promotor debe asegurar a los inversores la adquisición del inmueble y cabe
la prestación de garantías no presentes en otros proyectos como la hipoteca
sobre el inmueble adquirido, la anotación preventiva de crédito refaccionario, el
seguro de impagos de las rentas arrendaticias o la exigencia de garantías a los
arrendatarios más allá de la fianza.
ABSTRACT: Real estate crowdfunding is an investment crowdfunding modal-
ity characterized in that the project for which participative financing is requested
is a real estate business project for the acquisition, construction or rehabilitation
of properties for leasing and / or subsequent sale. It can be financed by means
of loans or by subscription of shares or participations, in the case of intermedi-
ated crowdfunding subject to the Law of Promotion of Business Financing. It can
also be financed through contracts of accounts in participation in the case of di-
rect crowdfunding, in which promoter and platform are the same business entity,
and the platform does not have the status of participatory financing platform of
artículo 46 of the aforementioned Law, but it comes to consist of the web page
(and its computer program) of the real estate developer. In intermediated real es-
tate crowdfunding, which is regulated by the legislator, self-promotion is limited
to avoid conflicts of interest with investors and to guarantee the neutrality of the
Teresa Asunción Jiménez París
1578 Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 773, págs. 1577 a 1601
PFP. The developer must assure the investors the acquisition of the property, and
the provision of legal guarantees not present in other projects is possible, such as
the mortgage on the acquired property, or the preventive annotation of refactionary
credit, the insurance of defaults of the rent rents or the requirement of guarantees
to tenants beyond bail.
PALABRAS CLAVE: Crowdfunding inmobiliario, Financiación participativa.
KEY WORDS: Real estate crowdfunding, Participative financing.
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN.—II. EL PROYECTO COMO ELEMENTO
DIFERENCIADOR DEL CROWDFUNDING INMOBILIARIO.—III. MODALIDA-
DES DEL CROWDFUNDING INMOBILIARIO: 1. EN FUNCIÓN DEL INSTRUMENTO
JURÍDICO QUE SE EMPLEA PARA CAPTAR LA FINANCIACIÓN. 2. EN FUNCIÓN DE LA EXISTENCIA O
NO DE INTERMEDIARIO ENTRE PROMOTORES E INVERSORES (O SEA, DEL PAPEL QUE DESEMPE-
ÑA EL TITULAR DE LA PLATAFORMA): 2.1. Crowdfunding inmobiliario directo mediante
contratos de cuentas en participación. 2.2. Crowdfunding inmobiliario directo me-
diante la emisión de participaciones sociales.—IV. OTROS ELEMENTOS CARAC-
TERÍSTICOS DEL CROWDFUNDING INMOBILIARIO INTERMEDIADO: 1. LOS
LÍMITES A LA INVERSIÓN Y A LA CUANTÍA DE FINANCIACIÓN QUE PUEDE RECABAR EL PROYECTO
INMOBILIARIO ANTE LOS RIESGOS QUE GENERA. OTROS MECANISMOS DE PROTECCIÓN PARA EL
INVERSOR. 2. EXISTENCIA DE VÍNCULOS ENTRE EL PROMOTOR DEL PROYECTO Y LA PFP. 3. LA
CREACIÓN DE SOCIEDADES «AD HOC» PARA LA GESTIÓN DEL PROYECTO. 4. EL ASEGURAMIENTO
DE LA ADQUISICIÓN DEL INMUEBLE. 5. EXISTENCIA DE GARANTÍAS NO PRESENTES EN OTROS
PROYECTOS. 6. COMPROMISO DEL PROMOTOR DE REALIZAR LA ACTIVIDAD.—V. CONCLUSIO-
NES.—VI. BIBLIOGRAFÍA.
I. INTRODUCCIÓN
El crowdfunding inmobiliario, inspirado en el real state crowdfunding de
EEUU de donde trae su origen, es una modalidad del crowdfunding de in-
versión. El crowdfunding de inversión es una manifestación de la economía
colaborativa consistente en que una masa de inversores financia con finali-
dad lucrativa el proyecto de un promotor a través de una página web que
publicita y facilita la captación de financiación mediante la creación de un
entorno electrónico que permita la concurrencia de promotores e inversores. Si
dicho proyecto consiste en un proyecto que tiene por objeto «una actividad
relacionada con el mundo inmobiliario, y por tanto permiten participar en
este mercado de un modo directo o indirecto», estaríamos en presencia de un
crowdfunding inmobiliario2, 3.
El crowdfunding inmobiliario resulta así un mecanismo de financiación para
promotores, constructores y empresas del sector inmobiliario, que según la doc-
trina, dinamiza el mercado inmobiliario y, en particular, el mercado de alquiler4.
Como hemos indicado, esta modalidad de crowdfunding «surge y se desarrolla
inicialmente en EEUU, de donde se ha extendido a Europa e Hispanoamérica
con cierto éxito. En España, el crowdfunding inmobiliario irrumpió con fuerza
en 2015 y ha tenido un crecimiento vertiginoso»5, 6.
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