La publicidad registral, base de la seguridad jurídica del tráfico de bienes inmuebles. El Registro de la Propiedad como garantía de dicha seguridad
| Autor | Eduardo Vázquez Bote |
| Cargo | Doctor en Derecho |
| Páginas | 1557-1604 |
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Hablar de seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario, concibiendo al Registro de la Propiedad como el instrumento más propio para la obtención de dicha seguridad, es, como ya se indicaba en la vieja doctrina, asegurar la situación de terceros contratantes confiados en los contenidos del Registro de la Propiedad mismo. Dicho en otros términos, la alusión a la seguridad de las transacciones inmobiliarias es referirse a la seguridad de los terceros.
El Derecho Inmobiliario Registral de Puerto Rico se rigió, desde 1893, por la ya vieja Ley Hipotecaria para las Provincias de Ultramar, española, ligeramente remozada de modo ocasional hasta la aprobación de la nueva Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad de 1979.
Y si bien es cierto que las inherentes presiones económicas han desvirtuado, en cierta medida, el original sistema técnico-jurídico, no es menos cierto que la nueva ley ha seguido muy de cerca, ya que no a la española de 1944-46, sí a alguno de sus más destacados intérpretes. No obstante -y es simple opinión personal- el influjo de ese sector de la doctrina española no parece haberse llevado a las normas del modo que pudiera esperarse. Y, naturalmente, la configuración dada al Registro de la Propiedad tiene su esencia más destacada en la regulación normativa que se atribuye al carácter íntegro y exacto del Registro, es decir, la enunciación del denominado principio de fe pública registral, que se configura alrededor del concepto de tercero hipotecario, o tercero protegido por el contenido de los asientos registrales.
En la nueva Ley Hipotecaria de Puerto Rico es su artículo 105 -si bien y como veremos, no está solo, naturalmente- sedes materiae de la tercería.
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Dice el artículo 105 de la Ley Hipotecaria:"A pesar que la inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes, ni altera las relaciones jurídicas de quienes intervengan como partes en dichos actos o contratos, el tercero que de buena fe y a título oneroso adquiera válidamente algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultad para transmitirlo será mantenido en su adquisición, una vez haya inscrito su derecho, cuando por cualquier razón resulte inexacto el Registro, bien sea que se rescinda, resuelva o anule el título del otorgante en virtud de causas que no resultan clara y expresamente del propio Registro, o que existan sobre la finca acciones o títulos de dominio o de otros derechos reales que no estén debidamente inscritos.
Al respecto ha de entenderse por Registro los asientos relativos a una finca o derecho, no extinguidos según lo dispuesto en el artículo 127, que se refieran a cargas y gravámenes o a derechos que no sean el que transfiere o grava, además del asiento que publica el derecho del transmitente. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que al adquirir conocía la falta de exactitud del Registro.
El adquirente a título gratuito sólo gozará de la protección registral que corresponde a su causante o transferentes.
En ningún caso afectarán a tercero los derechos meramente mencionados o la indebida constancia de obligaciones".
La fe pública registral se instrumenta en beneficio del tercero, según indica el artículo 105 de la Ley. Tercero, que la Ley Hipotecaria de 1861 concebía en su artículo 27, indicando que,"para los efectos de esta Ley, se considera como tercero aquel que no haya intervenido en el acto o contrato inscrito". Concepto de tercero que se mantendría en todas las leyes hipotecarias españolas y que desapareció en el texto refundido de 1944-46. Noción de tercero que debería ser una tranquila, pero que, en la doctrina española generó, con vistas al sentido dable a la publicidad registral en aquel texto refundido, amplias polémicas. El tema sería de interés sólo para el Derecho español, si la jurisprudencia puertorriqueña, al citar como argumento de autoridad en sus decisiones a los autores españoles, se hubiera tomado la molestia de contrastar la diferencia de los textos legales a que una y otros se referían. Pero, llevando a cabo una cita por inercia, traía al Derecho puerto- rriqueño problemas del Derecho español, ya que la Ley Hipotecaria para provincias de Ultramar nunca había sido objeto de reformas. Consiguiente-Page 1559mente, el Derecho puertorriqueño nunca había recibido ese empuje germanizante, que se ha atribuido a la Ley española de 1944-46. El problema, sin embargo, se importó.
Hoy con más fundamento -dada la nueva legislación hipotecaria y haber tomado ésta como modelo en muchos aspectos a la española, al tiempo que se aleja de ella y de los sistemas registrales técnicos-, el tema alcanza actualidad, pudiendo decirse que la noción de tercero centra todo el eje del sistema inmobiliario registral. Conviene, pues, intentar aclarar los términos, no vaya a ocurrir, como en algún momento me indicaba cierta Registradora de la Propiedad, luego de seis u ocho años de manejar un Registro,"que ella nunca había tenido muy claro qué era eso del tercero" (esto es, algo parecido a que un médico no tenga muy claro eso de la enfermedad y su tratamiento, más o menos).
Como ya se ha dicho, la primera Ley Hipotecaria española, de 1861, que con ligeras modificaciones -algunas importantes- se configurará como Ley Hipotecaria para las Provincias de Ultramar, mantuvo siempre, en el correspondiente artículo 27, un concepto de tercero simple y claro. No sería excepción la derogada ley puertorriqueña que transcribía igual concepto en el asimismo constante artículo 27:"Para los efectos de esta Ley se considera como tercero aquel que no haya intervenido en el acto o contrato inscrito".
Se ha dicho en otra ocasión que la primera Ley Hipotecaria española habría sido parte propia del Código Civil, si éste se hubiese adelantado en su redacción, y que el fracaso de los diversos proyectos de Código Civil permitieron la publicación de dicha Ley, urgidos los legisladores por poner orden en el crédito territorial. Consiguientemente, legislación hipotecaria y Derecho sustantivo habrían de ir de la mano, a efectos de ordenar la propiedad inmueble. No fue así y la Ley Hipotecaria adelantó sus pasos. Esto es importante, porque el Derecho español estaba en un proceso de codificación en que habían de conjugarse tendencias disímiles, las propias del Derecho castellano y aquellas otras inherentes a los Derechos forales de los antiguos reinos de la Península Ibérica. Todo ello en un momento histórico -prácticamente, todo el siglo XIX - en que la evolución política no seguía una línea recta; muy por el contrario, el un paso adelante, dos hacia atrás leninista, expresaba muy bien la realidad del momento decimonónico español. Y debe recordarse siempre que las leyes hipotecarias son leyes políticas, en el sentido que instrumentan una decisión respecto del control de los bienes inmobiliarios, que en los siglos XVIII y XIX son los bienes por antonomasia.
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Por consiguiente, no es impertinente husmear en lo político para acercarnos a lo jurídico en este punto (como en cualquier otro). Porque, del mismo modo que fue la realidad económico-política la que llevó a la orquestación de diversos sistemas registrales, esa realidad ha de contener la explicación en germen de su instrumentación jurídica.
La burguesía española, que inicia su revolución en el Cádiz de 1812 (y que no la terminará hasta la Constitución de 1978, con el esfuerzo frustrado de 1932), como todas las nuevas clases que ascienden, buscaba el control de los bienes. Pero a diferencia de las burguesías inglesa o francesa, quienes -la primera lentamente; la segunda, con brusquedad-, triunfaron de modo total en un momento dado, la española carecía de energía bastante para obtener, por sí sola, el triunfo ansiado. Y se vio obligada a coexistir con otro sector social y político, la aristocracia, a costa de vencer al sector religioso. Es sabido que, en España, aristocracia e Iglesia, se repartían en buena medida la propiedad inmobiliaria, puesta escasamente a producir (bienes de manos muertas, se les llamaba). Cuando en pleno siglo XVIII preocupaba la escasa productividad de las tierras, dominaba la doctrina fisiocrática y el Estado estaba agobiado por las deudas, se iniciaron planes para hacer más rentable la agricultura (programas de Jovellanos, Olavide); planes que tendrían que afectar la ganadería (Mesta, cuyos privilegios de paso y cultivo del ganado arrasaban con la tierra), a los bienes de propios (municipales, para...
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