Artículos 24 y 25

Autor:Jesus Díez del Corral Rivas.
Cargo del Autor:Registrador de la propiedad.Notario.Abogado del Estado excedente.
RESUMEN

I. La relación de ambos artículos con el principio de prioridad.-II. Ámbito de aplicación.-III. La pretendida retroacción de efectos del asiento y sus excepciones: 1. Caducidad de anotaciones preventivas. 2. Plazo para el ejercicio de los retractos legales. 3. Otras excepciones.-IV. Calificación de títulos contradictorios o conexos.

 
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  1. LA RELACIÓN DE AMBOS ARTÍCULOS CON EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD

    Uno de los principios básicos de nuestro sistema inmobiliario, hasta el punto de que la máxima que lo representa ha sido elegida como distintivo del Cuerpo de Registradores (1) es el llamado principio de prioridad, cuyo desarrollo normativo fundamental se encuentra en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria (vid. su comentario). Por virtud de este principio, siguiendo las enseñanzas de Roca Sastre (2), el título que ingresa antes en el Registro se antepone a los títulos relativos a la misma finca, aunque sean de fecha anterior, que hayan ingresado en aquél posteriormente, produciéndose el cierre registral de los segundos si todos los títulos se refieren a titularidades incompatibles entre sí, o una preferencia de rango, si las titularidades son compatibles.

    De acuerdo con este concepto del principio de prioridad es evidente que el artículo 25 trata de un problema de prioridad registral. Se enfrenta con la cuestión que surge cuando respecto de una misma finca existen dos o más inscripciones de igual fecha: en tal caso la preferencia entre tales inscripciones se determina también cronológicamente en función de la hora de presentación de cada título en el Registro. Precisamente uno de los datos esenciales que deben contener los asientos del Libro Diario es la hora de presentación del título (cfr. art. 249.2.° L. H.). Por lo demás, el artículo 25 parte de la base de que las dos o más inscripciones de igual fecha, relativas a la misma finca, hayan sido extendidas. Esto será posible si las titularidades respectivas son compatibles entre sí (hipotecas o embargos, por ejemplo), pero, como luego se indicará, si las titularidades son incompatibles entre sí, el efecto de cierre registral lo habrá producido el título presentado en hora anterior y la calificación de los otros títulos incompatibles llevará consigo la denegación de las inscripciones pretendidas (vid. infra IV). Por lo demás, el artículo 25 es un precepto básico para deducir de él con carácter general el criterio de preferencia de rango en las titularidades que accedan al Registro compatibles entre sí. Porque si esta preferencia está establecida, atendiendo a la hora de presentación de los títulos presentados el mismo día, es obvio que con mayor razón la misma consecuencia ha de predicarse cuando esos títulos compatibles se han presentado en días diferentes, otorgándose entonces rango preferente al primeramente presentado. Lo cierto es que la Ley Hipotecaria no establece expresamente esta preferencia registral y que la misma, si bien en el plano estrictamente civil, aparece regulada en el artículo 1.927.2.° del Código civil.

    Si la relación entre el artículo 25 y el principio de prioridad es indudable, no ocurre lo mismo a primera vista con la que se da entre tal principio y el artículo 24. Una lectura aislada de este precepto puede llevar a la conclusión falsa de que el mismo está proclamando con carácter general cuál es la fecha de la inscripción a todos los efectos, es decir, con independencia de que haya otros títulos relativos a la misma finca ya inscritos o presentados y pendientes de despacho. Sin embargo, hay razones decisivas para estimar que, al menos en 1861, el legislador español al redactar el entonces artículo 28 estaba pensando en el principio de prioridad y en la necesidad de atender a la fecha del asiento de presentación como fecha clave para fundamentar el cierre registral que un título inscrito producía respecto de los títulos de fecha anterior incompatibles con el primeramente inscrito (cfr. art. 17 L. H. de 1861). Es significativo a estos efectos que el artículo 25 (entonces el 26) precedía al 24 (entonces el 28) y especialmente que el artículo 17 de la de la Ley Hipotecaria de 1861 no preveía en su texto ese efecto de cierre registral producido respecto del asiento de presentación, pues ello es producto, con otras modificaciones que no vienen al caso, de la Ley Hipotecaria de 1869 de la que pasó al artículo 17 vigente. Por tanto, el repetido efecto de cierre registral, referido en 1861 exclusivamente a la inscripción, se producía a la sazón también y provisionalmente por el asiento de presentación, no por proclamarlo así el artículo 17, sino por consecuencia del entonces vigente artículo 28. Porque si la inscripción producía sus efectos desde la fecha y hora del asiento de presentación, la imposibilidad, mientras este asiento estuviera vigente, de inscribir títulos traslativos o de gravamen del mismo inmueble, era una consecuencia directa del artículo 28, aunque no resultara de la letra del artículo 17 (3)

    Claro que si esto es así y una vez que la eficacia a efectos de prioridad del asiento de presentación está ahora contenida en el párrafo segundo del vigente artículo 17, surge inmediatamente la pregunta acerca de si el actual artículo 24 es un precepto inútil o si, por el contrario, el mismo puede desplegar cierta eficacia en otros ámbitos civiles o regístrales. En el apartado III se insistirá en estas ideas.

  2. ÁMBITO DE APLICACIÓN

    No hay duda de que la palabra «inscripciones», utilizada en los dos artículos comentados, no está empleada en su sentido técnico propio, sino en su acepción amplia que comprende todas las tomas de razón en el Libro Diario, cualquiera que sea el asiento posterior específico que vaya a provocar en los Libros de inscripciones. Es decir, es indiferente que el asiento de presentación desemboque en una inscripción propiamente dicha, en una anotación, en una cancelación o en una nota marginal sustantiva (4). Que la fecha de la anotación es, en principio, la fecha del asiento de presentación ha sido afirmado por el Tribunal Supremo (S. de 3 noviembre 1982) y por la doctrina de la Dirección General (Rs. de 16 marzo y 15 abril 1968 y 14 septiembre 1990).

    Así se explica que el legislador exija expresamente que conste la referencia al asiento de presentación en todas las tomas de razón en los libros regístrales, ya se trate de inscripciones (arts. 9.7.° L. H. y 51.12 R. H.), de anotaciones (arts. 72 L. H. y 166 R. H.), de cancelaciones (arts. 103.5.° L. H. y 193.6.° R. H.) o de notas marginales (art. 56 R. H.).

    Por lo demás, según el asiento a que tienda el asiento de presentación se producirá el efecto de cierre registral respecto de los títulos incompatibles rezagados o el efecto menos drástico de preferencia sobre otros títulos posteriores no incompatibles. Así, si el asiento de presentación tiende a la cancelación de la titularidad inscrita, se producirá el efecto de cierre registral absoluto respecto de cualesquiera otros títulos que atribuyan algún derecho basado en el que el Registro va a proclamar extinguido. Del mismo modo, si el asiento de presentación tiende al cambio de la titularidad dominical inscrita, quedará cerrado el Registro a otras titularidades emanadas del titular registral anterior que ha dejado de serlo. Por el contrario, si uno y otro asiento de presentación se refieren a derechos reales limitados compatibles emanados del titular registral vigente, el único efecto que se produce es que el título primeramente presentado adquiere preferencia registral de rango respecto del segundo título presentado, aunque éste sea de fecha anterior. Este mismo resultado de colocar las titularidades en un orden cronológico de preferencia es el que se produce, en general, tratándose de asientos de presentación tendentes a la práctica de sendas anotaciones.

    En todo caso, como ha puesto de relieve el Tribunal Supremo (S. de 25 enero 1963), estos artículos 24 y 25 son dispositivos. El acuerdo de las partes interesadas puede motivar que la preferencia meramente cronológica de los respectivos asientos quede alterada en beneficio de un título rezagado. Así ocurre en las operaciones de permuta, posposición y reserva de rango hipotecario, cuyo mayor apoyo legal se encuentra en el artículo 241 del Reglamento Hipotecario, que...

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