Borrador de anteproyecto de ley de conjuntos inmobiliarios del Ministerio de Justicia (diciembre 1991)
TITULO I REGLAS COMUNES
Capítulo I
Disposiciones Generales
Artículo 1. Ámbito objetivo. La presente Ley será de aplicación a los conjuntos de unidades inmobiliarias o fincas, edificadas o edificables, en los que la propiedad de cada una tiene inherente un derecho de comunidad especial sobre los elementos o derechos inmobiliarios de utilidad común.
Art. 2. Contenido de la Comunidad especial. 1. Son comunes los elementos e instalaciones necesarios para el adecuado uso o disfrute de las unidades del conjunto y aquellos otros que hayan sido afectados al servicio o utilidad común.
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El derecho de comunidad especial inherente a cada propiedad no atribuye la facultad de pedir la división y sólo podrá ser enajenado, gravado o embargado juntamente con la propiedad, de la cual es inseparable.
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Las unidades susceptibles de aprovechamiento independiente o las parcelas o porciones de parcela susceptibles de segregación sólo podrán quedar afectadas como elementos comunes si se especifica el destino que hayan de tener en favor de los comuneros.
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Los elementos, unidades o parcelas que sean comunes por afectación perderán el destino específico, bien por acuerdo de la Junta General, bien, por no darse de hecho durante más de diez años el uso o aprovechamiento previsto sin que haya reclamación entablada para hacerlo efectivo. Cualquiera de los propietarios puede, entonces, exigir de la Junta o, en defecto de acuerdo de ésta, en juicio verbal, que se dividan entre ellos los elementos desafectados si fueren divisibles o que la comunidad los enajene.
Capítulo II
Constitución
Art. 3. Existencia y límites. 1. El régimen comunitario existe desde que resulte por cualquier título que diversas propiedades separadas, de las que integran el conjunto, pertenecen a distintas personas.
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Al constituirse el régimen pueden establecerse reglas que configuren los derechos de cada uno, sin más limitaciones que las establecidas en las Leyes. A falta de reglas, regirán las prescripciones de la presente Ley.
Son nulas las estipulaciones que establezcan prohibiciones o restricciones basadas en circunstancias personales o sociales de los posibles adquirentes u ocupantes y las de sumisión a arbitraje, salvo si se conciertan una vez que haya surgido la cuestión discutida.
Las propiedades o participaciones que integran un conjunto no podrán incorporarse a títulos valores. Tampoco podrán establecerse vinculaciones entre ellas y la cualidad de miembro de una sociedad o asociación.
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Las cláusulas o pactos modificativos del régimen legal no inscritos en el Registro de la Propiedad no serán oponibles a los terceros adquirentes a título oneroso y de buena fe de las propiedades separadas.
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Cualquier propietario puede exigir la formalización e inscripción de la constitución y del régimen estipulado en los términos en que resulte oponi-ble a todos los propietarios actuales.
Art. 4. Cuota de participación. 1. La cuota que corresponde a cada propiedad en el conjunto se precisará en centésimas y servirá de módulo para determinar las cargas y beneficios por razón de la comunidad.
Las cuotas se determinarán por quien todavía sea propietario único o por convenio unánime de todos los propietarios. En su defecto, se determinarán en juicio verbal tomando como base en la propiedad horizontal el valor proporcional de cada propietario al comenzar el régimen comunitario, y en los complejos urbanos el aprovechamiento que en tal momento corresponda a cada parcela en los elementos y servicios comunes.
Las cuotas de participación no podrán modificarse sino con los requisitos establecidos en esta Ley o con el consentimiento de todos los propietarios.
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Podrán establecerse a la vez, o por convenio unánime, cuotas especiales para gastos determinados siempre que por su finalidad o por las características de las propiedades resulte adecuado repartirlos, provisional o definitivamente, conforme a otros módulos.
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Procederá un correlativo aumento de la respectiva contribución en los gastos o en gastos determinados en los casos en que una propiedad separada pase a beneficiarse de modo señaladamente desproporcionado de los servicios o instalaciones comunes:
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Por división de la finca o unidad objeto de la propiedad separada, o por constitución en ella de subconjuntos.
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Por aumento, en los complejos urbanos, de las unidades edificadas, a consecuencia de haber variado el Plan oficial urbanístico.
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Por razones profesionales, empresariales u otras análogas, distintas del aumento de la familia que habita el inmueble.
En defecto de convenio con la Junta, ésta podrá acordar que el Presidente exija en juicio verbal la fijación del aumento.
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Salvo que en el título de constitución se haya dispuesto otra cosa, el no uso de los elementos o servicios comunes no exime de la obligación de contribuir a los gastos.
Art. 5. Formalización. 1. La escritura pública por la que se formalice la constitución del conjunto podrá otorgarse por quien todavía sea propietario único o por todos los titulares de las diversas propiedades separadas.
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En la escritura y en la correspondiente inscripción del conjunto se habrán de expresar las circunstancias exigidas por la Ley Hipotecaria o por otras leyes, y en particular:
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La descripción del edificio o zona en que se asienta el conjunto inmobiliario; precisión de las unidades inmobiliarias y porciones de suelo destinadas al uso común, si las hubiere, con especificación del destino; expresión de los elementos o instalaciones comunes y fase de construcción de las unidades o elementos comunes.
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Relación de las parcelas o unidades sobre que recaen las distintas propiedades separadas, señalando, respecto de cada una, escritos en letra, el número correlativo y la cuota o cuotas respectivas.
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Expresión de las limitaciones y facultades, cuando sean distintas de las que configuran el contenido legal típico de cada propiedad.
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Las reglas estatutarias si las hubiere.
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En la inscripción de cada propiedad separada se expresará la descripción de la parcela o unidad; el número y cuota o cuotas, en letra; la fase de construcción; los anejos o la participación que en ellos corresponda si no son de todos los propietarios, y la sujeción al régimen del conjunto con referencia a la inscripción de éste.
Art. 6. Derecho de ampliación del conjunto. 1. El propietario, al constituir el conjunto, podrá reservarse el derecho de ampliarlo con expresión de los criterios que han de determinar las nuevas cuotas, con sujeción a la legislación urbanística y con respeto siempre de las condiciones que impongan las reglas del conjunto. En cuanto a los terceros adquirentes se estará a lo establecido en los apartados 3 y 4 del artículo 3.°.
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Tratándose de complejos urbanos, se precisarán los máximos de extensión superficial y de número de parcelas integrables en el conjunto. El derecho caducará a los diez años.
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Tratándose de propiedad horizontal, el derecho de ampliación comporta el de edificar encima o debajo de lo ya edificado o en otro sitio dentro del mismo solar, con respeto siempre de la seguridad y armonía del edificio. Se precisarán el lugar de la edificación y los máximos de volumen y de número de plantas y locales integrables en el conjunto. El derecho sólo podrá referirse a los pisos, plantas o edificaciones que permitan las normas urbanísticas aplicables al constituirse la reserva y caducará a los diez años respecto de la construcción que no esté terminada en ese plazo.
Art. 7. Estatutos. 1. La Junta de propietarios puede establecer o modificar los Estatutos.
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Podrán ser objeto de los Estatutos:
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Las reglas sobre los órganos y el régimen de gestión de la comunidad.
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La fijación del domicilio de la comunidad si se eligiere uno situado fuera del conjunto inmobiliario. En todo caso habrá de estar dentro del término municipal.
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La plantilla de los puestos de trabajo y las normas sobre su provisión.
Capítulo III
Régimen de la propiedad separada
Art. 8. Contenido. 1. La propiedad de cada finca o unidad integrante del conjunto no tendrá otras limitaciones que las establecidas en las leyes o en el título de constitución.
En caso de enajenación de una propiedad separada, los demás dueños del conjunto no tendrán, por este solo concepto, derecho de tanteo ni de retracto.
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A salvo las limitaciones establecidas en el título de constitución, el propietario puede, sobre la finca o unidad objeto de su propiedad separada:
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Constituir un subconjunto inmobiliario, el cual, a su vez, se regirá, según proceda, por las reglas del complejo urbano o por las de la propiedad horizontal. La propiedad separada sobre que recae un subconjunto seguirá considerándose una sola en el conjunto originario.
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Realizar y formalizar a su costa agrupaciones, agregaciones, segregaciones o divisiones, con la consiguiente trascendencia en el conjunto inmobiliario, cuando concurran las circunstancias siguientes:
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a Que las unidades resultantes sean susceptibles de aprovechamiento independiente y tengan salida al exterior, directamente o a través de un elemento común del conjunto.
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a Que las cuotas de las nuevas unidades resulten fijadas sin alterar las de los demás propietarios y de acuerdo con los criterios a que habría de sujetarse la resolución judicial a que se refiere el apartado 1 del artículo 4.°. Si no se respetan estos criterios, la fijación de las cuotas puede ser impugnada por la comunidad dentro de los seis meses siguientes a la recepción por ella de notificación del acto modificativo.
Las modificaciones jurídicas a que se refiere este artículo no permitirán por sí obras que exijan el consentimiento de la Junta.
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Cada propietario podrá exigir de la Junta General o, si no es atendido por ella, en juicio verbal:
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El cumplimiento de las leyes, del título de constitución, de los estatutos y de las normas de régimen interno, en el uso de los elementos comunes y de las propiedades separadas.
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La realización, a costa de la comunidad, de las obras impuestas por la autoridad o de las...
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