El asiento de presentación y los títulos recibidos por correo
| Autor | Antonio Manzano Solano |
| Cargo | Registrador de la Propiedad.Seminario de Derecho Hipotecario de Extremadura |
| Páginas | 537-578 |
En el sistema español de Registro Público de la propiedad inmueble, para que el titular de un derecho inscribible pueda obtener la plenitud de ventajas previstas, no le basta con solicitar y obtener el trámite registral; es necesario que lo haga antes que el adquirente de un derecho contradictorio. Si los títulos llegaran al Registro-y llegaran todos-por el riguroso orden cronológico de su formalización, la protección del Registro no añadiría nada a la que presta el Ordenamiento civil ordinario a los derechos en los títulos de su constitución. Pero esto es pura utopía, por múltiples causas: diversidad y pluralidad de las fuentes de producción de títulos inscribibles-notariales, judiciales, administrativas, militares, eclesiásticas, privadas-, distintos requisitos exigidos en cada caso para conformar o completar el título formal, e incluso factores extralegales, como la perfección técnica del medio mecánico utilizado en la creación y reproducción del título, la rapidez o lentitud de los medios de comunica-Page 538ción y hasta la diligencia o la apatía de los distintos sujetos o de los funcionarios mismos que intervienen en el proceso de producción del título, etcétera. En la necesidad de superar estas dificultades, el Derecho objetivo establece una norma-prior in tempore potior in iure, o lo que es lo mismo, prevalet iure qui praevenit tempore-que parece tanto un premio a la diligencia de unos como una especie de castigo o sanción a la desidia de otros, pero que, en realidad, responde a la exigencia de poner orden-orden jurídico-en el caos que inevitablemente estalla en la cadena de producción de títulos inscribibles contradictorios. El tiempo es el árbitro que va a decidir sobre cuál de los derechos que mutuamente se estorban va a prevalecer-función excluyente-o se va a colocar antes-función prelativa-, si los varios derechos son compatibles. El tiempo va a ser también directriz en el plan de trabajo del funcionario encargado del Registro y el que le dé la pauta a seguir, el comportamiento que ha de observar ante la presencia de títulos contradictorios, compatibles o no 1. El tiempo, pues, la prioridad en el tiempo, centra el inicio del despliegue de los efectos hipotecarios 2, fundamentalmente la protección que, al que obtiene la inscripción, le van a proporcionar los principios de fe pública y legitimación registral. Pero ocurre que el punto de partida de esa protección está situado en el Libro Diario-Notario que da fe de la prevalencia en el tiempo de los varios títulos contradictorios inscribibles-y que el título presentado en el Diario es como si ya estuviese registrado 3, al considerarse fecha de la inscripción «para todos los efectos que ésta deba producir» la del asiento de presentación que deberá constar en la inscripción misma. Es decir, este proceso de retroacción que nos vuelve al punto de partida revela, si no hubiera otras motivaciones para ello, que el momento en que el título accede al Libro Diario es de una excepcional importancia en el trámite de la registración, porque es el asinto de presentación, al indicar el día y la hora de entrada, digamos oficial, del título en el Registro, el que va a poner orden en ese caos pro-Page 539ducido por el desfase entre el momento de la formalización de los varios títulos contradictorios y el momento en que se reclama la inscripción.
En este sentido se pronunció la Ponencia de la 3.a Comisión del II Congreso Internacional de Derecho Registral sobre «Certificación Registral con Reserva de Prioridad», elaborada por los Seminarios de Derecho Hipotecario de Extremadura y de Valladolid-Salamanca, cuando, después de rechazar todo carácter sustantivo del llamado principio de prioridad, punto de vista que modestísimamente compartimos, pues ya resulta de lo que hemos indicado que para nosotros prioridad no es más que sinónimo de orden como presupuesto, afirma, haciendo suyas palabras de Lacruz Berdejo 4: «La finalidad del principio no es la de dar o quitar derechos, sino la de mantener el Registro libre de contradicciones, sin titularidades incompatibles o conflictivas, evitando confusiones», sin perjuicio de reconocer también con la Ponencia que la circunstancia de ingresar en el Registro un título antes que otro, lleva implícito el poner en marcha para el ingresado los efectos que la constancia registral señala; y obtenida la protección para un derecho, ello significa que el otro resulte ineficaz o quede subordinado al anterior, según los casos. De aquí-termina la Ponencia-que no sea posible alterar el orden de ingreso de los derechos en el Registro sin que ello implique, o pueda implicar, asimismo, una alteración sustantiva. Pero-nos permitimos añadir nosotros-que esto no es una consecuencia sustantiva de la prioridad en sí, queda patente en el caso de que, presentados dos títulos contradictorios, el preferente según el Diario no llegue a inscribirse, por las razones que sean, y el que no es preferente sí accede al Libro de Inscripciones. La prioridad del primero, al no poder darse la retroacción y la consiguiente vuelta al punto de partida a que antes nos referíamos, no sólo no produce ningún efecto favorable para el que pierde la preferencia, sino lo que es más importante, no perjudica en nada al que, no siendo preferente en el Diario, consiguió la inscripción. Los pretendidos efectos sustantivos de la prioridad se han esfumado; su carácter formal, de mero trámite, de requisito, de presupuesto, de orden, queda patente.
En cualquier caso, como se dice en el artículo 14-1 del Proyecto de Ley Uniforme de los Registros Jurídicos de Bienes, elaborado por la Comisión 1.a del II Congreso Internacional de Derecho Registral, «la prioridad de los derechos se determina por su ingreso en el Registro», y, por tanto, ser primero en el Diario, en el caso de concurrencia de títulos contradictorios, aunque sólo sea un requisito más en el trámite de inscripción para obtener la plenitud de beneficios del sistema, como antes apun-Page 540tábamos, es también un condicionamiento inexcusable para que, cumplidos todos los demás, el asiento definitivo se practique.
Nos parece oportuno aclarar que, en lo que queda dicho, hemos intentado simplemente destacar algunos aspectos del llamado principio de prioridad, pero en términos de amplia generalidad. Decimos esto, no sólo porque nuestra meta no es estudiar dicho principio, sino porque podría pensarse que tratamos de identificar los conceptos de prioridad y asiento de presentación, cosa que sería inexacta, no sólo porque parece incorrecto confundir el requisito, el orden que el principio de prioridad implica, con el medio normal de hacerlo efectivo, sino porque, en Derecho constituido, el asiento de presentación debe ser valorado en sus justos términos.
En efecto, según Lacruz Berdejo 5, es objeto de críticas la vinculación demasiado estricta de la prioridad registral al instante de la presentación. A su juicio, es admisible solo a medias la opinión de Sanz Fernández de que «es indiferente la cuestión del lugar en que los asientos se practiquen, así como el orden cronológico, esto es, la fecha de los asientos mismos»; pues «la prioridad se determinará siempre por la fecha o momento de la presentación y no por la fecha de las inscripciones». Piensa Lacruz que si entran en conflicto dos títtulos, alegando cada uno haber sido presentado antes, lo fundamental es el instante real y verdadero en que cada uno llegó al Registro: pese al artículo 24 L. H., cabrá probar que la presentación ocurrió realmente en tiempo distinto del que declara el asiento practicado en el Diario; pero, si practicada ya la inscripción, entran en juego los intereses de un tercer adquirente, se considerará como fecha de la presentación la que conste en la inscripción misma, puesto que ningún deber impone la ley de examinar además el Libro Diario, opinión que nos parece aceptable, siempre que las palabras de Lacruz que hemos reproducido y que son literales, deban interpretarse en el sentido de que cuando dice «se considerará como fecha de la presentación la que conste en la inscripción misma», lo que quiere decir es que se considerará como fecha de la presentación la que conste en la inscripción como tal fecha de presentación, independientemente de la del asiento practicado, y que, por tanto, frente a un tercero protegido, la fecha de presentación que figure en la inscripción es inamovible.
Que la influencia del asiento de presentación en la determinación de la prioridad es sólo relativa queda patente en el hecho de que todos los autores recogen supuestos de inscripciones en los que, como dice Lacruz, el momento de la presentación no determina la plenitud de eficacia registral de los respectivos asientos. Ejemplo: la suspensión de efectos de Page 541 la publicidad en el caso de los artículos 205 y 206 L. H. y las normas que regulan la reconstrucción de los Registros de la Propiedad destruidos. Y casos en los que es el mismo principio de prioridad el que quiebra y queda en suspenso, sin que el ser anterior en el Diario comporte ninguna ventaja: así la concesión de igual rango a todos los que anoten su derecho en los casos de los artículos 45 (anotación a favor de los acreedores de una herencia, concurso o quiebra sobre las fincas adjudicadas para pago de sus respectivos créditos siempre que la soliciten dentro de los ciento ochenta días siguientes a la fecha de la...
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