Autes del T.S.J.C.
| Autor | Rafael Martínez Díe |
| Páginas | 199-212 |
AUTO N.° 5 DE 26 DE FEBRERO DE 1998
En Barcelona a veintiséis de febrero de mil novecientos noventa y ocho.
HECHOS
Único. Que por el Letrado don Manuel Bayona Morris, en nombre y representación de doña Adela Marrugat Llordes, en fecha 12 de diciembre pasado, interpuso recurso gubernativo contra la nota de calificación del Sr. Registrador de la Propiedad n.° 4 de Barcelona, de fecha 18 de septiembre de 1997, hecha en escritura de Entrega de Legado, autorizada por el notario don Carlos Gerbo-lésCalvo, el 26 de junio de 1996, con el n.° 1356 de su protocolo, e iniciado el expediente y solicitados los informes preceptivos, el titular de dicho Registro evacuó el suyo en el sentido de conformarse con la petición de la recurrente, la cual asimismo ha desistido del recurso presentado en su día.
RAZONAMIENTOS JURÍDICOS
Único. Lo relacionado anteriormente determina la concurrencia del supuesto contemplado en el artículo 116 del Reglamento Hipotecario , por lo que se está en el caso de dar por terminado el presente recurso.
VISTO el artículo citado y demás de general aplicación,
PARTE DISPOSITIVA
Se da por terminado el recurso gubernativo presentado por el Letrado don Manuel Bayona Morris, en nombre y representación de doña Adela Marrugat Llordes, contra la nota de calificación del Sr. Registrador de la Propiedad n.° 4 de Barcelona. Notifíquese el presente Auto a las partes y remítanse los documentos originales aportados en su día, previo desglose de los mismos, a la legal representación de doña Adela Marrugat Llordes.
ASÍ lo acuerda y firma el Excmo. Sr. don Guillermo Vidal Andreu, Presidente del Tribunal de Justicia de Cataluña, de lo que yo, el secretario de Gobierno, certifico.
AUTO N.° 6 DE 2 DE MARZO DE 1998
En Barcelona, a dos de marzo de mil novecientos noventa y ocho.
VISTOS por mí, Guillermo Vidal Andreu, el expedientede recurso gubernativo n.° 48 de 1997, interpuesto por don Cayetano de Arquer Buigas, contra la nota del Sr. Registrador de la Propiedad n.° 2 de Terrassa, en el cual se acreditan los siguientes
HECHOS
Primero. Don Cayetano de Arquer Buigas, por medio de escrito de fecha 4 de diciembre de 1997 y al amparo de lo dispuesto en el artículo 112.1 del Reglamento Hipotecario , interpuso recurso contra la nota de calificación del Sr. Registrador de la Propiedad n.° 2 de Terrassa, con fecha 28 de noviembre de 1997, hecha en escritura de compraventa, autorizada por el Sr. Notario don Antonio Ventura-Traveset Hernández el 16 de diciembre de 1985, con el número de su protocolo 4.400.
Segundo. Admitido a trámite dicho recurso, le correspondió el número 48 de 1997, de este Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, poniéndose seguidamente su interposición en conocimiento del Sr. Registrador de la Propiedad n.° 2 de Terrassa, interesando del mismo emitiese el informe previsto en el artículo 115 del Reglamento Hipotecario , y la extensión de las notas marginales a que se refiere el artículo 114 del Reglamento Hipotecario a los efectos del artículo 66 de la Ley Hipotecaria ; librándose asimismo mandamiento al notario autorizante, a los fines de emisión de informe, trámite este que fue evacuado en su día por ambos.
RAZONAMIENTOS JURÍDICOS
Primero. Se deniega por el Sr. Registrador de la Propiedad n.°2 de Terrassa la inscripción de una escritura de compraventa de inmueble y cancelación de cláusula de limitación de disponer, con la siguiente nota: «No practicada la inscripción del precedente documento por los siguientes motivos: 1.° Se deniega lacancelación de la cláusula relativa a la limitación de disponer que se solicita, por entender que se establece en ella un derecho preferente de adquisición que se halla inscrito y no de una prohibición de disponer. 2.° En consecuencia, no *e practica la inscripción de la venta por no acreditarse haberse puesto en previo conocimiento de las personas a las que se refiere la dáusuia, la venta realizada».
Se plantea, pues, con el recurso la cuestión de determinar si el derecho que ha calificado el Sr. Registrador como tanteo convencional y que fue pactado entre los copropietarios de unas fincas al dividir la comunidad, ha de impedir el ingreso en el Registro del dominio adquirido por el recurrente, por el contrato de compraventa documentado enel título cuya inscripción ha sido denegada (a causa de no haberse demostrado que la vendedora hubiera comunicado al titular del derecho de preferente adquisición su proyecto de enajenar y las circunstancias en que iba a hacerlo); o, por el contrario, si, por no ser aquél más que un derecho de naturaleza personal, no debía haber accedido en su día al Registro de la Propiedad y debe ahora, a petición de parte legitimada, ser cancelado (artículo 98 de la Ley Hipotecaría) sin constituir obstáculo jurídico para la inscripción del derecho del recurrente.
Segundo. La regla negocial en cuestión la pactaron, como se ha dicho, los copropietarios al poner fin a la indivisión sobre varías fincas. En concreto, la que es objeto del recurso es del tenorque sigue: «Doña Enriqueta Ferruz Pons no podrá gravar ni vender las dos referidas fincas sin ponerlo en conocimiento de don Manuel Borras o de sus sucesores por herencia, los cuales si se trata de gravamen harán por sí la operación en las mismas condiciones en que lo haría la tercera persona con quien tenga concertada la operación, y si se tratase de venta tendrán derecho a quedarse con las fincas por el precio que valore un arquitecto o una persona competente en la materia, designado de comúnacuerdo por ambas partes o por un tercero en caso de que no haya acuerdo».
El Sr. Registrador ha calificado correctamente el supuesto, en una primera aproximación, al negar que esa cláusula contenga verdadera prohibición de disponer, ya que la restricción que, efectivamente, produce en las facultades de disposición de la dueña se traduce en la atribución de un derecho (el de preferencia) a otra persona. El origen negocial y la estructura preadquisitiva del derecho llevan a entender que, efectivamente, nos hallamos ante un tanteo convencional, con la particularidad de que la preferencia es tanto para adquirir como para gravar.
Tercero. Que el tanteo convencional sea un verdadero derecho real (categoría identificada, ¡n genere, por atribuir a su titular un poder directo e inmediato sobre la cosa y con eficacia erga omnes) no es admitido por la mejor doctrina. Antes bien, aunque hay opiniones discrepantes, todo parece indicar que se trata de un derecho personal al comportamiento de un sujeto obligado a preferir al titular del mismo, en caso de decidirse a concluir determinado contrato; y que su eficacia es ínter partes y fuente de la obligación de indemnizar daños, en caso de incumplimiento. Es claro, por otro lado, que esa naturaleza real no la adquiere el derecho sólo por su ingreso en el Registro de la Propiedad (STS 3 de marzo de 1995).
Sin embargo, aun cuando se entendiera posible configurar como real un derecho de tanteo convencional, es evidente que la trascendencia era omnes del estatuto de la propiedad del inmueble y la exigencia de una razón justificativa suficiente de los derechos configurados por los particulares al amparo de numerus apertus establecido en los artículos 2 de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario , a que reiteradamente se ha referido la Dirección General de los Registros y del Notariado, imponen impedir el ingreso en el Registro, o expulsar de él, aquellos derechos carentes, en concreto, de los requisitos estructurales necesarios para modalizar el régimen del dominio, salvo, claro está, que lo contrarío venga mandado normativamente. Lo que, aplicado al caso, se traduce en la exigencia de que en la cláusula negocial de que se trata aparezcan claramente delimitados los contornos propios de una figura de naturaleza real, como exigió la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de septiembre de 1974.
Y es cierto que, además de lo dicho al principio y sobre no contener la previsión contractual que se califica una manifestación clara de la voluntad, de quienes la pactaron, en el sentido de dotar de eficacia erga omnes alderecho de preferente adquisición (por si con ello bastara) y de individualizar a los titulares del derecho de modo, si no insuficiente, sí necesitado de una integración limitadora («don Manuel Borras o sus sucesores por herencia»), se entiende que la omisión de toda mención sobre los plazos de duración del derecho y de ejercicio del mismo, en cuanto referida a un dato esencial para la configuración de la preferencia como facultad con efectos más allá de la esfera obligacional -STS de 3 de marzo de 1995 y RDGRN de 20 de septiembre de 1966- debió impedir su acceso al Registro y le hace merecedor ahora de su expulsión del mismo.
Cuarto. Lo anterior obliga a la estimación del recurso y a ordenar la inscripción denegada, sin expresa imposiciónde las costas causadas.
VISTOS los artículos citados y demás disposiciones aplicables,
El Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, ante mí, el Secretario del Gobierno, dijo: Se estima el recurso formulado por don Cayetanode Arquer Buigas, contra la nota de calificación puesta por el Registrador de la Propiedad n.° 2 de Terrassa, en la escritura de compraventa, autorizada por el notario don Antonio Ventura-Traveset Hernández en fecha 16 de diciembre de 1985 y, en consecuencia, se revoca la nota impugnada procediéndose a ordenar la inscripción de la citada escritura, sin hacer...
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