Artículo 8

Autor:Mariano Fernández Martín-Granizo
Cargo del Autor:Magistrado de la Sala 1ª del Tribunal Supremo
RESUMEN

I. La división de los pisos y locales: 1. Los problemas de su objeto. 2. Sobre el tema de la agregación o segregación de pisos o locales pertenecientes a comunidades distintas.-II. Requisitos de la división.

 
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  1. LA DIVISIÓN DE LOS PISOS Y LOCALES

    La Ley de p. h. contempla dos supuestos de división, el del artículo 4 y el regulado en este precepto, ambos con finalidades completamente distintas.

    Así, en aquél, como hemos tenido ocasión de indicar, la acción divisoria tiene por objeto hacer cesar las situaciones comunitarias que puedan existir respecto de un determinado piso o local. En éste va dirigida a obtener un aumento o disminución de aquéllos a través de la «agregación» o «segregación» de otros o partes de ellos.

    Mas no obstante la claridad de este precepto que permite calificarlo como de problemáticamente inocuo, es lo cierto que si nos trasladamos al terreno del Derecho hipotecario y como consecuencia de la enorme presión que la realidad social ejerce en orden a ciertas facetas de la p. h., este artículo se ha convertido en cuanto a la práctica jurídica en uno de los menos pacíficos de la Ley 49/1960, a la vez que en auténtica fuente de discrepancias desde el punto de vista de su interpretación, al punto de no ser raras las glosas aparentemente contra legem y ello, tanto desde el punto de vista de la doctrina científica como de la Dirección General de los Registros y Notariado.

    Vamos, pues, a adentrarnos en el comentario de tan conflictivo precepto, que comenzaremos con la indicación de las que para nosotros constituyen características fundamentales del fenómeno divisorio en él contemplado y que, en nuestra opinión, son las siguientes:

    1. a Su objeto, está constituido por los pisos y locales con sus «anejos» (1), siendo preciso que se encuentren en el mismo edificio.

    2. a Su finalidad. Es esencialmente objetiva, bien que con un matiz superfkiariamente cuantitativo, dado que puede consistir:

      1. En un aumento de la extensión de los pisos o locales por medio de la «agregación» de otros o partes de otros colindantes, sitos en el mismo inmueble; o

      2. En una disminución de los mismos, a través de la «segregación» de alguna parte de ellos.

    3. Los problemas de su objeto

      Vamos a proceder al examen de la primera de las características que señalábamos como fundamentales para que el fenómeno de división agregativa o segregativa a que el precepto se refiere pueda efectuarse, por ser precisamente éste el aspecto originador de los problemas que apuntábamos al comienzo de los comentarios del artículo.

      Dicha característica viene referida al objeto, que, como hemos indicado, son los pisos y locales, así como sus «anejos».

      La primera cuestión que ello plantea es sin duda la relativa a determinar si será o no posible la división de un piso o local sin que ello afecte a sus «anejos».

      Nos inclinamos en principio por la negativa, apoyados en el artículo 3, III, que autoriza a cada propietario a disponer libremente de su derecho, pero «... sin poder separar los elementos que lo integran...», entre los cuales se encuentran precisamente los «anejos».

      Estimamos, en consecuencia, que tanto en los supuestos de «agregación» como de «segregación» deben entrar los «anejos», se encuentren dentro o fuera del espacio privativo [art. 3, I, a)].

      Mas esto constituye, en nuestra opinión, la regla general, lo cual a su vez implica que, caso de no haberse pactado nada en el contrato o convenio de «agregación» o «segregación», los «anejos» se entienden comprendidos.

      Consiguientemente, creemos podrá perfectamente pactarse por los interesados en una u otra clase de división, que los «anejos» no entren en la división o que se adjudiquen a uno solo de ellos.

      El problema radica, en estos casos, en la proyección que ello pueda tener en el «título constitutivo», ya que si efectivamente supone un cambio del mismo haría falta la unanimidad. No obstante, hemos de tener siempre en cuenta que las operaciones de «agregación» o «segregación» imponen per se una modificación de aquél, razón por la cual consideramos en cierto modo intrascendente lo que a los «anejos» se refiere, por cuanto estimamos deberán entenderse comprendidos en la operación divisoria general.

    4. Sobre el tema de la agregación o segregación de pisos o locales pertenecientes a comunidades distintas

      Mayor importancia tiene el segundo aspecto, o sea, el relativo a determinar las...

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