Clasificación y valoración del suelo en el Borrador de la nueva Ley del Suelo

AutorFrancisco García Gómez de Mercado
CargoDoctor en Derecho. Abogado del Estado (exc.). Director del Departamento de Derecho Administrativo y Urbanístico, Iberforo, Madrid
Páginas295-327
CLASIFICACIÓN Y VALORACIÓN DEL SUELO EN
EL BORRADOR DE LA NUEVA LEY DEL SUELO
Francisco García Gómez de Mercado
Doctor en Derecho
Abogado del Estado (exc.)
Director del Departamento de Derecho Administrativo y Urbanístico, Iberforo, Madrid
El objeto del artículo es analizar el Borrador de la nueva Ley del Suelo y Va-
loraciones, especialmente en lo que se refiere a la clasificación y valoración
del suelo.
Con respecto a la clasificación el Borrador distingue dos únicas clases de
suelo: el urbano y el rústico, frente a la tradicional distinción del suelo en tres
clases (urbano, urbanizable y no urbanizable). De esta forma, es rústico tan-
to el suelo que ostenta tal condición de forma necesaria, por la protección o
preservación de ciertos valores, como el urbanizable hasta que se ejecute la
urbanización.
En cuanto a las normas de valoración contenidas en el Borrador podemos
empezar diciendo que, igual que hasta ahora, se aplican en caso de expro-
piación forzosa aun en proyectos o procedimientos no urbanísticos, despla-
zando, por tanto, a la Ley de Expropiación Forzosa. También se prevé su
aplicación para el caso de responsabilidad patrimonial de las Administra-
ciones Públicas y de forma supletoria en procesos de equidistribución.
El Borrador opta por una valoración del suelo ajena al mercado, en la que
únicamente se tiene en cuenta el posible destino urbanístico en el suelo ur-
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bano, desestimando dicho destino en los demás. En otras palabras, los sue-
los urbanizables se justipreciarán como rústicos, cayendo en el error de equi-
parar expectativas (posibilidades futuras), por definición no indemnizables,
con derechos eventuales que, al contrario, sí lo son.
El suelo rústico se valora de forma que elimina el método de comparación
(que parte del valor de un bien semejante) y se centra en el método de la ac-
tualización de rentas (que hace equivaler el precio de la finca al valor neto
de las cosechas de un cierto número de años).
En cuanto a la valoración del suelo urbano sigue siendo el método principal
el residual (deducir del producto inmobiliario el importe de la construcción,
el coste de la producción y el beneficio de la promoción).
En la parte que el Borrador es más realista es en la valoración del suelo ur-
bano edificado o en curso de edificación, para el que admite tanto el método
residual como el de comparación (el que arroje un mayor justiprecio de los
dos), aunque en este suelo es donde menos expropiaciones se producen, por
lo que esta medida tiene un efecto limitado.
Destaca asimismo la ausencia de relación entre la valoración catastral y la
urbanística por la que opta el Borrador.
El Borrador confirma el abono de los gastos de urbanización realizados, con-
juntamente con una prima del riesgo asumido, y el descuento de los pendien-
tes de ejecutar.
Finalmente, establece el Borrador que sus reglas de valoración se aplicarán
tras su entrada en vigor, admitiendo que los suelos urbanizables actualmen-
te delimitados o sectorizados (por el cambio radical que entraña la nueva
norma) se valoren conforme a la legislación anterior siempre y cuando en el
momento a que deba entenderse referida la valoración no hayan vencido los
plazos para la ejecución del planeamiento o, si han vencido, sea por causa
imputable a la Administración o a terceros.
En conclusión, nos encontramos ante un Borrador que, aparte de otras mo-
dificaciones, puede determinar, una vez entre plenamente en vigor, una sus-
tancial rebaja en el importe de las expropiaciones del suelo urbanizable y la
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falta de valoración de algunas construcciones. Por el contrario, en suelo ur-
bano puede incrementar sensiblemente los justiprecios. En los próximos me-
ses podremos comprobar si se hace realidad o no.
SUMARIO
I. INTRODUCCIÓN.
II. CLASIFICACIÓN DEL SUELO.
III. NORMAS DE VALORACIÓN.
1. Ámbito de aplicación.
2. Margen del legislador para configurar el régimen de valoraciones:
precio real y precio legítimo.
3. Valor urbanístico y catastral. Normativa.
IV. VALORACIÓN DEL SUELO RÚSTICO.
V. VALORACIÓN DEL SUELO URBANO.
VI. GASTOS DE URBANIZACIÓN.
VII. VALORACIÓN DE OTROS BIENES Y DERECHOS.
VIII. REGÍMENES TRANSITORIOS.
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