Artículo 92
| Autor | Elvira Alfonso Rodríguez ...[et al.] |
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VIGENCIA DE LA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE CRÉDITO REFACCIONARIO
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Plazo de caducidad y plazo de práctica de la anotación
Contempla este precepto el período de vigencia de la anotación preventiva de crédito refaccionario, sometida a un plazo más corto que el general de cuatro años previsto para las anotaciones por el artículo 86 de la Ley Hipotecaria. Así, en esta concreta, el término de la obra cuya realización especializa el crédito opera como dies a quo para el cómputo de un breve plazo de sesenta días, que lo es de caducidad de la anotación preventiva.
Puesto que en los comentarios a los artículos 92 a 95 de la Ley Hipotecaria hemos de ocuparnos solamente de la extinción por caducidad y conversión de la anotación preventiva de crédito refaccionario, no es este el lugar adecuado para abordar en general el concepto de tal crédito, ni el procedimiento y efectos de su constatación registral mediante anotación preventiva, cuestiones contempladas en los artículos 42.8.° y 59 a 64 de la Ley Hipotecaria. Sin embargo, resulta ineludible relacionar este dies a quo señalado por el artículo 92, a partir del cual caduca la anotación en sesenta días, con el que posibilita su práctica. Al obtener así todo el período posible de vigencia de la anotación, se comprenderá mejor su eficacia y posteriores vicisitudes, en especial su régimen de conversión en inscripción.
El artículo 42.8.° de la Ley Hipotecaria contempla la práctica de la anotación preventiva de crédito refaccionario «mientras duren las obras que sean objeto de la refacción». Inciso que, ligado a lo previsto en el artículo objeto de este comentario, viene a significar que el inicio de la obra no determina la posibilidad de practicar la anotación: ésta puede hacerse con anterioridad, pero, una vez terminada aquélla, la anotación ya no resulta posible. En este sentido se manifestaron ya Galindo y Escosura y Morell y Terry (1), y muy tempranamente la jurisprudencia (2).
Llevando a sus últimas consecuencias esta idea, y siguiendo a De Ángel Yágüez, resulta que la anotación es posible tanto respecto de contratos que, además de perfeccionarse, se hayan consumado parcialmente, por haber procedido el acreedor refaccionario a la previa y efectiva entrega de la prestación prometida, como respecto de aquellos en los que el acreedor no haya cumplido su prestación. La provisionalidad de la anotación preventiva permite distinguir entre su práctica, posible desde la celebración del contrato, y su eficacia, ligada al total cumplimiento de la prestación del acreedor en la obra refaccionaria. De modo tal que si a la prestación del acreedor no se le da el destino que justifica el privilegio, el deudor podrá impugnar la efectividad de la anotación preventiva (3).
En el mismo sentido, Cordero Lobato señala cómo para proceder a la práctica de la anotación la Ley Hipotecaria no exige que la prestación se haya empleado en las obras (4). Esta afirmación nos sitúa, de un lado, ante la necesidad de identificar el crédito refaccionario, y, de otro, ante el hecho (ya deducido de lo dicho en el párrafo anterior), de que la existencia de la anotación preventiva no conlleva necesariamente la del crédito refaccionario.
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El concepto de crédito refaccionario y la legislación hipotecaria
Este crédito no se define legalmente en nuestro ordenamiento. Quizá por su antigua raigambre, nuestros textos legales no se detienen a determinar su concepto, sino que proceden directamente a regular sus efectos, señaladamente en orden a su efectividad. Y así, la Ley Hipotecaria de 1861, al abordar el tratamiento regis-tral de tal crédito, en lo esencial invariado hasta la fecha, parece asumir el modelo de Las Partidas, en donde se restringe al contrato de préstamo para la construcción, conservación o reparación de un bien inmueble.
Si la Ley Hipotecaria, propiamente, no definió el crédito refaccionario, tampoco lo hizo con posterioridad el Código civil, que se limitó a contemplarlo como preferente y privilegiado en los artículos 1.923 y 1.927, con diferente eficacia según se hallara anotado o inscrito, o no.
Pese a esta indefinición expresa, la doctrina ha visto una duplicidad de criterios entre ambos cuerpos legales. Y así, Galindo y Es-cosura señalan cómo en el Derecho común constituye exigencia ineludible del crédito refaccionario la efectiva inversión de la cantidad prestada en el inmueble, criterio del que estiman se aleja la Ley Hipotecaria, al conceder prelación al crédito no invertido, sino recibido para la obra en la finca objeto de la anotación (5). Morell y Terry coincide con los anteriores: considera que el concepto de crédito refaccionario del Derecho común gira alrededor del contrato de préstamo y su efectiva inversión en las obras y observa cómo la Ley Hipotecaria comporta un cambio de concepción, al no exigir la anotación preventiva tal inversión. Pero añade este autor una observación fundamental, meramente apuntada: la efectividad de la anotación preventiva puede no producirse, si se llega a demostrar que la inversión realmente no se ha producido (6).
Esa es, a mi modo de ver, la clave de la cuestión. Cuando la Ley Hipotecaria no define el crédito refaccionario actúa con muy buen criterio, porque su objeto viene dado por las condiciones y efectos de la publicidad registral, y no por la identificación sustantiva de los derechos, materia del Código civil. De manera que la redacción de la Ley Hipotecaria no puede determinar la con-ceptuación del crédito refaccionario, tema evidentemente sustantivo, sino sólo su tratamiento registral. Y así, a la idea de crédito refaccionario presente en aquélla han de hacerse dos precisiones: la primera, en sentido extensivo, y la segunda, en cierto modo restrictivo.
En primer lugar, ha de superarse la vinculación con el contrato de préstamo, reconociendo la condición de créditos refaccionaríos a los nacidos bajo cualquier forma contractual, con independencia de su tipo, siempre que su destino haya sido la refacción, verdadera causa del privilegio. Desde esta perspectiva, «las cantidades anticipadas» del artículo 59 de la Ley Hipotecaria no han de entenderse referidas necesariamente a dinero, sino a cualquier prestación traducible a un valor económico («dinero o efectos» son los términos utilizados por el art. 60 L. H.), que se haya realizado con adelanto respecto del cumplimiento del deudor (7). La efectiva inversión en la cosa refaccionada sigue siendo, en cuanto causa del privilegio, condición indispensable para configurar un crédito refaccionario (8).
En segundo lugar, ha de insistirse en que la práctica de la anotación preventiva no implica necesariamente la existencia del crédito refaccionario. La Ley Hipotecaria procura al «posible» acreedor refaccionario su protección desde el momento mismo en que contrata con el deudor, siendo el objeto del contrato una prestación susceptible de ser reconducida a la idea de refacción. De ahí que no exija la efectiva inversión para admitir la anotación preventiva: en realidad, aquélla determina la rápida extinción de ésta, en el breve plazo de dos meses desde la terminación de las obras, idea de la que hemos partido. De manera que la Ley Hipotecaria permite que el Registro contenga una cierta indeterminación: respecto de la propia existencia del crédito refaccionario en sí, y respecto de su cuantía (art. 60).
Por eso la forma elegida para proteger registralmente el crédito en esta situación transitoria, provisional, es la anotación preventiva y, contra la regla general en Derecho registral, cabe su práctica incluso con la presentación de un documento privado.
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La supuesta eficacia erga omnes del crédito refaccionario
Todo ello explica que la doctrina se refiera a estos créditos como derechos reales en formación, afirmación que exige matizarse cuidadosamente, para no incurrir en graves confusiones. Efectivamente, por un lado, no es infrecuente encontrar en la doctrina la idea de que el crédito refaccionario constituye un verdadero derecho real. Así, la propia Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria de 1861, cuando dice: «Pero además de las anotaciones preventivas que exige el curso de los procedimientos judiciales, se necesitan otras que tiendan a asegurar ciertos derechos reales ya existentes, pero que no se hallan en el caso de ser inscritos, bien porque no son aún definitivos, o bien porque su verdadera importancia no está aún determinada. Este es el fundamento de las anotaciones preventivas a favor de los legatarios y de los acreedores refaccionarios» (9). También Galindo y Escosura, si bien con menor claridad, y expresamente Morell y Terry (10).
Esta concepción, llamativa para la mentalidad actual, se explica por el tratamiento histórico del crédito refaccionario, favorecido con una hipoteca legal tácita sobre el inmueble refaccionado, en favor del acreedor. Lo cual, presente ya en el Derecho romano (D. 20, 2, 1; D. 42, 3, 1, y D. 42, 5, 24), se mantiene en el nuestro desde Las Partidas (P. V, XIII, 26, 28 y 31) hasta la Ley Hipotecaria de 1861. Ésta, guiada por los principios de publicidad y especialidad, suprime las antiguas hipotecas legales tácitas, y las convierte algunas en expresas y otras en anotaciones preventivas, entre las que se cuenta la de crédito refaccionario. Por su parte, y algunos años después, el Código civil configura, en sus artículos 1.923.3.° y 1.927, al crédito refaccionario como un crédito especialmente privilegiado, cuya preferencia varía según se halle anotado (en este caso se equipara al hipotecario), o no, en el Registro de la Propiedad. Pero en el Código no existe apoyo legal alguno para defender la naturaleza real del crédito refaccionario. Los privilegios crediticios, medida elegida por nuestro Código para beneficiar al acreedor refaccionario, no comportan reiperse-cutoriedad (11), luego de ninguna manera puede decirse que los créditos refaccionarios tengan naturaleza real. Tal eficacia erga om-nes depende de su anotación preventiva en el Registro (12) (que, además...
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