Artículos 1.566 y 1.567

RESUMEN

I. La tácita reconducción. Noción.-II. Ámbito.-III. Requisitos: 1. Que haya terminado el contrato. 2. Que no haya habido pacto sobre exclusión de la tácita reconducción. 3. Permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada. 4. Aquiescencia del arrendador. 5. Que no haya precedido requerimiento. 6. Que ambas partes tengan en el momento de la tácita reconducción capacidad para... (ver resumen completo)

 
EXTRACTO GRATUITO
  1. La tácita reconducción. Noción

    Es un nuevo arrendamiento sobre la misma cosa por consentimiento presunto de ambas partes que se estima existente por el hecho de la aquiescencia de ambas en la continuación en el disfrute al terminar el arriendo anterior.

    Es interesante subrayar que no se trata de la continuación o prórroga del mismo arrendamiento. Sino de uno nuevo pactado de modo presunto, como se desprende la misma expresión legal: reconducción, acción y efecto de reconducir, re-conducir, volver a arrendar, tal expresión, como es sabido, deriva de la palabra latina condueño, integrante de la expresión locado conductio; arrendamiento.

    Se basa, por tanto, en un nuevo consentimiento de las partes presuntamente otorgado para un nuevo arrendamiento de la cosa.

    Albaladejo1 señala las diferencias existentes entre la pórroga y la renovación del arriendo. En el primer caso subsiste el mismo contrato con iguales condiciones e igual duración si no se pactó otra y ve confirmado su criterio en Sentencia de 18 febrero 1955, aunque al ser alargada la duración del contrato se extinguen las garantías dadas por tercero sólo para el primer tiempo del contrato, y en este sentido, aunque no tan explícita, las Sentencias de 18 febrero 1955 y 8 julio 1915.

    En contra, E. Brioso Escobar2, en base a que -hasta transcurridos los quince días de disfrute de la cosa arrendada con la pertinente aquiescencia y sin requerimiento del arrendador, el nuevo contrato no surgiría, con lo que habría que darle efecto retroactivo al instante de la expiración del anterior una vez pasada esa quincena, mientras que si se considera una prórroga, ésta se produciría desde la finalización de la precedente...-, aunque con ciertas modificaciones como garantías y plazo. Además, se apoya en el artículo 1.567, que estima sería superfluo si hubiese un nuevo contrato, y en el 1.547, por cuanto estima que si fuera un nuevo contrato faltaría la prueba del precio.

    En general, la doctrina española y la jurisprudencia del Tribunal Supremo, y hasta la más reciente, entiende que hay un nuevo contrato. Por ejemplo, Sentencias de 14 junio 1984, 21 febrero 1985, 20 septiembre 1991 y 15 octubre 1996.

    -La tácita reconducción -dice la S. de 20 septiembre 1991 - no tiene otro significado que prorrogar la relación arrendaticia, mediante la aparición de un nuevo arriendo consentido en forma tácita y con efectos novatorios respecto al primero.-

    -El artículo 1.566 del Código civil -dice la S. de 15 octubre 1996- da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento y por nacido (reconducción, consentimiento tácito) otro, que si de ordinario reproduce las características de aquél, no así en cuanto al plazo de duración, pues éste no es el que regía en el contrato inguido, sino que ha de ser siempre, dentro de la teoría de la reconducción, el que señala el artículo 1.581.-

  2. Ámbito

    Se halla extendida la opinión de que la tácita reconducción sólo es aplicable a las fincas rústicas y urbanas.

    Manresa3 excluye expresamente los arrendamientos mineros, e implícitamente parece dar por supuesto que también se hallan excluidos toda clase de bienes que no sean fincas urbanas y fincas rústicas -agrícolas-, en base fundamentalmente a que no puede operarse la reconducción si no es posible tener una base segura para determinar la duración del nuevo contrato. Entiende el autor citado que para saber la duración de la reconducción no hay más que dos criterios: uno, el que respecto de las fincas urbanas contiene el artículo 1.581, notoriamente inaplicable al arrendamiento minero, según él, porque la mina no es una finca urbana; el otro es el que se consigna en el artículo 1.577 para los predios rústicos, inaplicable también, añade, porque, aun cuando la mina para ciertos efectos se considere como finca rústica, salta a la vista que el precepto del artículo 1.577 está dado para fincas que, dentro de las rústicas sean de la clase de las -agrícolas-, así alude a la recolección de frutos, y a que las tierras labrantías estén divididas en dos o más hojas. Considera que la inaplicación de la tácita reconducción a los arrendamientos mineros no es motivo de censura para el Código civil, y tiene justificación en las especialidades del arrendamiento por razón de la naturaleza del objeto sobre que recaen.

    Sin embargo, creo que si la tácita reconducción se apoya en un consentimiento que la ley presume ante ciertos hechos o requisitos que luego examinaremos, debe admitirse para toda clase de arrendamientos en que se puedan dar.

    Albaladejo 4 la cree aplicable tanto al arrendamiento de inmuebles como al de muebles. No es argumento en contra, según él, la rúbrica del Capítulo II, en donde se hallan los artículos 1.566 y 1.567, ya que el Código a todos los preceptos relativos al arrendamiento de cosas los ha colocado (inexactamente) bajo ese epígrafe. -Tampoco es argumento -añade- el de que el artículo 1.566 (que recoge la tácita reconducción) remita a los 1.577 y 1.581 para señalar el plazo de duración del nuevo contrato, pues si bien éstos se refieren al arrendamiento de inmuebles, no es menos cierto que valen asimismo para el de muebles. Por último, que la tácita reconducción alcance también al arrendamiento de muebles es cosa que se apoya en que el Tribunal Supremo la ha admitido en el arrendamiento de industria (Ss. como las de 21 noviembre 1950, 15 diciembre 1953, 4 enero y 18 febrero 1955, 18 febrero 1960, 9 febrero 1967 y 5 mayo 1970), industria (o negocio, o si se quiere empresa o negocio industrial) que, aunque esté radicada en un inmueble, como entidad, en sí no es un bien inmueble, sino mueble.-

  3. Requisitos

    Para que pueda entenderse existente una tácita reconducción se requiere que concurran los siguientes requisitos:

    1. Que haya terminado el contrato

      Es éste un presupuesto básico, más que requisito, para que se dé la figura que estudiamos, que no tendría razón de ser durante el arrendamiento y sí sólo -al terminar el contrato-, como literalmente presupone el artículo 1.566. Pero no sólo se da al terminar el contrato inicialmente pactado, sino que puede también darse, si concurren los requisitos, al terminar las sucesivas reconducciones o renovaciones del arriendo. Véanse Sentencias del Tribunal Supremo de 5 mayo 1950 y 15 enero 1915. También la de 20 septiembre 1991.

    2. Que no haya habido pacto sobre exclusión de la tácita reconducción

      Tal pacto lo admite la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 marzo 1951.

      La Sentencia del Tribunal Supremo de 31 diciembre 1992 proclama que -la renuncia a la tácita reconducción es eficaz, pues se trata de un derecho concedido al arrendatario conforme a los artículos 1.566 y 1.567 del Código civil, y por ello es un derecho susceptible de renunciabilidad, conforme al artículo 6.2 del Código civil, al suponer un nuevo contrato, no darse la concurrencia de terceros posibles perjudicados y no ser un precepto imperativo, sino meramente facultativo, susceptible de ser excluido por el concierto de voluntades a los interesados-. Y añade más adelante que una vez finalizado el plazo del arriendo sin que el arrendatario hubiera dejado la finca, la incidencia y aplicación del precepto 1.569.1.º del Código civil es de adecuada corrección legal.

    3. Permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada

      Durante quince días, al menos, después de terminar el arriendo. El artículo 1.566 exige que permanezca el arrendatario -disfrutando quince días de la cosa arrendada-. Debe entenderse como disfrute arrendaticio, es decir, algo más que una mera permanencia en la posesión5.

      En los arrendamientos de temporada, los quince días deben contarse durante el período de la segunda temporada, es decir, que la tolerancia en la posesión arrendaticia se refiere a los quince primeros días de la nueva temporada y no a los días subsiguientes al final de la extinguida (S. T. S. de 2 abril 1980).

      Siendo varios los arrendatarios, puede ocurrir que sólo uno de entre ellos permanezca en el disfrute de la cosa durante quince días después de terminar el arriendo. Es frecuente para este caso la opinión doctrinal de que se dará la tácita reconducción, pero sólo con el arrendatario o arrendatarios que hayan permanecido en el disfrute, no con los demás. Así, Manresa6 cree que esta solución es bastante clara en el caso de no haber solidaridad entre los arrendatarios; -pero aun en el caso de que haya existido, no debe haber inconveniente en admitirla, si se tiene en cuenta lo que la tácita reconducción significa. El contrato primitivo feneció al llegar el día prefijado; la reconducción es un nuevo contrato, según tenemos dicho; por tanto, al fenecer el contrato primitivo termina con todas sus consecuencias y con todo aquello que le es accesorio, entre lo que se encuentra el vínculo de solidaridad, creado en garantía del arrendador. De aquí se deduce que en el momento en que la tácita reconducción se opera, es decir, durante el período que dura la permanencia de alguno de los arrendatarios, no cabe ya hablar de solidaridad, porque legalmente dejó de existir. No puede, pues, perjudicar ni aprovechar a otro ex arrendatario lo que una persona, que no está ya ligada con él por relaciones de ninguna especie, haga o deje de hacer-.

      Grego7, criticando análoga opinión de Pacifici Mazzoni, dice que -en este caso se debería ser muy cauto en la admisión de la tácita reconducción, especialmente cuando todos los arrendatarios se hallasen obligados in solidum, en cuanto en tal caso el arrendador vería disminuidas en mucho las propias garantías-.

      Si el arrendatario por cualquier causa (imposibilidad de desalojo o devolución de la cosa dentro de los quince días, enfermedad, etc.) tiene que permanecer en el disfrute de la cosa arrendada por más de quince días, pero no desea la reconducción, debe manifestarlo así al arrendador antes de que transcurran los quince días.

    4. Aquiescencia del arrendador

      La permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa por quince días debe contar con la -aquiescencia del...

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA