Aspectos jurídico-fiscales generales de las viviendas con opción de compra

AutorGorgonio Martinez Atienza
Aspectos jurídicos generales
Consideraciones generales

Los problemas actuales para la venta de viviendas es consecuencia de la crisis financiera internacional que ya ha descendido a la economía real, y del efecto causado por la explosión de la burbuja inmobiliaria; no solo la falta de liquidez del sistema financiero, que provoca la dificultad de obtener créditos hipotecarios para financiar la adquisición de viviendas, identifica la situación actual del sector inmobiliario, sino que este factor que es el de mayor peso en la misma, se combina con otros factores, tales como el importante stock de viviendas, el temor a una deflación, etc.

El arrendamiento con opción de compra con esta coyuntura económica, debe cobrar especial protagonismo para dar fluidez al tráfico jurídico concretado a la venta de viviendas; quedando sometido el mismo al pacto de las partes ajustado a derecho. Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse a tenor de los mismos; existiendo el contrato desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio. El Código Civil circunscribe el contrato a las relaciones patrimoniales, y lo considera como un acuerdo de voluntades por el que se crea, modifica o extingue una obligación de dar o hacer.

Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral y al orden público; derivándose del principio de autonomía privada o de libertad contractual el principio de atipicidad contractual, y todo contrato atípico, como lo es el arrendamiento con opción a compra, se regula primero por la normativa imperativa que fuese de aplicación, después por lo pactado por las partes en aras al principio de autonomía de la voluntad, y por ultimo por la normativa general de los contratos.

El arrendamiento con opción de compra es un contrato atípico al que no es de aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos, que debe considerarse como un recurso jurídico a valorar en el contexto económico actual, tanto para las viviendas protegidas a las que es de aplicación el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, como para las viviendas libres.

Arrendamiento de vivienda

El arrendamiento de vivienda es el que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario; y no perderá esa condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habite su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes.

Este arrendamiento se rige por los artículos 6 a 28 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, comprendidos en el Titulo II de esta disposición normativa que lleva por rúbrica “de los arrendamientos de vivienda” y que tienen carácter imperativo. Se subrogan en la posición del arrendatario las personas que se determinan en el artículo 16.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos; y en los casos de resoluciones judiciales que, en procesos de nulidad, separación o divorcio, asignen la vivienda al cónyuge no titular, se reconoce a dicho cónyuge el derecho a continuar en el uso de la vivienda arrendada por el tiempo que quede del contrato.

A falta de normas imperativas, el arrendamiento de vivienda se rige por la voluntad de las partes y, supletoriamente por lo dispuesto en los artículos 1542 y siguientes del Código Civil en relación con los arrendamientos urbanos. Los elementos personales del arrendamiento son el arrendador, que debería tener la capacidad mínima para contratar (no se exige ser propietario), y el arrendatario, que deberá tener la capacidad general para contratar; los elementos reales que son la finca y el precio; y por lo que se refiere a la forma de este contrato es libre, sin más excepciones que las generales del artículo 1280 del Código Civil y las que puedan resultar de leyes especiales.

El arrendamiento es un contrato consensual, bilateral, oneroso, conmutativo y temporal; que puede ser suspendido de conformidad con lo dispuesto en el articulo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, resuelto al amparo de lo establecido en el artículo 27 de esta disposición normativa, y que se extingue por las causas recogidas en el artículo 28 del mismo Cuerpo Legal.

Opción de compra
  1. - ADMISION Y CONCEPTO.

    El contrato de opción de compra es un negocio jurídico sui generis con sustantividad doctrinal propia y de construcción jurisprudencial, aunque venga reconocido a efectos registrales en el art.14 del Reglamento Hipotecario, siempre que se plasme en escritura pública, y que debe considerarse admitido en base a lo dispuesto en el art.1255 del Código Civil.

    La opción de compra es un convenio por el que una parte (concedente, promitente u optatario) concede a otra (aceptante u optante) por tiempo fijo y en determinadas condiciones la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitro, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal.

    Según la Sentencia del Tribunal Supremo (en adelante STS) de 1 de diciembre de 1992, la opción de compra es un convenio en virtud del cual una parte, concede a la otra, la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. Declara la STS de 15 de diciembre de 1997que,”la opción de compra es una compraventa conclusa, que no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contenidas en el acuerdo, bastando la expresión de la voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución obligatoria para el cedente sin necesidad de más actuaciones”. Por la opción de compra se concede al optante la facultad exclusiva de prestar su consentimiento, en el plazo contractualmente señalado, a la oferta de venta que por el primordial efecto de la opción, es vinculante para el promitente quien no puede retirarla durante el plazo aludido y una vez ejercitada la opción oportunamente, se extingue y queda consumado y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, ya que basta para la perfección de la compraventa con el optante, que se le haya comunicado la voluntad de ejercitar su derecho de opción.

  2. - NATURALEZA E INSCRIPCIÓN.

    El contrato de opción ha sido configurado por la doctrina y la jurisprudencia al amparo de las disposiciones generales sobre obligaciones y contratos; la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha evolucionado en la caracterización de su naturaleza, desde considerarlo como una modalidad de la promesa unilateral en el que no cabe más que la indemnización de daños y perjuicios según las Sentencias del Tribunal Supremo (en adelante SSTS) de 23 de marzo de 1945 y de 4 de diciembre de 1953, a la más amplia que lo configura como un contrato en el que el incumplimiento faculta a la otra parte para exigir el cumplimiento del contrato definitivo según las SSTS de 28 de junio de 1974 y de 17 de noviembre de 1986.

    Sobre la naturaleza jurídica del derecho originado por la opción, la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado (en adelante RDGRN) de 27 de marzo de 1947 admitió expresamente la configuración por las partes de la opción como un derecho real; las SSTS de 9 de octubre de 1989 y de 6 de noviembre de 1989 declaran que la opción de compra es un derecho personal que puede tener efectos frente a terceros mediante la inscripción, pero sin que esta convierta en real el derecho, y se entiende como un contrato en virtud del cual una persona se compromete a vender a otra, bien para sí o para un tercero, una determinada cosa, siendo en realidad el optatario el que queda unilateralmente vinculado hasta que decida el optante. Por otra parte, la RDGRN de 4 de septiembre de 1992 declara que, “cualquiera que sea la posición doctrinal que se adopte respecto de la naturaleza del derecho de opción, es indudable que al acceder al Registro de la Propiedad provoca efectos reales que afectan a todo tercero que con posterioridad obtenga un derecho sobre la finca”. Cumplidos los requisitos del art. 14 del Reglamento Hipotecario y conseguida la inscripción de derecho de opción, se obtiene el beneficio de los efectos frente a terceros que produce la publicidad registral.

    El arrendamiento con opción de compra supone tanto la inscripción del derecho de arrendamiento como del de opción; esta situación está presente en el último párrafo del art. 14 del Reglamento Hipotecario, donde se fija como plazo tope para el ejercicio de la opción de compra el de duración del propio arrendamiento. La opción caduca, en todo caso, cuando el arriendo se prorroga tácita o legalmente; no obstante, las partes pueden pactar plazos de ejercicio de la opción más amplios, incluso para el caso de que el arriendo se prorrogue, pero en estos supuestos no sería inscribible registralmente según la STS de 29 de mayo de 1996.

    Declara la RDGRN de 26 de mayo de 1999, en relación con la “opción de compra inscrita” en el Registro de la Propiedad, que “aunque se haya enajenado a un tercero, el optante podrá ejercitarla en plazo y podrá exigir la cancelación de la inscripción de propiedad del tercero, siempre que se haya efectuado a su favor, el oportuno desembolso del...

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