Tribunal Suprem, Tribunals Superiors i Audiéncies. Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1.a) de 20 de marzo de 2002. Compraventa de vivienda en fase de construcción con superficie que no especifica si se trata de metros «construidos» o «útiles». No aplicación a estas ventas del concepto de «cuerpo cierto». Interpretación del contrato.

Autor:Josep M.a Fugardo Estivill
Páginas:110-154
 
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COMENTARIO

  1. Introducción. Referencia a la legislación sobre protección de los consumidores y usuarios

    El contenido de la presente sentencia -aunque no puede considerarse que introduzca un sesgo radical en la doctrina jurisprudencial vigente ya que como se verá existen precedentes en el mismo sentido- evidencia claramente -sin perjuicio de su remisión al régimen básico de las obligaciones contractuales regulado en el Código Civil- la importancia, receptividad, efectividad y progresismo, en sede jurisdiccional, de la legislación sobre protección de los consumidores y usuarios, lo que en el presente caso, se patentiza no sólo en sede del recurso de casación ante el Tribunal Supremo, sino también en sede del Tribunal de instancia.

    En efecto, a pesar de las numerosas normas de protección de los consumidores y usuarios y de la multiplicidad de órganos o entes de la más variada naturaleza que asumen por misión la protección de los derechos del consumidor, en la realidad cotidiana sucede que con relativa frecuencia los consumidores y usuarios se ven -nos vemos- sometidos a situaciones o a prácticas contractuales en las que estos derechos no son respetados, atendidos o protegidos con la intensidad, efectividad y suficiencia con que son proclamados por el ordenamiento jurídico. Por ello, sentencias como la presente constituyen un eficaz acicate tanto para los operadores económicos, en aras al correcto cumplimiento de esta legislación protectora, como para los propios consumidores y usuarios que pueden verificar, cuando aquella no es debidamente respetada, la receptividad de los órganos jurisdiccionales ante el agravio producido con pronunciamientos que contribuyen a reparar, aunque sea a posteriori, la patente situación de desequilibro y desigualdad que, con relativa frecuencia, se presenta en las relaciones contractuales entre quienes tienen la condición de consumidor o usuario y los que carecen de dicha condición que son los que, tanto ex ante como expost, configuran decisivamente el contenido de la prestación contractual.

    La preocupación por la regulación del Derecho del Consumo es relativamente reciente en el tiempo, sus inicios se sitúan alrededor de los años sesenta del pasado siglo y ha sido progresivamente asumida en las economías modernas. La protección de los derechos del consumidor o usuario constituye una de las materias claves en la sociedad moderna y se presenta como un inevitable y necesario contrapeso ante el creciente poder de los operadores económicos que en la denominada «sociedad de consumo» y en la era de la globalización, deja parcialmente desasistido a la parte contratante más débil.

    La doctrina cita como uno de los hitos históricos que dieron lugar al reconocimiento de un status específico para los consumidores que se concretó en la frase «consumidores somos todos», el discurso del Presidente de Estados Unidos, John F. Kennedy, en su mensaje al Congreso, de 15 de marzo de 1962, en el que ponía de manifiesto que: «Los consumidores,...representan el grupo económico más importante y se hallan interesados en casi todas las decisiones económicas, públicas y privadas. Sus gastos representan las dos terceras partes de los gastos económicos totales. Sin embargo, constituye el único grupo que no está organizado realmente y cuya opinión casi nunca es tenida en cuenta». En el Derecho europeo se considera que fue el Comisario de Agricultura Sicco Mansholt, quien convocó por primera vez, en 1961, en el ámbito de la Comunidad Europea, a los representantes de los consumidores, pero en ambos casos, los avances no han producido de forma paulatina.

    En nuestro Derecho, el art. 51 CE dispone que «Los poderes públicos garantizarán la defensa de los consumidores y usuarios, protegiendo, mediante procedimientos eficaces, la seguridad, la salud y los legítimos intereses económicos de los mismos». Como ha señalado el Tribunal Constitucional (STC 14/1992, de 10 de febrero), el precepto contenido en el art. 51 CE «enuncia un principio rector de la política social y económica, y no un derecho fundamental. Pero de ahí no se sigue que el legislador pueda contrariar el mandato de defender a los consumidores y usuarios, ni que este Tribunal no pueda contrastar las normas legales, o su interpretación y aplicación con tales principios. Los cuales, al margen de su mayor o menor generalidad de contenido, enuncian proposiciones vinculantes en términos que se desprenden inequívocamente de los artículos 9 y 53 de la Constitución (STC 19/1982, fundamento jurídico 6o). Ahora bien, es también claro que, de conformidad con el valor superior del pluralismo político (art. 1.1 de la Constitución), el margen que estos principios constitucionales dejan al legislador es muy amplio. Así ocurre con el art. 51.1 de la Constitución, que determina unos fines y unas acciones de gran latitud, que pueden ser realizados con fórmulas de distinto contenido y alcance. Pero, en cualquier caso, son normas que deben informar la legislación positiva y la práctica judicial (art. 53.3 de la Constitución)».

    Por otro lado, no existe la menor duda que la legislación protectora de los consumidores y usuarios constituye Derecho positivo que vincula tanto a los operadores económicos como a todos los poderes públicos y órganos jurisdiccionales. El propio Tribunal Constitucional ha tenido ocasión de referirse a la Ley 26/1984, de 19 de julio de 1984, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LGDCU), señalando que los requisitos de claridad, documentación y buena fe, constituyen «Preceptos que, según lo dispuesto en los artículos 51.1 y 53.3 de la Constitución, no pueden ser considerados como meras declaraciones de buenos propósitos, sino como normas jurídicas cuyos mandatos deben informar la actuación judicial y pueden ser alegados por las partes en todo tipo de procesos...» (STC, 14/1992, de 10 de febrero).

    En tiempo presente a esta importante Ley y normas que la desarrollan debe unirse el contenido de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación(1) (LCGC), lo que para los consumidores significa, de acuerdo con la nueva redacción del art. 10.3 LGDCU, que cuando las cláusulas del contrato «tienen el carácter de condiciones generales conforme a la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación, quedarán también sometidas a las prescripciones de ésta». De conformidad con el profesor Duque Domínguez, de ello resulta que las normas de protección de los consumidores no sólo protegen a éstos frente al contenido de las condiciones generales de la contratación -estableciendo determinados requisitos de incorporación y contenido- sino también frente a las condiciones o cláusulas abusivas, incluso aunque carezcan de la naturaleza de condición general, siempre que las mismas estén contenidas en contratos particulares en los que no exista «negociación individual de sus cláusulas», esto es, que se trate de «contratos de adhesión particulares» (cfr. Exp. M. LCGC, ep. VIII) o de acuerdo con la doctrina alemana, de «contratos prerredactados singulares».

    Pues bien, en relación con los hechos analizados en la sentencia, se desprende que a la hora de decidir sobre el supuesto de hecho se enfrentaban dos tesis contrapuestas cuya aceptación o no por el juzgador era determinante para la evacuación del fallo: a) Si se consideraba, según sostenía la sociedad vendedora, que se había pactado la venta del inmueble en construcción como «cuerpo cierto» (interpretación literalista del contrato) la divergencia existente entre superficie útil y superficie construida resultaba irrelevante a los fines del contrato; b) En cambio, si se consideraba, según sostenía la parte demandante, que dicha tesis no era admisible por estar sujeto el contrato a la legislación protectora de consumidores y usuarios, la entrega de un piso con una superficie útil inferior en más de veinte metros cuadrados a los exigibles, frustraba el fin del negocio, suponía un cambio esencial en el objeto del negocio, y no se ajustaba a la «verdadera intención de los contratantes», por lo que, en tal caso, lo procedente era declarar la ineficacia del contrato.

    En definitiva, en la presente sentencia, la pugna se planteaba respecto a la naturaleza o clase de superficie pactada del piso vendido en construcción o sobre «plano», al considerarse que la superficie real no se ajustaba a la que se había pactado.

    A los efectos del presente comentario, interesa referirse, aunque sea sucintamente, a las siguientes expresiones o conceptos: venta de cosa futura, significado y efectos de la expresión «cuerpo cierto», aplicación de la legislación protectora de los consumidores y usuarios en la adquisición de viviendas, y diferencia entre los conceptos «superficie útil» y «superficie construida» con referencia a su normativa reguladora.

  2. La compraventa de cosa futura

    Observa la doctrina que son cosas futuras «aquellas que no tienen existencia real y positiva en el momento en que se presta el consentimiento para contratar sobre ellas, esto es, cosas corporales o incorporales (derechos, créditos) que todavía no existen, in rerum natura, en algún sujeto, pero que pueden nacer» (R. Badenes Gasset). Para otro sector de la doctrina, por cosa futura se entiende «aquella que no existe en el momento mismo en que se crea la obligación, pero respecto de la cual hay seguridad, o gran probabilidad, de que llegará a existir» (Puig Peña), o «aquella que se espera según el curso natural, pero que no existe en el momento de celebrar el contrato (Díez-Picazo y Gullón), pero también se considera como cosa futura, «la que existiendo en el momento de contratar, no tiene la entidad contemplada en el contrato, o en ocasiones, a la que existe, pero sobre la que el vendedor carece todavía de poder disposición» (F. J. García Gil).

    En el Derecho positivo, el art. 1271.1 del Código Civil dispone que «Pueden ser objeto de contrato todas las cosas que no están fuera del comercio de los hombres, aun las futuras»...

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