Artículos 581 a 585

AutorJuan Roca Juan
Cargo del AutorCatedrático de Derecho Civil y Abogado

I. Consideración general y antecedentes de esta limitación

Los artículos 581 a 584 tratan de hacer compatibles dos órdenes de intereses: de una parte, el necesario aprovechamiento de la luz y el aire como elementos naturales indispensables; de otra, el derecho del propietario contiguo a conservar la intimidad de la vida familiar. Dos intereses que han exigido una regulación que haga posible la pacífica coexistencia, limitando las inmisiones.

No fue desenvuelta la materia en el Derecho romano primitivamente, acaso por la especial característica de la construcción en la que el ambitus que rodeaba los edificios era suficiente. De manera que las limitaciones derivadas de los huecos para luces y vistas tuvieron un carácter excepcional: en cambio, sí fueron consideradas como servidumbres constituidas voluntariamente.

Como excepción suele citarse un texto Ulpiano (Dig. XVIII-LI-II) que viene a ser un principio general de limitación en esta materia: qui luminibus vicinorum officere alíndete qui faceré contra commodum eorum vellet, esciet se forman ac statum antiquorum aedificiorum custodire debet. Tan excepcional que los anotadores de Glück lo consideran interpolado.

En cambio, aumenta la tendencia a la limitación de la propiedad en este orden al adquirir importancia los núcleos urbanos. El Derecho común reguló las servidumbres de luces y vistas con carácter voluntario, que adquirieron diversas formas típicas:

De proiiciendi, consistente en la facultad del dueño de un edificio de construir sacando alguna parte del mismo sobre el espacio del vecino, cuya relación con la de luces y vistas está en que el saliente pueda ser base para la construción de balcones o miradores. De altius non tollendi, por la que el dueño del predio sirviente no puede edificar a la altura a que tendría derecho si no existiera la srvidumbr de luces y vistas. De altius tollendi, que, contrariamente a la anterior, consiste en el derecho de edificar a mayor altura, aun perjudicando con ello las luces y vistas del vecino. De luminum, cuyo contenido se discute, fijándolo algunos en el derecho a tener una ventana en el muro ajeno o en el muro común. De luminibus officiatur, que obliga al sirviente a no construir o hacerlo sin tapar las luces del vecino. De prospectum, consistente en el disfrute de vistas sobre predio ajeno por medio de ventanas, balcones, azoteas, etc, y que se desdobla en cuanto a su denominación, en el aspecto pasivo, en la de ne prospectum officiatur, etc.

Tal casuismo no pasó a la Codificación, y nuestro Código -siguiendo a sus modelos y la pauta del Proyecto de 18511- dedicó esta Sección Quinta a la materia, que ha dado lugar a que los autores traten de descubrir algún precepto en el que se concrete la servidumbre de luces y vistas: para algún comentarista, se descubre en el artículo 5822, lo que no parece justificado, ya que el precepto sólo encierra una limitación del dominio. Para otros3 está en el artículo 585, cuando especialmente expresa que «cuando por cualquier título se hubiera adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia...», lo que parece determinar la típica servidumbre de ne prospectui afficiatur.

Sin embargo, teniendo en cuenta las normas generales en materia de servidumbres, en relación con la remisión expresa al «cualquier título» por el que la servidumbre de vistas puede adquirirse -sgún los términos del artículo 585-, es evidente la posibilidad de adquisición por negocio jurídico de libre constitución, por usucapión y por destino del padre de familia (art. 541)3bis.

El carácter de continua y aparente que esta servidumbre tiene las hacen aptas para la usucapión, aunque el Tribunal Supremo, en aplicación de las normas de la prescripción adquisitiva, establecidas en el artículo 538, ha sentado un criterio constante en orden al carácter positivo o negativo de estas servidumbres, que puede resumirse así: cuando los huecos se abren en pared propia, la servidumbre es negativa, por lo que el dies a quo para el cómputo del término prescriptivo se inicia a partir del acto obstativo al ejercicio de la servidumbre (prohibición por acto formal)4. Si los huecos se abren en pared común o medianera, se califica de positiva por exigir la apertura del hueco el consentimiento del otro medianero. (Véase lo dicho en el artículo 580 y correspondiente comentario).

II. LOS HUECOS DE TOLERANCIA

Fuera de las verdaderas servidumbres, la ley tiene en cuenta la posibilidad de abrir huecos en determinadas circunstancias, en cuanto no suponen gravamen para la finca contigua. Distingue el artículo 581 los huecos de tolerancia, abiertos en pared propia, sin constituir limitación y con las precauciones necesarias para que no se produzca la causa por la que Caepolla negaba la facultad de abrir huecos: «Si foret causa videndi puéílan vicini»5.

El Tribunal Supremo justifica estos huecos como derivados de las relaciones de vecindad entre los predios, pero con el «designio de impedir la perturbación que pueda significar la libre inspección y fiscalización del fundo inmediato, se ha introducido la importante novedad (se refiere al Derecho anterior al Código) contenida en el artículo 5826, ya que las relaciones de vecindad imponen estas normas «en aras de una buena y armónica convivencia»7.

La única finalidad de estos huecos es dar luz, y no constituyen servidumbre, como se deriva concretamente del párrafo tercero de este ar tículo, al facultar al dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieren los huecos abiertos, para cerrarlos en dos supuestos: a) si adquiere la medianería, y b) si edifica o levanta pared contigua a la que tenga dicho hueco o ventana.

El primer supuesto para el ejercicio de la facultad de cerrar los huecos -la adquisición de la...

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