Artículos 1.952 a 1.954

Autor:Manuel Albadalejo García
Cargo del Autor:Catedrático de Derecho Civil
RESUMEN

I. El justo título en general.-II. El título pro herede. -III. El título pro legato. - IV. La partición.-V. El título pro derelicto. -VI. Título condicional.-'VII. Título verdadero y válido.-VIII. Título probado.-IX. La inscripción en el Registro de la propiedad como justo título: el artículo 35 de la L. H.: 1. El tema de qué significa que «será justo título la inscripción». 2. La... (ver resumen completo)

 
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  1. EL JUSTO TÍTULO EN GENERAL

    Antes de entrar en materia diré, aunque es obvio, que puesto que el justo título sólo se exige en la usucapión ordinaria, el comentario de los artículos que siguen sólo importa para ésta.

    El artículo 1.952 define el justo título como «el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate». Lo que significa acto (puesto que título no se toma en su acepción de documento) transmisivo, como compraventa, donación, transacción, permuta, etc., apto para -en abstracto- haber producido -mediante la tradición, se sobre entiende, si es precisa- la adquisición del derecho (de propiedad u otro) de que se trate 1, si bien en el caso concreto no la produjo, por cualquier razón externa a él (por ejemplo, porque la cosa que compramos o se nos donó o concedió en transacción, no era del vendedor o donante o transigente).

    La «justicia» del título es su aptitud para hacer adquirir en abstracto (de hecho, no) el derecho al usucapiente, porque así, adquirido, la posesión que tendría sería justa, ya que correspondería por la pertenencia del derecho adquirido en virtud del título.

    Adquisición total o parcial del derecho de que se trate. En aquel caso hay justo título para usucapirlo entero; en éste, para usucapir (se entiende, siempre, por usucapión ordinaria, que es de la que me ocupo ahora; para la extraordinaria no hay cuestión, ya que no precisa de justo título) la parte a que alcance el título. Se está en este supuesto si el título en cuya virtud se viene poseyendo una finca entera era de venta sólo de tres quintos de la misma (caso de la sentencia de 11 febrero 1963), o tal título no comprende una cierta zona de la finca poseída (caso de la de 30 mayo 1958).

    Hemos visto cómo el justo título es definido como «el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate». Así que, obviamente, ha de, por un lado, tener potencia transmisora del derecho a usucapir, y, por otro, referirse a la cosa o finca de que se trate; luego no vale un título que verdaderamente no se ajuste a la cosa o finca que se pretende haber usucapido.

    Por lo que toca a esto, en el caso de la sentencia de 7 febrero 1985, el Tribunal Supremo rechazó la usucapión «por no ajustarse el título a la parcela que se pretende adquirir por prescripción».

    Y por lo que toca a la virtud transmisiva del título, la sentencia de 24 abril 1989 dice que existe justo título «en cuanto haya una base negocial de la que si sus afirmaciones no se destruyen con prueba contraria, resultaría la validez de la transmisión». Pero se debe advertir que de haber producido el título el efecto adquisitivo para el que es idóneo, el usucapiente sería titular del derecho porque lo habría hecho suyo mediante aquél, y tendría, en concepto de tal titular, la posesión de que se trata; por lo que ha de haber fallado la adquisición y haber recibido sólo la posesión, y tenerla realmente sin que la pertenezca el derecho a que corresponde.

    A tenor de lo dicho, no son justos títulos los hechos que, aun proporcionando legalmente la posesión de una cosa o derecho, no son aptos para proporcionar la propiedad de la primera o la titularidad del segundo. Así, por ejemplo, si se nos da aquélla en depósito o en arrendamiento.

    A base de que cuando el artículo 1.952 define el justo título habla de que lo sea «el que legalmente baste [mejor sería decir bastaría] para transferir el dominio o derecho real...», se ha entendido por alguno que en nuestro Derecho el título debe de ser transmisivo, es decir, estar constituido por un negocio o acto que habría traspasado (de no existir la circunstancia impeditiva) al usucapiente el derecho en cuestión. Excluyéndose así que el título pueda consistir en un acto o negocio que pudiera haber hecho adquirir el tal derecho al usucapiente de forma originaria, en vez de recibirlo de otro.

    En mi opinión, no merece la pena entretenerse en discutir si en virtud del artículo 1.952 sólo cabe el título transmisivo, o si una interpretación no puramente literalista puede superar la palabra, explicándola por ser, sin duda, el caso normal; y no merece la pena porque aun sin el «transferir» del artículo 1.952, el título en nuestro Derecho ha de ser transmisivo, ya que aunque nada en él exija un título transmisivo, la usucapión ordinaria, como se expone con más detalle después 2, viene excluida por título originario en inmuebles, al no ser ocupables, y en muebles al no hacer falta título ni transmisivo ni originario, ya que le equivale la adquisición de buena fe de la posesión (art. 464).

    El justo título es lo dicho. Sin embargo, la sentencia de 4 junio 1979 contiene una sorprendente afirmación, que conviene rechazar para evitar confusiones. En efecto, en un caso en el que se discutía si el donatario había aceptado o no la donación, luego a falta de aceptación era nula y no valía como título, el Tribunal Supremo, a la vista de que, no obstante, estaba probado que el «donatario» había tomado en concepto de tal -y, por tanto, en concepto de dueño- posesión de la cosa y la había disfrutado más del tiempo suficiente para adquirirla por usucapión extraordinaria, es decir, por usucapión que no necesita justo título, afirmó que «aunque no se cumplieran todos los requisitos necesarios para la validez de la donación, tales circunstancias (la posesión como dueño por el tiempo necesario para la usucapión extraordinaria) serían constitutivas de justo título de dominio a los efectos de los artículos 1.952 a 1.954 del Código civil». La solución correcta del caso era, sin duda, la de decir que el poseedor había usucapido por usucapión extraordinaria, por lo que no necesitaba para nada de justo título. Ahora bien, si en vez de eso lo que se dice es que la posesión durante el tiempo del caso «sería constitutiva de justo título», la verdad es que se crea una clase de título sumamente curiosa.

    El justo título, según lo antes expuesto, respalda la usucapión de la cosa a la que se refiere, pero no de otras que realmente sean no ya distintas, sino parte de la misma, pero a la que no alcanza el título; como si un trozo de terreno contiguo a la finca comprada, cuya compraventa (hecha a quien no es dueño) es el título, es unido a la finca y poseído por el comprador. Ahora bien, una cosa es eso, y otra que el título que se refiera a un terreno determinado, ampare -que sí que la ampara- la mayor extensión (exceso de cabida) que tenga respecto de las medidas que el documento consigna. Sobre el tema, ver la sentencia de 20 diciembre 1985.

    Por último, hay que decir que no afecta a la fuerza generadora de usucapión del título, que siendo éste verdaderamente referente a la cosa de que se trata ésta aparezca recogida en aquél con datos identificadores incorrectos, que, sin embargo, no impidan su individualización. Ver sentencia de 5 marzo 1991.

    Como ya se ha dicho, los justos títulos son los que (como, por ejemplo, la compraventa, permuta, transacción, donación, o cualquier contrato transmisivo, o una adjudicación en subasta, etc.) si no fuese por el hecho que la obstaculiza, como no ser del transmitente, harían adquirir el derecho al usucapiente, que ha de ignorar que no lo adquiere, ya que debe de ser de buena fe, que consiste en creer que sí le corresponde el derecho en cuestión, para lo que hace falta que crea que lo ha adquirido.

    Esos títulos pueden ser muchos. Aquí no los voy a estudiar uno a uno. Me ocuparé, sin embargo, en particular de unos pocos, de los que se discute.

    Pero antes de entrar a su examen quiero referirme a lo que considero también un justo título que no he visto tratado por nadie, quizás porque se aplicaría a la usucapión de servidumbres, la que, según la opinión común, es única (sin distinguir entre extraordinaria y ordinaria), con duración de veinte años y sin necesidad de título. Eso es así, desde luego, según la letra del artículo 537, y posiblemente también según su espíritu. Pero a tenor de cierta opinión 2bis, sí hay en realidad, aunque no lo parezca, usucapión ordinaria de las servidumbres, que requeriría título, buena fe y posesión de diez años; todo ello por la regla general del artículo 1.957, siendo los veinte años del artículo 537 sólo para la usucapión extraordinaria. Pues bien, para el caso de que esta opinión se dé por buena, quiero abordar qué sería justo título para la servidumbre. Lo sería, desde luego, una venta del predio dominante en la que se hiciese constar que disfrutaba de una servidumbre que realmente no tuviese, porque ello sería como transmitir el enajenante del predio, juntamente con éste, la servidumbre, con lo que no existiendo en realidad, el adquirente no la recibe, pero sí es beneficiario de un acto (título) que se la haría adquirir si existiese y correspondiese al enajenante. Hasta aquí bien, pues tenemos título, sin duda. Pero ¿y si ni en el documento de venta ni en el Registro aparece como existente ninguna servidumbre, pero hay signos aparentes de ella en la configuración del inmueble, de modo que, por ejemplo, la descripción que de éste se hace al enajenarlo, aplicada a tenor de la situación del predio vecino, suponen la aparente existencia del gravamen, y por otro lado, el contenido de éste viene siendo ejercitado por el enajenante? Obviamente, si en realidad hay servidumbre, se adquiere con la adquisición del predio dominante. Pero si no la hay, la transmisión de éste con la apariencia de disfrutar de una servidumbre ¿es título para poder usucapirla? Yo creo que sí, porque el título (que, como sabemos, no es el documento, sino el acto transmisivo), ampara la propiedad que se recibe, y tal como se recibe en la realidad, es decir, con una presunta servidumbre a su favor, luego sirve de título para ésta a efectos de usucapión.

    1. EL TÍTULO «PRO HEREDE»

      En primer término del título pro herede. Se trata del título pro herede, así que no de la llamada en Derecho romano usucapio pro herede, que ya no existe hoy, consistente en que en ciertos casos...

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