Artículo 8

Autor:Manuel Amorós Guardiola...[et al.]
RESUMEN

I. La finca en el artículo 8 de la Ley Hipotecaria y sus concordantes.II. La finca como base del sistema inmobiliario.-III. Las pretendidas relaciones entre linca registral, finca material, finca funcional y finca especial: Crítica. -IV. Concepto y caracteres de la finca registral.-V. La finca como bien inmueble. Las partes integrantes y las pertenencias de la finca.-VI. La finca es un espacio... (ver resumen completo)

 
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  1. LA FINCA EN EL ARTÍCULO 8 DE LA LEY HIPOTECARIA Y SUS CONCORDANTES

    El artículo 8 de la Ley Hipotecaria se ocupa de la finca como elemento básico de la organización del Registro, señalando, además, una serie de supuestos concretos de fincas que pueden abrir folio registral, pero sin ocuparse, paradójicamente, del concepto general de finca ni de otros muchos supuestos que pueden darse de fincas regístrales, además de los que aparecen en los cinco apartados que recoge el precepto.

    Por ello, el análisis del artículo 8 de la Ley Hipotecaria ha de hacerse teniendo en cuenta su concordancia con otros preceptos, tanto de la propia Ley Hipotecaria como del Reglamento Hipotecario, e incluso, del Código civil y de la legislación urbanística y agraria.

    Son preceptos concordantes a tener en cuenta, dentro de la Ley Hipotecaria, los siguientes: el artículo 13, relativo al efecto del folio real; el artículo 243, relativo a la organización del propio folio real; el artículo 9.1.a, sobre circunstancias descriptivas de la finca.

    En el Reglamento Hipotecario, desarrollan los aspectos relativos a la finca, los artículos siguientes: el 44, que completa la enumeración de fincas; los 45 a 50, sobre modificación de entidades hipotecarias; las reglas 1.a a 4.a del artículo 51; los artículos 60 a 68, sobre supuestos especiales de fincas.

    El comentario de todos estos preceptos de la Ley Hipotecaria y del Reglamento Hipotecario, se hace en el lugar correspondiente a cada uno de ellos, limitándome aquí a su cita y puesta en relación con el artículo 8, objeto de comentario.

    La legislación agraria ha de tenerse en cuenta respecto a la normativa sobre las fincas rústicas, y está constituida, fundamentalmente, por el texto artículo aprobado por Decreto de 12 enero 1973, en la parte todavía vigente, y en especial, la regulación de la concentración parcelaria; y la Ley de 4 julio 1995, de Explotaciones Agrarias, en cuanto a la indivisibilidad de las fincas rústicas.

    La legislación urbanística, representada actualmente por múltiples normas, estatales y autonómicas, complementa la normativa de la finca, en cuanto a los supuestos de fincas de origen y de resultado que se producen como consecuencia de los expedientes de equidistribución; el aprovechamiento urbanístico, como elemento de la finca, con posibilidad incluso de que constituya por sí una finca con apertura de folio independiente al mismo; y la normativa sobre parcelas indivisibles y sobre segregaciones y divisiones.

    La legislación de propiedad horizontal, representada por la Ley de 21 julio 1960, junto a los artículos 396 y 401.2.° del Código civil, y la doctrina y la jurisprudencia que los interpretan, son indispensables para el desarrollo de los apartados 4.° y 5.° del presente artículo 8 de la Ley Hipotecaria.

    En fin, el artículo 334 del Código civil, en cuanto se refiere a los bienes inmuebles, tiene también indudable relación con el concepto de finca, y con la inclusión dentro de ella, de las partes integrantes y de las pertenencias.

    En todo caso, el estudio de la finca se completa con otros preceptos de la legislación hipotecaria, que son objeto de comentario en su lugar respectivo. Así, la inmatriculación de las fincas (arts. 199 y ss. L. H. y 298 y ss. R. H.); la descripción e identificación de las fincas (art. 9.1.a L. H. y 51, reglas 1.a a 4.a, R. H.); la inscripción de excesos de cabida (art. 200.2.° L. H. y concordantes del R. H.); la declaración de obra nueva (art. 208 L. H. y 308 R. H.); las modificaciones de entidades hipotecarias (arts. 45 a 50 R. H.); la regulación de supuestos de prehorizontalidad en los artículos 13 y 16 del Reglamento Hipotecario; y las relaciones entre Registro y Catastro respecto a la finca [arts. 51.1.a a 4.a, 298 y 398.b) R. H., en relación con los arts. 50 a 57 de la Ley 13/1996, de 30 diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social].

  2. LA FINCA COMO BASE DEL SISTEMA INMOBILIARIO

    Los dos primeros párrafos del artículo 8 de la Ley Hipotecaria destacan la función de la finca como base del sistema inmobiliario español, exponente de un sistema de folio real o de llevanza del Registro por fincas.

    Al tiempo de promulgarse la primera Ley Hipotecaria, la de 8 febrero 1861, existían dos sistemas en el Derecho Comparado sobre la organización del Registro de la Propiedad: el sistema de folio real y el de folio personal.

    El sistema de folio real era típico de los sistemas germánicos y consistía en tomar como punto de referencia para la organización del sistema y para posibilitar sus plenos efectos, regular el historial de cada finca en folio diferente, en el cual se harían constar todas sus titularidades y actos y negocios jurídicos relativos a derechos reales sobre cada finca.

    El llamado sistema de folio personal, propio del Derecho francés, consistía en la transcripción de los documentos en el Registro, tal como se fueran presentando, clasificados a través del fichero de personas o de propietarios, luego complementado en la reforma francesa de 1955 por un fichero de fincas o inmobiliario.

    Pues bien, la Ley Hipotecaria de 1861 tiene como una de sus principales características haber implantado el sistema de folio real o de llevanza del Registro por fincas, tomándolo de los precedentes germánicos, contrarios al sistema francés de transcripción de documentos o de folio personal. Por eso, los dos primeros párrafos del actual artículo 8 de la Ley Hipotecaria tienen como precedente y vienen a ser idénticos al texto de la Ley Hipotecaria de 1861.

    Ello permitía la aplicación de los principios hipotecarios fundamentales, en la que fueron profundizando, sobre esa misma base, las sucesivas reformas hipotecarias.

    Puede decirse que la finca fue desde el principio, y lo sigue siendo ahora, la base del sistema inmobiliario español. Esto se ha expresado a través de una serie de frases que están ya acuñadas y que se suelen repetir por la doctrina y por la jurisprudencia de modo reiterado y que explican perfectamente el sistema inmobiliario español.

    Así, se suele decir:

    - «La finca es la base del sistema.»

    - «El Registro se lleva por fincas.»

    - «El sistema español es un sistema de folio real.»

    - «La finca es la unidad de cuenta: una finca, un derecho.»

    - «La finca constituye una unidad fundamental permanente y estable.»

    Todas estas frases y otras similares tienen su fundamento en una serie de preceptos legales hipotecarios, que fundamentalmente son el presente artículo 8, así como los artículos 243 y 13 de la Ley Hipotecaria.

    El artículo 243 de la Ley Hipotecaria establece: «El Registro de la Propiedad se llevará abriendo uno particular a cada finca en el libro correspondiente. Todas las inscripciones, anotaciones y cancelaciones posteriores relativas a la misma finca se practicarán a continuación, sin dejar claros entre los asientos.» Este artículo 243 de la Ley Hipotecaria y el artículo 8 se complementan, puesto que aquél alude al sistema de folio real en sus más puros términos («llevanza de un registro particular para cada finca»), y el párrafo primero del artículo 8, señala la identificación de cada finca con un número, que es el que da unidad a todo el folio real. Y será el artículo 42 del Reglamento Hipotecario el que explique en forma gráfica esta forma de numerar cada finca dentro de cada término municipal, empezando por el número uno «la primera que se inscriba», y continuando con los números siguientes, por orden riguroso de fechas, las sucesivas fincas que se vayan inscribiendo. También señala el artículo 42 del Reglamento Hipotecario que la numeración se hará siempre en guarismos. En cuanto al lugar en que dicha numeración se consigna, resulta de los modelos de asientos de inscripciones aprobados como anexos al Reglamento hipotecario, y concretamente, en la parte superior de cada folio, encima del recuadro en que se redacta cada asiento.

    Por otra parte, tanto el artículo 243, como el artículo 8, en su párrafo segundo, destacan la ordenación de lo que constituye el historial de la finca dentro del folio real, es decir, la ordenación sucesiva dentro de cada folio real propio de cada finca, de todas las inscripciones, anotaciones y cancelaciones posteriores a la inscripción primera. Los matices diferenciales y complementarios son que el artículo 243 exige el requisito de que «no haya claros entre los asientos», como expresión formal de la continuidad y tracto sucesivo de los asientos; y el artículo 8, en su párrafo segundo, alude a la numeración dentro del folio real de cada uno de esos asientos. Y serán los artículos 43 y 372 del Reglamento Hipotecario los que desarrollen de modo concreto en qué forma se hace esa numeración correlativa de asientos según sus clases, utilizando guarismos para los asientos de inscripción y cancelación de inscripciones, y letras para las anotaciones preventivas y sus cancelaciones. Y de los modelos reglamentarios de libros y de asientos resulta que esa expresión del número o de la letra de cada asiento, ha de consignarse en la columna correspondiente al número de orden que figura en cada folio, junto a la primera línea del asiento a extender.

    Nada se dice en la Ley Hipotecaria de las notas marginales, pero el artículo 41 completa la regulación aludiendo a dichos asientos, si bien, como su propio nombre indica, han de extenderse al margen del respectivo asiento principal y no en forma correlativa, a diferencia de los asientos de inscripción, anotación preventiva o cancelación. Precisamente en los libros y en los modelos reglamentarios de asientos, hay un amplio margen para las notas marginales, no siempre suficiente, por lo que puede ser necesario habilitar los correspondientes «pases» a otros folios, con indicación de la procedencia y de la continuación en cada uno de los folios respectivos.

    Completan esta materia organizativa del folio real de cada finca, en el plano formal, los artículos 378 y 379 del propio del Reglamento Hipotecario, al prever el primero la composición del «folio real» de cada...

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