Atrtículo 1506
| Autor | Gabriel García Cantero |
| Cargo del Autor | Catedrático de Derecho Civil |
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Innecesariedad de la norma
A la vista de las vacilaciones del legislador español frente a los modelos extranjeros y al desarrollo que nuestra doctrina hace del contenido del precepto cabe concluir por la innecesariedad de su formulación. Poca utilidad tiene, en mi opinión, recordar que el contrato de compraventa se extingue por las causas de extinción propias de los contratos1 (con lo cual no deja de corregirse el texto legal, pues no puede darse, en principio, un significado tan amplio al concepto de resolución); no mucha mayor hacer una remisión general a las causas de extinción (no sólo de resolución, como literalmente habría que entender) reguladas en los cinco capítulos anteriores, que no sirve para extraer ninguna consecuencia jurídica y que obliga a la doctrina a realizar enumeraciones más o menos exhaustivas2. Propiamente, el contenido normativo del precepto se limita a formular que la compraventa se resuelve por el ejercicio del retracto convencional o del legal. Pero esta declaración es objeto de muy fuerte impugnación por la doctrina2bis.
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¿Son los retractos causas de resolución de la venta?
Haciéndose eco de una opinión bastante generalizada, dice Castán3: -No es el retracto una institución modelada por el Derecho romano, y quizá procede de ello la imprecisión técnica con que se nos muestra en el Derecho moderno. En el Código español se le considera como una especie de resolución de la compraventa y se le divide en las categorías de convencional y legal. El convencional es el que se ejercita por el vendedor, en virtud del pacto de retro venta. El legal, el que se ejrcita por tercera persona en los casos en que la ley autoriza la subrogación de ésta en el lugar del comprador. Pero esta concepción del Código no tiene el asentimiento unánime de la doctrina y de las legislaciones. Ni todos los autores están de acuerdo (como veremos después) en considerar el retracto legal como un caso de resolución de la venta, ni en llamar retracto al que nuestro Código titula convencional; las legislaciones extranjeras suelen circunscribir el ámbito del retracto al que se ejercita por terceros, regulando como institución distinta el pacto de retroventa. Y la verdad es que la unificación de ambas instituciones que, siguiendo al Proyecto de 1851, ha hecho el Código español, tiene escaso valor racional y nula utilidad práctica, pues apenas si puede encontrarse alguna nota común entre el retracto legal y la venta con pacto de retro.-
Suele decirse que la venta con pacto de retroventa, o carta de graciar tiene el carácter de una venta con condición resolutoria potestativa 4. Observan, no obstante, los Anotadores 5 que, según se cargue el acento sobre la venta que se deshace o sobre la retroventa que tiene lugar al ejercitarse el derecho de retracto, se concebirá el retracto convencional como una venta sometida a condición resolutoria o como conclusión de una retroventa bajo condición suspensiva; concluyen, sin embargo, estos autores que tanto en la doctrina como en la jurisprudencia prevalece la concepción del retracto como venta sometida a una condición resolutoria, lo que, a su juicio, encuentra mayor apoyo en el Código, teniendo en cuenta la rúbrica del capítulo y lo dispuesto en el artículo 1.509. Cossío6 entiende, por su parte, que existen dificultades para calificar este pacto de condición resolutoria, porque, según el artículo 1.115, no parece que pueda admitirse que el cumplimiento de una condición dependa exclusivamente de la voluntad de una de las partes, y, además, porque la retroventa puede estar sometida a condiciones distintas (p. ej., de precio) de las que tuvo la venta, lo que demuestra que sus efectos no se limitan a destruir los de la venta, sino que crean a favor del retraído unos derechos que sólo pueden derivar de una venta nueva y distinta, y carece de los efectos retroactivos propios de la condición, según los artículos 1.519 y 1.520.
Las apuntadas dificultades para calificar de resolución el fenómeno producido por el ejercicio del retracto convencional suben de punto cuando se trata de retracto legal. Se ha invocado7 la autoridad de Pothier cuando afirmaba que -el retracto no tiende nunca a rescindir ni a destruir el contrato, sino a subrogar en todos los derechos resultantes del mismo la persona del retrayente a la del comprador sobre quien el retracto se ejerce-. Doctrina que cuenta con el apoyo textual del artículo 1.521 y es seguida por bastantes autores españoles8. Pero últimamente se ha puesto de relieve que en el retracto no hay ni subrogación en el contrato ni adquisición del dueño, sino que el retrayente adquiere del adquirente, en virtud de una nueva transmisión de éste a él; lo que tiene apoyo en una parte de la jurisprudencia más reciente (sentencias de 17 abril 1958 y 25 octubre 1969) y pone en evidencia la inexactitud literal del artículo 1.506, ya que no es que se resuelva por el retracto la transmisión primera; sino que sobre ella se produce una segunda transmisión del adquirente al re-trayente 8 bis.
La inexactitud dogmática en que incurre el artículo 1.506 repercute en el defecto sistemático de situar en el título de la compraventa la regulación de los tipos más importantes de lo que la doctrina más moderna califica de derechos reales de adquisición preferente9.
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La categoría de los derechos reales de adquisición en la doctrina española 10
Se está de acuerdo en que la categoría de los derechos de adquisición preferente ha sido recibida en España procedente de la doctrina alemana, si bien últimamente está siendo perfilada y adaptada al Derecho positivo español por obra de un sector de la doctrina civilista más reciente.11. Puede situarse el momento de la recepción en la traducción del Derecho de cosas, de Wolff, realizada por los profesores Pérez González y Alguer. Con anterioridad, basta hojear la monografía de Riaza sobre Los retractos, publicada en 1919, para darse cuenta del ámbito en que situaba la naturaleza jurídica de estos derechos 12.
En 1929, De Diego publicaba sus Instituciones de Derecho civil español, en las que se contiene una interesante doctrina acerca de los derechos de tanteo y de retracto, calificados de derechos reales limitativos del dominio, pero de adquisición; el tanteo, dice13, es el derecho real que otorga a su titular preferencia para la adquisición de un inmueble por el tanto en que su dueño pretenda enajenarlo; recae sobre cosa específica y determinada para el caso de enajenación de ésta, sea cualquiera su dueño, pudiéndose ejercitar contra cualquiera y dirigir la acción real que produce contra cualquiera, no cabiendo duda de ser un derecho real; y como restringe la facultad de libre disposición del dueño porque éste ya no es arbitro de enajenar su cosa a quien quiera, es un derecho real limitativo del dominio, y yendo enderezado a la adquisición del inmueble en cuestión, es de esta índole; se funda o en la libertad que tienen los propietarios para disponer de lo suyo dentro de los límites de la ley y del orden público o en la necesidad de que desaparezcan ciertos estados excepcionales de la propiedad; de la primera consideración nace el tanteo voluntario libremente concedido por el propietario; de la segunda, el legal otorgado por la ley directamente. Es de notar la visión certera que De Diego tenía del derecho de tanteo, si bien parece aquí limitado sólo a los bienes inmuebles. En cuanto al derecho de retracto, entendía que era un complemento del tanteo para los casos en que no se haya hecho uso de éste, consistiendo sustancialmente en la facultad de subrogarse en el lugar del comprador rescindiendo la venta consumada a su favor mediante el abono del precio y demás gastos legítimos; así como el tanteo se dirige contra el que pretende vender, el retracto se dirige contra el comprador después de efectuada la venta; el retracto es convencional y legal; el primero constituye el pacto de retroventa, mientras que el segundo es otorgado por la ley en ciertos estados de la propiedad; aquél es pacto agregado a la venta y éste tiene lugar con ocasión de la venta o de la dación en pago, por lo que se estudia al tratar del contrato de compraventa. Así, el tanteo como el retracto, para que surtan efectos contra tercero, es menester que consten en el Registro de la Propiedad.
Puede discutirse el acierto de De Diego al unificar los derechos de retracto convencional y legal, así como las limitadas finalidades que asignaba a este último; queda en pie, sin embargo, su clarividente intuición al configurar el tanteo y el retracto como derechos reales de adquisición.
Lo que en De Diego son atisbos, faltos, sin embargo, de un desarrollo sistemático, en los Anotadores constituye una doctrina coherente y orgánica, formulada al glosar el comentario que Wolff dedica al Vorkaufsrecht 14. No siempre el acierto, incluso en lo terminológico, presidirá la ambiciosa obra de adaptación emprendida por los profesores Pérez González y Alguer; sin embargo, en las demás notas de ambos autores puede decirse que está el punto de partida para la elaboración de una doctrina española, no sin ciertos atisbos de originalidad, dada la singularidad de nuestro sistema en torno a esta categoría, que tiene ya carta de naturaleza en la civilística española. Han contribuido principalmente a desarrollarla Roca Sastre, Puig Brutau, Espín y Albaladejo.
El punto de vista de Roca Sastre 15 es el hipotecario, y por ello se pregunta cuándo son inscribibles los derechos reales de tanteo y de retracto, respondiendo con la siguiente fórmula: son inscribibles cuando se establezcan por negocio jurídico y se constituyan con carácter real; en consecuencia, no deben considerarse inscribibles los derechos de tanteo y de retracto legales, o sea, los establecidos por la ley, ni tampoco cuando siendo convencionales se hayan estipulado con carácter personal o simplemente obligatorio; el tanteo y el retracto legal -prosigue el mismo autor-, lo mismo que las servidumbres legales y otras limitaciones...
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