Artículo 84

AutorElvira Alfonso Rodríguez ...[et al.]
  1. ÁMBITO DE APLICACIÓN

    El artículo 84 de la Ley Hipotecaria tiene por objeto determinar cuál es la autoridad competente para ordenar la cancelación de una anotación preventiva o su conversión en inscripción definitiva. Así pues, el ámbito de aplicación de este artículo viene determinado por los siguientes presupuestos:

    1. El asiento registral al que se refiere es la anotación preventiva, pero no cualquiera de los demás asientos regístrales a que se refiere el artículo 41 del Reglamento Hipotecario (asientos de presentación, inscripciones, cancelaciones o notas marginales).

    2. Este precepto es de aplicación cuando se trata de «exterminar» y «borrar» del Registro la anotación preventiva, ya sea a través de su cancelación, ya a través de su conversión en inscripción definitiva. Es decir, en el caso de las anotaciones preventivas hay dos formas de extinguirlas, y nos referimos a la extinción del asiento registral, y no del derecho a que dicho asiento se refiere; y estas dos formas son la cancelación y la conversión en inscripción definitiva. La cancelación tendrá lugar cuando se extinga el derecho a que la anotación se refiere, y la conversión cuando la persona a cuyo favor estuviera constituida adquiriera definitivamente el derecho anotado.

    3. Lógicamente, este precepto entrará en juego cuando el mandato de la autoridad judicial sea necesario para la cancelación o para la conversión de la anotación preventiva. Por lo que se refiere a la cancelación, siempre que se trate de anotaciones preventivas que se practicaron en virtud de mandamiento judicial, será preciso para su cancelación el mandato de la autoridad judicial en virtud de resolución judicial firme por aplicación del artículo 83 de la Ley Hipotecaria.

    En cuanto a la conversión, no todas las anotaciones que son susceptibles legalmente de conversión en inscripción definitiva, pueden ser convertidas en inscripción definitiva por mandato de la autoridad judicial; sólo cabe en algunos supuestos:

    Cuando se trate de convertir en inscripción definitiva la anotación preventiva constituida a favor de legatarios de bienes inmuebles determinados propios del testador (art. 197.2.a R. H.).

    Cuando se trate de convertir en inscripción de hipoteca la anotación preventiva a favor de legatarios de rentas o pensiones periódicas en los casos del artículo 88 de la Ley Hipotecaria (art. 197.4.a R. H.).

    Además, en este supuesto caben dos posibilidades: a) que se haya promovido juicio de testamentaría, en cuyo caso se sustanciará esta cuestión como incidente del mismo, y b) que no se haya promovido dicho juicio, en cuyo caso se decidirá en el declarativo correspondiente (art. 154 R. H.).

    Cuando se trate de anotaciones preventivas practicadas a favor de los acreedores refaccionarios (art. 197.5.a R. H.).

  2. CRITERIO PARA DETERMINAR LA COMPETENCIA, FUNDAMENTO Y EXCEPCIONES

    Conforme al artículo 84 de la Ley Hipotecaria, la autoridad competente para ordenar la cancelación de una anotación preventiva o su conversión en inscripción definitiva, será el Juez o Tribunal que la haya mandado hacer o aquel a quien haya correspondido legalmente el conocimiento del negocio que dio lugar a ella. Por tanto, para que podamos hablar de autoridad competente, en este caso ha de reunir dos requisitos:

    1. a Que se trate de Juez o Tribunal: este extremo que, en un principio, no parece que sea necesario comentar, ha de ser objeto de la siguiente matización. El artículo 84 de la Ley Hipotecaria habla de anotaciones preventivas, sin más, pero es obvio que está pensando en anotaciones preventivas que se practicaron por mandato de la autoridad judicial. Es evidente que si no fue la Autoridad Judicial, sino la Administrativa la que mandó hacer la anotación preventiva, a esta última correspondería ordenar su cancelación; piénsese, por ejemplo, en anotaciones preventivas de embargo ordenadas en procedimiento de apremio fiscal o en procedimiento de recaudación de recursos de la Seguridad Social, reguiadas respectivamente en el Reglamento General de Recaudación de 20 diciembre 1990 (R. D. 1.684/1990), y en el Reglamento General de Recaudación de los Recursos del Sistema de la Seguridad Social de 6 octubre 1995 (R. D. 1.637/1995).

      En este sentido podemos citar una Sentencia del Tribunal Supremo de 24 marzo 1983, conforme a la cual, pese a la dicción literal del artículo 84 de la Ley Hipotecaria, es obvio que en caso en el que no fue la Autoridad Judicial, sino la administrativa, quien mandó hacer la anotación preventiva y es ella quien instruye el expediente, expide el mandamiento y ordena las anotaciones, a ella debe corresponderle dar la oportuna orden de cancelación.

    2. a El segundo requisito para determinar la competencia es que se trate del Juez o Tribunal que mandó hacer la anotación preventiva o aquel a quien haya correspondido legalmente el conocimiento del negocio que dio lugar a ella. Como vemos, caben dos posibilidades:

      - Que sea el mismo Juez o Tribunal que mandó hacer la anotación preventiva.

      - O que sea aquel a quien haya correspondido legalmente el conocimiento del negocio que dio lugar a ella, es decir, aquel que haya sucedido legalmente en el conocimiento del negocio que la provocó.

      Como vemos, en ambos casos de lo que se trata es que el Juez o Tribunal que ordene la cancelación o la conversión de la anotación preventiva sea el mismo que conozca del negocio que dio lugar a ella, ya sea desde el primer momento, ya haya cambiado con posterioridad.

      El fundamento inmediato de esta norma radica en evitar que la cancelación o conversión sea ordenada por un Juez o Tribunal que desconozca el fondo y el origen del asunto, es decir, el fundamento que dio lugar a la anotación, la trascendencia que tiene en el caso concreto, atendiendo a las circunstancias y hechos que concurran, y, por ende, las consecuencias...

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