Artículos 326 a 328

Autor:Maria Ysas Solanes
Cargo del Autor:Profesora Titular de Derecho Civil
RESUMEN

I. Introducción.-II. Configuración jurídica. Origen. Diferencia con figuras afines: 1. Configuración jurídica de la compraventa a carta de gracia. 2. Origen. 3. La compraventa a carta de gracia y el pacto de retroventa: A) El retracto convencional como derecho real. B) Naturaleza del derecho de luir y quitar. C) La valoración del retracto y del derecho de luir y quitar. D) El diferente plazo para ejercitar el retracto y el derecho de luir y quitar. E) La estructura de la carta de gracia y de la compraventa con pacto de retro. 4. La carta de gracia y la fiducia cum creditore: A) Similitud entre ambos negocios. B) Diferencias entre»la compraventa a carta de gracia y el negocio fiduciario. 5. La... (ver resumen completo)

 
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I. INTRODUCCI”N

La figura de la compraventa a carta de gracia o ´empenyamentª gozÛ de extraordinaria vigencia en Èpocas pasadas, al cubrir las necesidades de un tipo determinado de sociedad.

En efecto, no debemos olvidar el interÈs que ha existido en CataluÒa en mantener los patrimonios familiares unidos 1; de ahÌ que la venta perpetua fuera temida y que en los momentos econÛmicamente difÌciles se buscara otra soluciÛn.

Por otra parte, el prÈstamo con interÈs, como posible remedio, arrastraba el recuerdo de la prohibiciÛn canÛnica2 y, aparte de no ser garantÌa suficiente para el prestamista, suponÌa para el deudor, adem·s de la restituciÛn del capital, el pago de los intereses, a menudo considerables, cuya consecuencia podÌa ser la venta judicial.

Pella y Forgas 3 nos dice que la compraventa a carta de gracia o ´empenyamentª naciÛ a falta de una organizaciÛn hipotecaria, como una h·bil forma de aseguramiento, y, en la misma lÌnea, Pares 4 manifiesta que la carta de gracia, que en principio era un contrato hijo de la previsiÛn, se ha desnaturalizado por la imperfecciÛn de las leyes que regulaban la efectividad del crÈdito hipotecario. La carta de gracia suprime la difusiÛn procesal que merma la garantÌa y evita las exigencias del procedimiento, con lo que consideraba como elemento de crÈdito territorial, en comparaciÛn con la antigua hipoteca, la elecciÛn no era dudosa. Y Casals 5 aÒade que la prevenciÛn a la venta perpetua se extiende a la hipoteca en refranes tales como: ´la hipoteca es la enfermedad, la venta es la muerteª.

De ahÌ que la compraventa a carta de gracia tuviera su auge, ya que suponÌa solucionar la situaciÛn econÛmica del vendedor con el precio recibido, rest·ndole adem·s la posibilidad de recuperar el bien vendido, y para el comprador obtener la propiedad de la cosa hasta que se le devolviera el precio, cuya garantÌa era, por tanto, completa.

A pesar de lo apuntado, no debemos olvidar que en algunas ocasiones la compraventa a carta de gracia ha servido para encubrir prÈstamos usurarios.

Las costas judiciales, seg˙n Faus 6, hacen que la hipoteca sea siempre onerosa, a veces insoportable y, por consiguiente, inasequible, mayormente cuando se trata de fincas de poca importancia, aunque la reforma hipotecaria de 21 abril 1909 aminorÛ estos inconvenientes mientras no se supriman los procedimientos judiciales para la ejecuciÛn de las hipotecas, el pequeÒo propietario no tendr· m·s remedio, si quiere participar de los beneficios del crÈdito territorial, que sustituir dichos procedimientos por otro de car·cter notarial, rapidÌsimo y econÛmico.

De las opiniones transcritas, es f·cil deducir que el auge de la carta de gracia viene determinado por la necesidad de crÈdito territorial y la deficiente organizaciÛn hipotecaria.

Ahora bien, en la actualidad no puede decirse que la garantÌa que supone la hipoteca sea defectuosa, y Èsta ha tenido un florecimiento importante en los ˙ltimos lustros, cuando se han producido ventas masivas de pisos y apartamentos mediante la financiaciÛn al comprador a travÈs de los crÈditos concedidos por entidades financieras con garantÌa hipotecaria sobre los inmuebles adquiridos.

Sin embargo, es curioso notar que, a pesar de ello, en contadas ocasiones sean las propias entidades financieras quienes compran a carta de gracia, cuando el vendedor est· en una situaciÛn econÛmica tal que es muy difÌcil que pueda llegar a ejercitar el derecho de luir y quitar o, mejor dicho, cuando no podr· devolver el crÈdito que le ha sido concedido, evit·ndose la entidad financiera el procedimiento de ejecuciÛn hipotecario y el deudor los gastos de constituciÛn de la hipoteca.

Otro supuesto interesante serÌa el que una entidad de crÈdito compre a carta de gracia una finca de su deudor hipotecario para resarcirse de los intereses que devengan las hipotecas ya concedidas, de manera que podr· cobrarse ejecutando las mismas por el capital sobre los inmuebles hipotecados y adem·s cobrarse los intereses por el importe no pagado del precio de la compraventa a carta de gracia; y no siendo posible que el deudor tenga el efectivo (u otro valor) para ejercitar el derecho de luir y quitar quedarse con todo, dando la sensaciÛn al deudor que mediante la carta de gracia a˙n se le concede un respiro en su situaciÛn, ya que adem·s de frenar la ejecuciÛn de las hipotecas a˙n puede recuperar la cosa vendida.

SerÌa interesante que se diera alguna sentencia sobre situaciones similares, especialmente para ver el tratamiento que merece el pacto comisorio.

Faus 7 nos dice que la compraventa a carta de gracia o ´empenyamentª contiene diferentes variedades, que divide en tres grupos: 1.∞, empenyament de pastures (pastoreos), abeurades (abrevaderos) y ejegudes (acampadas); 2.∞, empenyament de diezmos o partes alÌcuotas de frutos de predios r˙sticos, y 3.∞, empenyament de ·rboles frutales. En virtud de estos contratos el propietario de una finca no transmite el dominio de la misma, solamente la grava con una carga real redimible.

En un segundo grupo se incluyen las cartas de gracia, que tienen por objeto la creaciÛn de unos derechos de crÈdito u obligaciones nominativas, que comprende los censales morts y los violaris.

Y el ˙ltimo grupo lo constituyen las cartas de gracia que tienen por objeto no la creaciÛn de derechos, sino la transmisiÛn con car·cter revocable del dominio de una cosa cualquiera. El comprador adquiere el dominio revocable y el vendedor se reserva el derecho de redimir o luir o quitar.

Los artÌculos objeto de Èste comentario se refieren al tercer grupo, ya que el artÌculo 326, 1.∞, establece que ser·n objeto de contrato de compraventa a carta de gracia los bienes muebles e inmuebles, y en su apartado 2.∞ contempla la posibilidad de que el derecho de redimir y el dominio resoluble sean a su vez enajenados a carta de gracia.

II. CONFIGURACI”N JURÕDICA. ORIGEN. DIFERENCIA CON FIGURAS AFINES

  1. CONFIGURACI”N JURÕDICA DE LA COMPRAVENTA A CARTA DE GRACIA

    Dur·n y Bas 8, refiriÈndose a la compraventa a carta de gracia, nos dice que: ´LlamÛse antiguamente este contrato empenyament o empenyo, indudablemente por su origen: y, seg˙n algunos escritores catalanes, m·s que una venta es una venta bastarda; de suerte que, para calificarlo con mayor exactitud, debe consider·rsele como un prÈstamo, con prenda, sobre la cual el poseedor ejerce los derechos de dominio con car·cter revocable, y por el lucro cesante del capital dado en precio percibe de su cuenta y riesgo los productos de la fincaª y, en este sentido, Faus 9 entiende que en la clasificaciÛn general de los contratos, el empenyament ocupa un lugar intermedio entre los contratos de enajenaciÛn y los de aseguramiento o garantÌa realª. Por parte del vendedor, el empenyament es un acto de enajenaciÛn, un contrato en virtud del cual transfiere o transmtie al comprador, aunque sea con car·cter revocable o rescindible, la propiedad de una cosa o de un derecho. Por parte del comprador es un medio o instrumento para colocar dinero con garantÌa real, casi siempre inmobiliaria, d·ndole esta circunstancia mucha semejanza con los contratos de prenda, hipoteca y anticresis, principalmente con este ˙ltimoª.

    De lo dicho parece deducirse que la celebraciÛn de la compraventa a carta de gracia siempre ha supuesto que el vendedor se hallaba ante una situaciÛn econÛmica difÌcil, ya se tratara de un pago a realizar o de la garantÌa de un crÈdito.

    Ahora bien, cabe preguntarse si las dos expresiones ´a carta de graciaª y ´empenyamentª quieren decir lo mismo.

    Vender a carta de gracia supone que el comprador es propietario de la cosa a gracia del vendedor o, lo que es lo mismo, hasta que Èste decida recuperarla.

    En cambio, ´empenyamentª obedece a una necesidad m·s perentoria del comprador, que necesita dinero y empenya un bien como garantÌa real del crÈdito recibido, cumple la funciÛn de la prenda o la hipoteca 10.

    En el primer supuesto nos hallamos ante un contrato de enajenaciÛn y, en el segundo, ante un contrato de garantÌa. Sin embargo, las diferencias entre ambos no son tan claras.

    En efecto, Faus 11, al clasificar las variedades econÛmicas del ´empenyamentª, nos dice que cuando Èste es usado como un instrumento de crÈdito, del que se sirve el vendedor para obtener recursos pecuniarios, nos hallamos ante una venta a carta de gracia simple, siendo su caracterÌstica econÛmica la entrega del precio estipulado, que satisface el comprador y recibe el vendedor. Otro tipo de ´empenyamentª es la insolutundaciÛn a carta de gracia (daciÛn en pago), cuyo supuesto m·s caracterÌstico se da cuando el heredero no pueda pagar las legÌtimas; aquÌ se trata de una venta en la que opera la compensaciÛn. En efecto, el heredero vendedor es deudor de la legÌtima y acreedor del precio, y el comprador legitimario es deudor del precio de la cosa vendida y acreedor por la legÌtima, de ahÌ la compensaciÛn. El heredero se reserva el derecho a recuperar mediante el pago del precio, efectuado en tiempo y forma adecuados.

    Otra modalidad es la denominada venta a carta de gracia con pacto de succedendo, que consiste en una compraventa a carta de gracia simple m·s una especie de mandato de pago que el vendedor hace al comprador, el cual es aceptado por este ˙ltimo.

    En todos los supuestos se da ´empenyamentª, el bien responde de manera inmediata pasando su dominio al comprador si transcurrido el plazo el vendedor no lo ha recuperado, el dominio pertenecer· definitivamente al comprador.

    En definitiva, podemos decir que la compraventa a carta de gracia o ´empenyamentª es un contrato de enajenaciÛn porque mediante la traditio transmite el dominio, pero Èste es resoluble en virtud del derecho que se reserva el vendedor de recuperar el bien, ya que su intenciÛn no fue desprenderse definitivamente de Èl, sino que sirviese de garantÌa hasta el momento de retraerlo.

    Esta definiciÛn plantea muchos problemas, que vamos a intentar analizar a continuaciÛn, para lo cual nos referiremos primeramente al origen de la...

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