Artículo 91

AutorElvira Alfonso Rodríguez ...[et al.]
  1. OBJETO DE LA HIPOTECA, PREVIA ANOTACIÓN

    Como he dicho en el comentario al artículo 89, este precepto forma una unidad con aquél, mostrando desde la perspectiva del legatario la identidad debida (si es posible, cuando ya ha existido partición) entre los bienes sujetos a la anotación preventiva y a la hipoteca. Su redacción peca de ambigua, porque provoca la duda sobre si el heredero puede obligar al legatario a admitir la hipoteca sobre bienes diferentes a los anotados. Y de sus meros términos podría responderse que sí, pero tal respuesta choca con el artículo 89, por lo que una interpretación lógica de ambos exige optar por la respuesta negativa.

    Y así, el régimen diseñado por ambos preceptos en cuanto al objeto de la hipoteca en favor del legatario de renta o pensión periódica, mediando anotación preventiva, puede resumirse del siguiente modo. Siempre que la partición no lo haya hecho imposible, por haberse adjudicado los bienes a persona distinta del pensionario gravado, la hipoteca debe recaer sobre los mismos bienes anotados, sin que ninguna de las partes pueda imponer a la otra una modificación del objeto de la garantía. Lo cual viene exigido por el procedimiento de conversión de la anotación en hipoteca, que exige la identidad de los bienes. Claro es, salvo acuerdo de ambas partes en contra, que si optan por la modificación del objeto de la garantía no podrán otorgar efectos retroactivos a la hipoteca constituida, que habrá de considerarse creada ex novo, sin relación alguna con la anotación preventiva, y, por ende, sin que ésta pueda favorecerla con su habitual reserva de rango. Y ello no sólo por imperativo del principio de especialidad regis-tral, o de la protección a los terceros, sino también, y básicamente, por la propia configuración del derecho real.

  2. EL «COMPLEMENTO» DE LA HIPOTECA

    Legalmente, sólo la insuficiencia de los bienes anotados para garantizar el legado permite al legatario exigir que la hipoteca se constituya sobre bienes distintos de aquéllos. Y en este punto se encuentra la utilidad del artículo comentado, al prever para este supuesto el complemento «de su hipoteca» (en la que acaba de convertirse la anotación preventiva) sobre otros bienes de la herencia. Ahora bien, este complemento, al originar una hipoteca ex novo, independiente de la anotación, producirá efectos desde su inscripción, de modo que el legatario podrá verse perjudicado por cargas o gravámenes constituidos por el heredero (o legatario) gravado...

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