Artículos 1.569 y 1.570
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Noción de desahucio
Cuando concurre una causa de extinción del arriendo y lo niegue el arrendatario, puede el arrendador lograr que se declare extinguido el contrato por Juez competente con la consiguiente recuperación de la posesión material de la cosa. Esto lo puede conseguir a través del correspondiente juicio ordinario. Pero el Código, como ya antes la Ley de Enjuiciamiento Civil, le ofrece un procedimiento más abreviado al que normalmente acudirá en las hipótesis que se contemplan en el artículo 1.569.
Como advierte Albaladejo1, el desahucio no es una de las formas de terminar el arrendamiento, sino un medio de recobrar judicialmente la cosa inmueble arrendada, cuando aquél se acaba por la concurrencia de ciertas causas extintivas.
Puig Brutau2, ante los casos que contempla el artículo 1.569, subraya la peculiaridad del arriendo como contrato que origina una relación de hecho entre la persona del arrendatario y la cosa del arrendador, lo que hace que aparezca en segundo plano la mera facultad de éste de desligarse de la obligación, pues lo que principalmente importa es recuperar la cosa arrendada. Y aunque el arrendador debería limitarse a ejercitar contra el arrendatario las acciones derivadas del contrato, -como, en definitiva, -dice- se trata de recuperar una cosa, se emplea para tal finalidad la acción de desahucio que actúa como una reivindicatoría simplificada. Basta advertir, a través de numerosa jurisprudencia -añade-, cómo en la práctica existe la tendencia a señalar los requisitos de legitimación activa y pasiva a base de la relación de las partes con la cosa-.
Mucius Scaevola3 define la acción de desahucio como -un remedio legal, de carácter restitutorio y generador de un procedimiento sumario, concedido al arrendador contra el arrendatario o el precarista para recuperar la posesión natural de la cosa arrendada o cedida en precario-.
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Naturaleza y caracteres de la acción de desahucio
Los perfiles de la acción de desahucio se pueden resumir en los siguientes trazos que pone de relieve Mucius Scaevola4:
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La acción de desahucio -reviste un poliformismo sui ge-neris, que lo mismo se adapta a la resolución de un contrato de arrendamiento vigente como a la desposesión material del arrendatario en un arrendamiento ya extinguido-.
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Su finalidad positiva es -siempre una sola y la misma: el lanzamiento del arrendatario de grado o por violencia, sin prórroga y sin consideración de ningún género, como con frase harto realista expresa el artículo 1.599 de la Ley de Enjuiciamiento Civil-.
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Es unilateral. -El locatario no goza de privilegio para el ejercicio de la acción resolutoria del arrendamiento.- -Para los arrendadores, la resolución del contrato puede lograrse por el mero desahucio.-
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La finalidad que cumple la acción de desahucio es la de obtener la reposición del derecho del dueño y la extirpación del abuso del arrendatario.
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Es -una acción recuperatoria o restitutoria de la posesión natural, y desde este aspecto mantiene estrechas afinidades con las acciones interdíctales, sin llegar por ello a incidir en el interdicto unde vi, hoy correspondiente al de despojo o de recobrar la posesión, porque, como decía Ulpiano, Dig. 23, De vi, a nadie incumbe este interdicto, sino al que poseía cuando fue echado, y no se juzga echado, sino al que posee-.
Consecuencia de lo expuesto y de la regulación legal, añadimos por nuestra parte los siguientes:
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Están limitadas y señaladas taxativamente en la ley las cuestiones que en el juicio de desahucio pueden ventilarse (Ss. de 29 mayo 1920 y 9 enero 1930).
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La acción de desahucio no puede ejercitarse cuando entre las partes hay complejidad de relaciones jurídicas que exigen determinar los derechos recíprocos en orden a las mismas. La jurisprudencia es reiterada en este sentido. A título de ejemplo, véanse las Sentencias de 2 noviembre 1908, 11 marzo 1933, 9 diciembre 1947, 10 octubre 1949, 31 diciembre 1953, 9 diciembre 1972, 12 marzo 1985 y 10 mayo 1993.
En otros términos declaran las Sentencias de 6 julio 1899 y 13 junio 1902 que la acción de desahucio sólo procede cuando entre los litigantes no existen otros vínculos que los derivados del contrato de arrendamiento o de la ocupación de la cosa en precario sin relación con otro título en que pueda fundarse la posesión y disfrute de la misma, o como dice la Sentencia de 2 diciembre 1904, para el éxito de la acción de desahucio es preciso que sean de tal naturaleza las relaciones existentes entre arrendador y arrendatario que se compruebe claramente en el juicio la infracción de las obligaciones pactadas, ya con relación al pago del precio o merced estipulada, ya respecto de cualquiera otra obligación relativa a la manera de llevarse la finca arrendada, pues cuando las obligaciones respectivas son de tal naturaleza o tan especiales o tan complejas que no sea racionalmente posible apreciar con exactitud su finalidad y trascendencia, se convertiría este procedimiento sumario en medio de obtener con cierta violencia la rescisión de un contrato sin las garantías de defensa e información que ofrecen los juicios declarativos.
Pero tal doctrina no es tan absoluta o rígida que no permita a la Sala, y dentro del mismo proceso de desahucio, el examen de aquellas cuestiones estrechamente enlazadas con el contrato subsistente y con vigencia actual, que sin necesidad de proceder a aislar la acción locativa, cabe su consideración por integrarse directa o necesariamente en la misma. Es decir, que la remisión o incidencia decisiva del juicio declarativo -en este caso promovido con posterioridad al actual de desahucio- sólo procede, a modo de excepción, por razón de que la complejidad esgrimida se presente como definitiva impediente para estimarse el desahucio pretendido (S. de 10 mayo 1993).
A título orientativo, veamos algunos pronunciamientos jurisprudenciales:
En las aparcerías pueden prosperar menos los desahucios cuando se fundan en incumplimiento de obligaciones cuya regulación se rige por los preceptos del contrato de sociedad (S. de 2 diciembre 1904, y en sentido análogo, la de 25 noviembre 1905).
En los arrendamientos de minas suele ser más frecuente la concurrencia de pactos especiales cuya estimación, en su alcance y trascendencia, no sea fácil dentro de juicio de índole tan sumaria para poder afirmar el supuesto incumplimiento de los mismos a los efectos del desahucio pretendido en el pleito (S. T. S. de 2 diciembre 1904, y en sentido análogo, la de 19 mayo 1910).
El juicio de desahucio, por su índole especial y sumaria, no consiente la resolución de cuestiones sobre validez o nulidad del dominio ni tampoco las que se promuevan respecto al mejor derecho a poseer (Ss. T. S. de 28 marzo 1916, 8 abril 1914, 20 septiembre 1927 y 17 agosto 1928, entre otras), aunque si bien es cierto que en el juicio de desahucio no pueden discutirse cuestiones de propiedad que afecten a vínculos esencialmente de dominio, no debe confundirse este principio con meros ardides o pretextos, imaginados con el propósito de que en esta clase de procedimientos desaparezca el carácter sumario, breve y sencillo en que se inspira su naturaleza y finalidad (S. T. S. de 12 mayo 1919).
No es adecuado este juicio para ventilar y decidir respecto de la existencia de títulos que sean contradictorios del invocado por el actor y carezcan de justificación necesaria para revelar prima facie la realidad de la situación jurídica incompatible con la del actor (S. T. S. de 20 febrero 1930).
Es extemporáneo, por lo menos sin la discusión de un juicio plenario, apoyar la acción de desahucio en documentos que, aunque inscritos, son contradictorios a tal extremo que el Registro no puede dar la razón a ninguno de los litigantes (S. T. S. de 24 enero 1922).
No procede ventilar en este juicio si un heredero posee o no la cosa en precario; si el usufructuario y padre de aquél vendió realmente o no vendió la cosa al otro hijo; si la venta fue o no cierta y perjudica a la legítima materna del demandado, o si tiene el contrato causa inmoral que lo invalide (S. T. S. de 3 febrero 1925).
La infracción del contrato derivada del hecho de haber entrado el corcho fuera de las épocas acostumbradas, porque, en vez de verificarlo cada ocho o nueve años, lo realizaba en plazos mucho mayores, con perjuicio del arbolado, es hecho cuya apreciación no encaja en el juicio de desahucio (S. T. S. de 13 abril 1929).
Las cuestiones relacionadas con la fusión de dos sociedades y otras análogas deben definirse en un juicio ordinario y no en el procedimiento sencillo del desahucio (S. T. S. de 16 octubre 1933), e igualmente las relativas a si se trata de un usufructo sujeto al artículo 480 o si es un fidelcomiso tácito regulado por la legislación catalana (S. T. S. de 2 febrero 1961).
Alegándose por el arrendador la falta de pago de la cuota mínima del canon arrendaticio, así como de los recibos del suministro de agua, luz y electricidad, mientras que por el arrendata-
rio se alega que estos últimos recibos deben ser previamente sometidos a liquidación para rebajar de ellos la cantidad consumida por otros establecimientos sitos en el mismo edificio y que se surten con cargo a los mismos recibos y, sobre todo, que la sociedad arrendadora ha faltado a su primordial obligación de realizar las obras en el edificio y otras cuestiones, no puedan dilucidarse con los estrechos límites de un juicio de desahucio (S. T. S. de 6 abril 1960).
En cambio, se ha admitido que pueden resolverse dentro del juicio de desahucio:
- La demanda de desahucio fundada únicamente en la falta de pago del alquiler (S. T. S. de 15 enero 1912) o falta de pago del precio o merced convenida en el arrendamiento de una mina de hierro (S. T. S. de 7 abril 1911).
- La determinación de si un contrato de arrendamiento y las prórrogas en su caso han vencido (S. T. S. de 2 julio 1959).
- La cuestión relativa a decidir sobre si el arrendatario había satisfecho o no los cuatro trimestres que adeudaba (S. T. S. de 17...
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