Artículos 594 a 599

AutorJuan Roca Juan
Cargo del AutorCatedrático de Derecho Civil y Abogado
  1. Las servidumbres voluntarias: el requisito de la utilidad. Constitución de servidumbres en favor de edificio a construir

    El artículo 594 no hace sino reiterar específicamente la declaración del artículo 536, según el cual las servidumbres se establecen por la ley o por la voluntad de los propietarios, llamándose éstas «voluntarias». La constitución voluntaria, dentro de los límites de la ley y del orden público, se expresa en un acto jurídico, ínter vivos o mortis causa, que constituye el «título» a que aluden los artículos 537 y 539 del Código.

    En lo que se refiere a la constitución de servidumbres por negocio jurídico, conviene destacar la posibilidad de que se constituya cualquiera clase de servidumbre, siempre que la finalidad constitutiva del negocio encierre los caracteres específicos de una servidumbre tanto real o predial -en cuyo caso es precisa la existencia de un predio dominante y otro sirviente- como «personal» (en el sentido del art. 531), y que el derecho que se constituya reúna las características de un derecho real limitativo y de contenido limitado. De manera que no será suficiente la denominación que las partes den al negocio genético si en realidad faltan esas características 1.

    A esta cuestión aludí ya, pero ahora debe insistirse en que la característica esencial está en la «utilidad» que objetivamente presta el fundo sirviente al dominante; de manera que para éste exista una relación de instrumentalidad entre la servidumbre y el goce del fundo, y el «beneficio» que objetivamente le proporciona quede incluido en el goce del fundo, según la opinión social. Lo que es cosa diferente del «contenido» de la servidumbre, que puede ser objeto de un derecho de obligación en el que la prestación sea eventualmente relativa a una cosa.

    Cierto que el contenido de la servidumbre se integra de facultades, poderes que se atribuyen al titular y que debe soportar el sirviente, significando una especie de extensión o propagación de la propiedad del dominante sobre el fundo sirviente, pero la utilidad de la servidumbre es la razón que la justifica. Por ello la utilidad objetiva es el presupuesto de que la servidumbre exista y permite a la jurisprudencia declarar que estando en presencia de un derecho de paso voluntariamente concedido no es aplicable el precepto del artículo 568, párrafo primero, que está referido a las servidumbres legales (así, sentencia de 20 febrero 1987), fundadas en la necesidad. La utilidad objetiva de la servidumbre cumple, además, otra función: es el «límite» de su contenido, puesto que los poderes que atribuye no pueden exceder de la utilidad que fue tenida en cuenta para su constitución.

    Aunque el precepto deja un amplio margen a la autonomía privada, la atribución de la utilidad por la vía de un derecho real de servidumbre exige un núcleo esencial de requisitos para alcanzar el efecto real, que no pueden excluirlos los particulares.

    La utilidad es objetiva para el fundo dominante (en beneficio) de cualquiera que sea su titular, así como para el sirviente es un gravamen que debe soportar también su titular. La vinculación no objetiva (activa y pasivamente, y pasivamente en las personales) no crea una situación jurídica real: el negocio por el que un propietario se obliga a tolerar u omitir algo que pudiera ser contenido de una servidumbre es cosa distinta del negocio que se dirige a constituir una servidumbre.

    Aunque no se habla de «causa perpetua» de la servidumbre, el Tribunal Supremo, sobre la base de su naturaleza real, afirma que el gravamen «ha de ser por modo definitivo, permanente y fijo, como todo derecho real; no en el sentido de perpetuo, sino también en el de temporal, mientras dure el gravamen» 1 bis.

    El artículo 594 se ocupa del establecimiento de la servidumbre en «la forma y modo que bien le pareciere» al propietario de una finca, lo que da una tan gran amplitud a las utilidades en que una servidumbre puede apoyarse, que no es posible una exhaustiva determinación de tipos concretos de servidumbre que puedan establecerse. Por el contrario, podrán constituirse tantas servidumbres como utilidades pueda prestar un fundo a otro, dentro de los límites de la ley y del orden público.

    Nuestro artículo 594 tiene el acierto de prescindir de las minuciosas precauciones que bajo la idea de apartarse de todo residuo del sistema feudal adoptó el Código de Napoleón, que exige -en su artículo 686- que las servidumbres no sean impuestas «a la persona, ni en favor de la persona, sino solamente a un fundo y para un fundo».

    Con todo ello (aunque en el Código trasciende una concepción de la servidumbre en función de utilidades concernientes preferentemente a la propiedad agraria, o de edificios destinados a habitación, que destaca en las llamadas servidumbres legales), el precepto en examen permite una adaptación a las nuevas exigencias determinadas por la evolución técnica, económica y social, que forzosamente amplía el área de las servidumbres por obra de convenciones libremente realizadas, para el aprovechamiento de utilidades impensables en la época en que tuvo lugar la redacción del Código y que crean motivos de composición de intereses en las complejas relaciones de vecindad (vid., por ejemplo, sentencia de 25 febrero 1988).

    En ocasiones se ha pensado en la dificultad que el concepto tradicional de la servidumbre presenta para poder darle trascendencia real a ciertas situaciones que hoy en día son frecuentes en la construcción de complejos residenciales en los que se impone la prohibición de ejercitar determinadas profesiones, limitaciones de alturas de edificios, etcétera, limitaciones asumidas por los compradores de las parcelas. Pero acaso no estemos ante una insuficiencia del concepto de servidumbre, sino ante un supuesto en el que se constituye un tipo especial de propiedad que se rige por un estatuto determinado por su finalidad, que no es necesario explicar por el concepto de servidumbre, constituyendo ahora un problema análogo al que en sus orígenes presentó la hoy llamada «propiedad horizontal».

    En cambio, cabría pensar en otros problemas prácticos de difícil solución por la vía del convenio de servidumbre, como sucede, por ejemplo, con la instalación de antenas de TV en edificios de mayor altura que, al construirse, privan de la recepción a otros colindantes de altura inferior. Posiblemente llegue el momento en el que, de la misma manera que ciertas utilidades son ya consideradas como «necesarias», en ciertos casos (por ejemplo, en la Ley de 18 marzo y Reglamento de 20 octubre 1966, sobre imposición de servidumbres para conducción de energía eléctrica, o la previsión del artículo 68 de la Ley del Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 9 abril 1976, que permite imponer las servidumbres necesarias para la ejecución de los Planes «si no se obtuviere convenio con el interesado») este y otros problemas análogos impuestos por la vecindad y los progresos técnicos encuentren solución por la vía de la servidumbre forzosa cuando la necesidad sea apreciada.

    El negocio genético de constitución de una servidumbre (venta, donación, legado, etc.) tendrá siempre el valor de un «título» (art. 598) y, por consiguiente, en cuanto derecho real, no quedará constituido («establecida», dice el art. 594) sino cuando el título se complete con la tradición que, como principio general, exigen el artículo 609 y el 1.095 del Código para todos los derechios reales, aunque en la práctica juegue la modalidad de la tradición instrumental.

    Este punto, en relación con el elemento básico de la «utilidad» que justifica la servidumbre, ha planteado la cuestión relativa a la posibilidad de constituir servidumbres en favor de un edificio a construir, en favor de un edificio futuro2, que en la práctica puede tener indudable importancia3.

    El precedente del artículo 1.029 del Código italiano, que admite la constitución de una servidumbre para otorgar a un fundo una utilidad futura, y a favor o a cargo de un edificio a construir, aunque no tenga efecto sino desde el día en que el edificio queda construido, supone una expresa regulación del problema y ha merecido diversas interpretaciones4, sobre la base de la distinción entre la «utilidad futura» -que depende de una eventual manera de ser del fundo- y el «edificio futuro», que actúa como un presupuesto, conditio juris de la posibilidad de ejercicio del derecho, dando lugar a una inicial eficacia obligatoria que se dirige a producir un futuro afecto real.

    En nuestra doctrina se admite, aun sin un expreso reconocimiento legal de la figura, como consecuencia de la alusión que el artículo 396 del Código hace a las «servidumbres» entre los elementos comunes en la propiedad horizontal; la mención de la Ley de 21 junio 1960 (art. 9), que permite en el piso las servidumbres imprescindibles para la creación de servicios comunes de interés general, y el artículo 8 de la Ley Hipotecaria, en cuanto en la inscripción del solar o del edificio en conjunto se harán constar los pisos «meramente proyectados»5, y se invoca, entre otras, la explicación de algún autor italiano sobre la «inversión cronológica» en la formación de los negocios (en cuanto es posible que los elementos esenciales se produzcan sucesivamente a la manifestación...

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