Aspectos jurídico-penales relativos a la adquisición de inmuebles. Los fraudes inmobiliarios

AutorIgnacio Francisco Benítez Ortúzar
Cargo del AutorCatedrático de Derecho Penal de la Universidad de Jaén
Páginas541-573

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I Introducción

La tradición legislativa española, plasmada constantemente en los distintos Códigos penales históricos, se ha caracterizado por recoger en el ámbito de los delitos contra la propiedad (o, como se hace en el Código penal de 1995, con mejor delimitación del bien jurídico, entre los delitos contra el patrimonio), unas figuras delictivas específicas defraudatorias relativas a los bienes inmuebles1. En este sentido, ha sido usual la denominación de “estafas inmobiliarias” a un grupo de figuras delictivas ubicadas en el marco sistemático de las estafas, que, por razones carentes de una argumentación jurídica sólida, han comportado un tratamiento penológico diferenciado respecto de otras conductas fraudulentas que recaen sobre bienes muebles2. Ahora bien, atendiendo al Derecho positivo vigente, lo cierto es que ni todas las conductas fraudulentas que recaen sobre bienes inmuebles son abarcadas por estas figuras delictivas específicas, ni, como ocurre en el artículo 251 del Código penal de 1995, todas las modalidades fraudulentas tipificadas en estas figuras especiales recaen exclusivamente sobre bienes inmuebles.

El interés del legislador español por dotar de una tutela específica al patrimonio inmobiliario, por tanto, no es exclusivo de la sociedad de la especulación y el desarrollo urbanístico desaforado que tiene lugar en dos periodos concretos de la historia reciente: el que acontece en la etapa del desarrollismo económico de los años sesenta del pasado siglo XX3y, el más reciente, que ha concluido con la explosión de la bur-

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buja inmobiliaria a finales de la primera década del siglo XXI. Centrándonos en la evolución del desarrollo inmobiliario de la última década, lo que sí es indudable es que la cifra de negocios jurídicos en este sector de la propiedad inmobiliaria ha crecido de una forma desorbitada, llevando con ello implícito, necesariamente, también el incremento de las conductas fraudulentas en este segmento de las relaciones sociales y económicas.

En este marco, a continuación se realiza un análisis de las distintas figuras delictivas que en el ámbito de los delitos de estafa de la sección primera del Capítulo VI (“de las defraudaciones”), del Título XIII (“delitos contra el patrimonio y contra el orden socioeconómico”), del Libro segundo del Código penal, resultan aplicables a las distintas actuaciones fraudulentas que recaen sobre el negocio jurídico conducente a la adquisición de bienes inmuebles.

II Estafa genérica sobre inmuebles (artículo 248.1 CP)

El artículo 248.1 CP tipifica la estafa genérica del siguiente modo: “Cometen estafa los que, con ánimo de lucro, utilizaren engaño bastante para producir error en otro, induciendo a realizar un acto de disposición en perjuicio propio o ajeno”. Por su parte, el artículo 249 CP establece las consecuencias jurídicas derivadas de la comisión del supuesto de hecho definido como estafa: “Los reos de estafa serán castigados con la pena de prisión de seis meses a tres años, si la cuantía de lo defraudado excediere de los 400 euros. Para la fijación e la penase tendrá en cuenta el importe de lo defraudado, el quebranto económico causado al perjudicado, las relaciones entre éste y el defraudador, los medios empleados por éste y cuantas otras circunstancias sirvan para valorar la gravedad de la infracción”.

De la conceptuación del delito de estafa que hace el legislador es comúnmente aceptada la exigencia de los siguientes elementos: 1. Engaño antecedente, consistente en ardid, falacia o mendacidad que utiliza el sujeto activo para viciar la voluntad de su víctima; 2. El acto de disposición patrimonial del engañado; 3. El perjuicio patrimonial de éste o de tercera persona; 4. El nexo causal que enlaza el engaño, el error, el acto de disposición y el perjuicio; 5. El ánimo de lucro o propósito de enriquecimiento injusto del agente4.

Como en cualquier otra estafa, en la estafa sobre bienes inmuebles la conducta típica gira, por tanto, sobre el engaño que lleva al consumidor a realizar un negocio jurídico sobre el inmueble –compra-venta, pero también, por ejemplo en casos de

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arrendamiento–, realizando un acto de disposición patrimonial en perjuicio propio o de un tercero. Para ello, el sujeto activo debe crear ex-ante intencionadamente una situación engañosa mediante un riesgo jurídicamente no permitido que provoca un error en la otra persona que le lleva a realizar una operación patrimonial en perjuicio propio o de un tercero, de tal modo que sin esa actuación engañosa no se hubiera realizado el acto de disposición patrimonial5. El engaño, como sostiene la Sentencia de la Audiencia Provincia de Zaragoza en Sentencia de 18 de diciembre de 2006, “tiene que ser suficiente, antecedente, causante y bastante y ha de preceder al consecutivo acto de desplazamiento y debe ser nexo causal de dicho acto dispositivo y bastante para la consecución de los fines propuestos debiendo tener la suficiente entidad para que la convivencia social actúe como estímulo eficaz del traspaso patrimonial y de lugar al fraude”. En este sentido se pronuncia, por ejemplo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 2006, condenando por un delito de estafa continuada a un sujeto que haciéndose pasar por subastero, ideó y puso en marcha un plan con el objeto de captar e incorporar a su patrimonio, para su beneficio personal y exclusivo, capital procedente de inversores privados, bajo el señuelo de que podrían realizar una rentable inversión. Considerando el engaño, eje sobre el que gira la figura delictiva de estafa, bastante, en tanto que “el acusado utilizó las maniobras mendaces descritas, con eficacia y virtualidad suficiente para engañar a través de ella a sus víctimas… a través de su habilidad verbal, y de la apariencia desplegada en sus anuncios y oficinas, desarrolló un poder de convicción extremadamente eficaz, capaz de mover las voluntades de los perjudicados hasta la entrega de las cantidades requeridas para tomar parte en las pretendidas licitaciones” …”si bien aquél nunca participó, ni directamente, ni a través de terceras personas, en subasta alguna relacionada con los inmuebles en cuya adquisición estaban interesadas”.

III Estafa genérica sobre inmuebles destinados a vivienda habitual (artículo 250.1 CP)

Por su parte, el artículo 250 CP establece unas modalidades cualificadas de estafa, entre las cuales en su apartado 1.1º. señala lo siguiente: “El delito de estafa será castigado con las penas de prisión de uno a seis años y multa de seis a doce meses, cuando recaigan sobre cosas de primera necesidad, viviendas u otros bienes de reconocida utilidad social”. Por su parte, el apartado segundo de dicho artículo 250 CP establece que “si concurrieren las circunstancias 4ª, 5ª o 6ª con la 1ª del número anterior, se impondrán las penas de prisión de cuatro a ocho años y multa de doce a veinticuatro meses”6.

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En este artículo 250 CP el legislador, con una redacción plagada de elementos normativos y valorativos que deben ser apreciados por el juzgador, sanciona específicamente ciertas modalidades de engaño que se consideran especialmente relevantes –pero que hubieran sido igualmente punibles aún sin haber sido expresamente resaltados–, o la mayor gravedad del perjuicio7.

El legislador eleva considerablemente la pena prevista cuando la estafa genérica recae sobre “cosas de primera necesidad, viviendas u otros bienes de reconocida utilidad social” –artículo 250.1.1º CP– (imponiendo una pena de prisión de uno a seis años y multa de seis a doce meses), pudiendo incrementarse (hasta la pena de prisión de cuatro a ocho años y multa de doce a veinticuatro meses, de acuerdo con el artículo 250.2 CP) si la estafa se lleva a cabo sobre dichos elementos concurriendo además una especial gravedad atendiendo a la entidad del perjuicio y la situación económica en la que deje a la víctima o a su familia (artículo 250.1.4º CP), que el valor de lo defraudado sea superior a cincuenta mil euros (artículo 250.1.5º CP) o que se cometa abuso de las relaciones personales existentes entre víctima y defraudador, o aproveche éste su credibilidad empresarial o profesional (artículo 250.1.6º CP).

La “vivienda”, en este sentido, como objeto sobre el que recae la estafa genérica aparece expresamente en esta modalidad agravada del artículo 250.1.1ª CP junto a las cosas de primera necesidad y a otros bienes de reconocida utilidad social. Se trata, pues de una cláusula valorativa, que debe ser atendida en relación tanto con el objeto sobre el que recae la estafa, como con la finalidad de pretendía dar al mismo el sujeto pasivo de la estafa. Esta ubicación sistemática da lugar a una interpretación jurisprudencial que exige para la aplicación de este tipo agravado que el bien inmueble objeto de la estafa sea un inmueble destinado a constituir la vivienda habitual, excluyendo las viviendas dirigidas a la constitución de segunda residencia o de residencia de temporada. Sólo esta...

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