Artículo 9
| Autor | Mariano Fernández Martín-Granizo |
| Cargo del Autor | Magistrado de la Sala 1ª del Tribunal Supremo |
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LAS OBLIGACIONES EN EL RÉGIMEN DE P. H.
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Breve caracterización de las mismas
La Ley de p. h., junto a los derechos que confiere a los propietarios individuales sobre los elementos comunes, establece una serie de deberes u obligaciones cuyo contenido se describe en este precepto y que, al igual que acontece con los derechos, se configuran con criterios inspirados en las relaciones de vecindad.
A su vez, cabe indicar que las obligaciones contenidas en este artículo son en general ob rem, dado que surgen como consecuencia del contacto o relación con la cosa -piso o local-, viniendo el sujeto pasivo determinado por la titularidad dominical de la misma (1).
Ello no impide, sin embargo, que, pese a la clara delimitación conceptual del párrafo que estamos contemplando, el contenido de la prestación obligatoria puede ser exigida al «ocupante»; tal acontece principalmente con las obligaciones descritas en los números 1 y 4 de este precepto, lo que a su vez da lugar a que para exigir judicialmente su cumplimiento deba en ocasiones dirigirse la acción también contra el «ocupante» no propietario del piso o local.
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EXAMEN DE LA OBLIGACIÓN PRIMERA
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Alcance y contenido
Dos son los deberes que se imponen en esta regla: 1.a El respeto de las instalaciones generales; y
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a El respeto de las instalaciones que sean de utilidad para otro propietario del edificio.
En ambos supuestos es requisito esencial que las instalaciones se encuentren en el piso o local.
Por otra parte, el examen de las dos manifestaciones que contiene esta obligación primera ofrece a su vez unos interesantes aspectos: el de la determinación del ámbito que pueda tener el término «instalaciones generales», y el relativo al alcance del deber de «respetar» que en ella se impone.
En lo que a la primera de estas cuestiones se refiere, en nuestra opinión, cabe entender comprendidos bajo la frase «instalaciones generales» todos aquellos aparatos o accesorios que, sitos en cada piso o local, sirven para el establecimiento y adecuado funcionamiento de los servicios generales (2).
En cuanto al «respetar» que impone la regla primera de este precepto, estimamos implica un comportarse con la diligencia de un buen padre de familia y, consiguientemente, un abstenerse de realizar actos que puedan causar daño o perjuicio a los restantes propietarios o a la propia comunidad.
Queda, pues, fijado el ámbito de esta obligación. Vamos a pasar a examinar lo relativo al elemento personal y las consecuencias de su incumplimiento. Como en toda «obligación», pueden distinguirse en ésta dos tipos o clases de sujetos, el activo o acreedor y el pasivo o deudor.
Por lo que al primero se refiere, entendemos que lo será bien la comunidad de propietarios, cuando se trate de «instalaciones generales», bien el titular dominical del piso o local cuyas instalaciones pasen por el piso o local cuyo propietario no las respete (3).
En cuanto al sujeto pasivo o deudor, en principio, y dada la naturaleza de estas obligaciones, es evidente lo será el propietario del piso o del local en que se produzcan u originen referidos daños o perjuicios. Mas habida cuenta el carácter general del «respeto» que esta obligación impone, somos de la opinión que dicho deber de «respetar» debe considerarse extendido a todo «ocupante», sea o no propietario (4).
Por último, vamos a tocar otro aspecto que la contemplación de esta primera obligación nos ofrece, la de si podrán o no entenderse en ella comprendidas las «instalaciones generales o en provecho de otro propietario» incluidas en algún anejo del piso o en un local.
Respecto del local, hemos de insistir en lo indicado cuando al comentar otros preceptos hacíamos referencia a la circunstancia de que el legislador no había aludido al mismo, y consiguientemente que en el término «piso» habrán de entenderse comprendidos los locales.
En cuanto a los anejos, seguimos la misma posición, basados principalmente en lo que dispone el artículo 3, I, a). Será, sin embargo, esencial a los efectos aquí contemplados que el anejo, como indican dicho párrafo y precepto, haya sido señalado en el «título constitutivo».
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ESTUDIO DE LA OBLIGACIÓN SEGUNDA
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Su contenido y diferencias con la anterior
Es un lógico complemento de la anterior, y ambas de la construcción del régimen de p. h., sobre la base de las denominadas relaciones de vecindad, que imponen la necesidad de «... asegurar que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio ajeno ni en menoscabo del conjunto...» (5).
La principal diferencia entre ésta y la obligación anterior radica en que mientras aquélla parece ir dirigida primordialmente a un «deber de respeto de las instalaciones generales o en provecho de otro propietario», en la que aquí estamos contemplando dicho deber u obligatio tiene como directo e inmediato objeto de la diligencia el piso -o local- privativo y sus instalaciones, bien que como en el supuesto anterior con los mismos beneficiarios, la comunidad y los restantes titulares dominicales de espacios susceptibles de aprovechamiento independiente.
En cuanto al «mantener» que impone esta obligación, estimamos supone un comportarse con la diligencia de un buen padre de familia y, consiguientemente, un abstenerse de realizar actos que puedan causar daño o perjuicio a los restantes propietarios o a la propia comunidad.
Cabría discutir si pueden entenderse comprendidas en ese transitivo aquellas conductas o actividades que no provocan directamente daño y sí únicamente molestias. En nuestra opinión, no, por entender que las mismas tienen su adecuado encaje y sanción en el artículo 7, III, en relación con el 19.
Y fijando el ámbito general de esta obligación, vamos a pasar al examen de su aspecto subjetivo, así como de las consecuencias del incumplimiento de ese «mantener» y «comportarse».
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Sujeto activo y pasivo de la misma
El sujeto activo o acreedor de esas conductas omisivas de la debida diligencia lo es, en nuestra opinión, tanto la comunidad de propietarios cuando se trate de instalaciones generales, como el titular dominical del piso o local cuyas instalaciones pasen por el del propietario u ocupante incumplidores.
En cuanto al que pudiéramos llamar sujeto pasivo o deudor, en prin« ripio, y dada la naturaleza de estas obligaciones, lo es únicamente el dueño del piso o local en que se produzcan u originen referidos daños o perjuicios, como se cuida el propio legislador de precisar en esta obligación al decirnos con referencia al mismo «... resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder».
Consiguientemente, tanto la comunidad como el propietario o propietarios perjudicados habrán de dirigirse contra el titular del piso o local a que nos estamos refiriendo, sea éste o su ocupante quienes ocasionen los daños, sin perjuicio de que a su vez dicho dueño pueda ejercitar las pertinentes acciones contra el ocupante que los ocasionó directamente, para resarcirse de las indemnizaciones por él satisfechas.
Pero estamos hablando del ocupante del piso o del local y, sin embargo, como puede observarse, la obligación que comentamos no alude a ellos sino a «... las personas por quienes deba responder».
Ello exige una breve referencia a dicho párrafo, que iniciaremos diciendo que para nosotros el mismo es de una mayor amplitud, subjetivamente hablando, que si hubiere empleado el legislador el término «ocupante».
En efecto, normalmente el ocupante, cuando nos referimos a la p. h., o es el titular dominical del piso o local o su arrendatario, el usufructuario, etc.; incluso el precarista, no viniendo referido a los familiares que con el dueño convivan por entenderse que los mismos se encuentran comprendidos dentro del ámbito del concepto propietario.
Mas si fijamos nuestra atención en la presente obligación podemos ver cómo el legislador en lugar de emplear el término «ocupante» hace uso de toda una frase, la de «... el de todas las personas por quienes deba responder», de una mayor amplitud subjetiva que la de mero «ocupante».
Por ello, entendemos que en lo que a esta obligación se refiere la responsabilidad del dueño del piso o local se extiende no sólo a las actividades de los meros ocupantes -arrendatarios, usufructuarios, precaristas, etc.-, sino también a todas aquellas personas que nos describen los artículos 1.903 a 1.910 del Código civil.
Entramos, por último, en la esfera de las consecuencias del incumplimiento del deber de «mantener en buen estado.,.» que impone esta obligación. Como se establece en la misma, ello provoca un resarcimiento de los daños causados.
Para nosotros, el término daños ha de entenderse comprensivo tanto de éstos como de los perjuicios, habida cuenta el contenido de la obligación tercera de este mismo artículo.
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LA OBLIGACIÓN TERCERA
Como puede verse con una somera lectura de la misma en el texto legal, se trata, al igual que acontece con la cuarta, de una obligatio in pa-tiendo, por cuanto el contenido de la prestación consiste en un dejar hacer o permitir que se haga algo en uno de los pisos o locales de edificio sujeto al régimen de la p. h., pudiendo distinguirse perfectamente en esta obligación dos aspectos perfectamente diferenciados:
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Un consentir las reparaciones que exija el servicio del inmueble; y
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Un permitir el establecimiento de las servidumbres imprescindibles requeridas por la creación de servicios comunes de interés general.
Vamos, pues, a proceder al examen del contenido y características de ambas manifestaciones.
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Obligación de consentir las reparaciones necesarias para el mejor servicio del inmueble
Como puede observarse a través de la propia letra del precepto, el contenido de esta obligación puede esquematizarse así:
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Viene limitada a las «reparaciones», sean o no urgentes y tanto ordinarias como extraordinarias (6).
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Queda circunscrito el ámbito de las «reparaciones» a las exigidas por «... el buen servicio del inmueble...».
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Origina en favor del propietario del piso o local el...
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