Artículos 142 y 143
| Autor | Profesor titular de Derecho civil. |
| Cargo del Autor | Profesor titular de Derecho civil. |
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INTRODUCCIÓN
La hipoteca es un derecho real de garantía. Se justifica y tiene su causa o razón de ser en una obligación cuyo cumplimiento garantiza (arts. 1.857 C. c. y 104 L. h.). Así pues, en una primera aproximación a la hipoteca, no hay más remedio que referirse al
La actual redacción de los artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria proviene del Texto Refundido aprobado por Decreto de 8 febrero 1946. Cabe señalar los siguientes precedentes y concordancias históricas más inmediatas:
- La Ley Hipotecaria de 8 febrero 1861 regulaba igualmente la hipoteca en garantía de obligaciones futuras y condicionales en los artículos 142 y 143. El actual artículo 142 coincide con el artículo 142 de la Ley Hipotecaria de 1861. Entre el actual artículo 143 de la Ley Hipotecaria y el de la Ley Hipotecaria de 1861 había algunas diferencias, que destacamos: artículo 143 (L. H. de 1861): «Cuando se contraiga la obligación futura ó se cumpla la condición suspensiva, de que trata el párrafo primero del artículo anterior, deberán (hoy día: "podrán*') los interesados hacerlo constar así por medio de una nota al margen de la inscripción hipotecaria, "sin cuyo requisito no podrá aprovechar ni perjudicar a tercero la hipoteca constituida"» (esta última idea que hemos destacado no se recoge en el actual art. 143).
- Tanto la Ley Hipotecaria de 1869 (Ley de 21 diciembre 1869) como la Ley Hipotecaria de 1909 (Ley de 16 diciembre 1909) mantuvieron los artículos 142 y 143 con el mismo texto presente en la Ley Hipotecaria de 1861.
- Por su parte, el Código civil de 1889, en su artículo 1.861, tras señalar que «los contratos de prenda e hipoteca pueden asegurar toda clase de obligaciones», añade «ya sean puras, ya estén sujetas a condición suspensiva o resolutoria».principio de accesoriedad. La hipoteca no se justifica en sí ni para sí, sino en su misión de garantizar el cumplimiento de una obligación a cuyo interés sirve. Si bien es absolutamente necesario que exista una obligación incumplida para proceder a la ejecución de la hipoteca, ello no significa que deba existir o que deba ser eficaz la obligación en el momento en que se constituya la garantía real, ni que la obligación que se garantice no pueda desaparecer o extinguirse por diversas causas que no tengan un inmediato reflejo en el Registro de la Propiedad, el cual seguirá publicando la vigencia «registral» de una hipoteca pese a la extinción «civil» de la obligación garantizada.
En nuestro Ordenamiento se admite la figura de la hipoteca en garantía de obligaciones futuras y la hipoteca en garantía de obligaciones sujetas a condición -ya se trate de condición suspensiva o resolutoria-. Aceptan de modo expreso estas hipotecas tanto el artículo 142 como el artículo 143 de la actual Ley Hipotecaria de 1946 (D. de 8 febrero 1946) -ubicados en la Sección 2 del Título V, correspondiente a las «hipotecas voluntarias»-, preceptos que encuentran sus concordantes en los artículos 232, 238, 239 y 245 del Reglamento Hipotecario (aprobado por R. D. de 14 febrero 1959).
Esto no representa ninguna novedad en nuestro sistema, en dos sentidos. Por una parte, históricamente ha sido admitida la hipoteca en garantía de estas obligaciones y, por otra parte, se reconoce que otros mecanismos de garantía puedan asegurar igualmente obligaciones futuras o condicionales.
Efectivamente, ya en Derecho romano son identificables textos que venían a admitir la hipoteca en garantía de obligaciones futuras y condicionales. De igual modo son admitidas tales hipotecas en nuestro Derecho histórico. Ya en la etapa codificadora, hay que considerar los artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria de 1861 y las reformas hipotecarias de 1869 y 1909, que mantuvieron intactos tales preceptos. La redacción actual del artículo 142 de la Ley Hipotecaria coincide con la de nuestras Leyes Hipotecarias históricas; por contra, en el texto del artículo 143 actual existen algunas diferencias a las que más tarde me referiré. Por su parte, el Código civil de 1889, tras establecer en su artículo 1.857, dentro de los «requisitos esenciales de los contratos de prenda e hipoteca», el constituirse para asegurar el cumplimiento de «una obligación principal», en su artículo 1.861 viene a concretar esta idea señalando que: «Los contratos de prenda e hipoteca pueden asegurar toda clase de obligaciones, ya sean puras, ya estén sujetas a condición suspensiva o resolutoria.» Así pues, el Código civil contempla de modo expreso la hipoteca en garantía de obligaciones condicionales, y si bien no contempla de un modo expreso la hipoteca que asegure obligaciones futuras, no establece límites ni prohibiciones con relación a las mismas.
De igual modo a como acontece en la hipoteca -e igualmente la prenda, y por extensión la anticresis-, es admisible en nuestro Ordenamiento que otros mecanismo de garantía de créditos operen con relación a créditos futuros o condicionales. Así, el Código civil regula de un modo expreso la fianza en garantía de deudas futuras (art. 1.825 C. c), y se admite, sin problemas por la doctrina, la fianza en garantía de obligaciones condicionales.
De este modo, el reconocimiento de la figura de la hipoteca en garantía de obligaciones futuras y de obligaciones condicionales está claro en nuestro sistema jurídico, de igual modo a como ocurre en otros Ordenamientos extranjeros. El Código civil suizo (art. 824), el B. G. B. alemán (parágrafo 1113.2) y el Código civil italiano de 1942 (art. 2.852) contemplan de un modo expreso la hipoteca en garantía de obligaciones futuras o condicionales(1). Por su parte, el Código civil francés admite de un modo expreso la hipoteca en garantía de obligación condicional (art. 2.132)(2).
Constatada la admisibilidad legal de estas hipotecas voluntarias, sin embargo, las mismas presentan ciertos problemas, tanto de construcción de la figura, como de eficacia, que paso a analizar en las siguientes páginas.
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LOS PROBLEMAS DE CONSTRUCCIÓN DE ESTAS HIPOTECAS
Los problemas de construcción de estas hipotecas derivan fundamentalmente de dos principios vigentes en nuestro sistema hipotecario y registral: el principio de accesoriedad de la hipoteca y el principio de especialidad o de determinación.
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El principio de accesoriedad
El principio de accesoriedad de la hipoteca deriva o se desprende de la propia naturaleza, causa y función de este derecho. La hipoteca no es un derecho real que viva por sí y en sí se justifique, sino que es un derecho de garantía de algo que no es la hipoteca: garantiza un derecho de crédito. En concreto, aun cuando en principio puedan ser objeto de garantía obligaciones de cualquier naturaleza, la hipoteca, derecho real de realización de valor, en última instancia viene a garantizar la percepción de una cantidad o montante económico en caso de incumplimiento de la obligación asegurada.
El principio de accesoriedad puede ya empezar a plantearnos problemas al relacionarlo con las hipotecas en garantía de créditos futuros o de créditos bajo condición suspensiva. ¿Cómo se justifica la constitución de una hipoteca en garantía de algo que aún no existe -crédito futuro, crédito eventual, expectativa de derecho?
La cuestión es irresoluble si se parte de una concepción estricta del principio de accesoriedad, de modo que se entienda que sin la existencia de lo principal -la obligación o el crédito, según la perspectiva desde la que se observe la relación- no pueda llegar a nacer lo accesorio -la hipoteca-. Para no caer en semejante situación no hay más remedio que aceptar una visión más amplia del juego del principio de accesoriedad de la hipoteca, negando que actúe de modo absoluto. En cuanto ahora nos interesa señalar, en la fase de seguridad de la hipoteca -la que media desde su nacimiento hasta el momento en que la obligación garantizada es incumplida- el principio de accesoriedad aparece ciertamente atenuado, que no eliminado, en cuanto que es posible constituir una hipoteca que garantice un crédito todavía no nacido (art. 142 L. H.). El principio de accesoriedad se torna inflexible en la exigencia de una obligación incumplida para la ejecución de la hipoteca. Pero mientras que no llegue este momento, la hipoteca puede jugar a modo de caparazón o de techo de algo en cierto modo inconcreto. Para poder provocar la ejecución forzosa del bien hipotecado será absolutamente necesario que la obligación garantizada haya nacido o se haya cumplido la condición suspensiva y que la obligación haya sido incumplida.
No debe extrañarnos que el principio de accesoriedad no juegue de modo absoluto en materia hipotecaria en la fase de seguridad. No hay que olvidar que, por otra parte, el principio de accesoriedad queda en materia hipotecaria en la práctica atenuado -cuando no contradicho- por la diversa vida registral y extra-rregistral (civil) que, por mor del principio de publicidad, pueden los derechos inscritos llegar a tener. Si bien en puridad de principios la extinción de la obligación garantizada debe producir la consiguiente extinción de la hipoteca, no es menos cierto que, al ser la misma un derecho real de vida registral (partiendo su vida con la inscripción constitutiva), no quedará extinguida en tanto no se cancele el asiento de inscripción.
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El principio de especialidad
El principio de especialidad o de determinación viene a representar la segunda garantía del principio causal vigente en materia hipotecaria \ No se trata ya de que la hipoteca exija para su ejecución la existencia de un crédito vencido en manos del acreedor hipotecario (principio de accesoriedad), sino que es necesario que se trate del «crédito concreto» para cuya garantía se constituyó la hipoteca.
El principio de determinación plantea, por estas razones, cuestiones en relación con las hipotecas que ahora nos ocupan, particularmente por cuanto se refiere a las hipotecas en garantía de créditos futuros.
El principio de especialidad vigente en nuestro sistema inmobiliario registral impone que el acceso de los...
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