Artículo 73
| Autor | Elvira Alfonso Rodríguez ...[et al.] |
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PÁRRAFO PRIMERO
Si, con carácter general, el artículo anterior matizaba su declaración inicial al aludir a los títulos o documentos presentados para solicitar la práctica de la anotación, aquí se amplía el margen de actuación por cuanto al referir la salvedad a los títulos y documentos tenidos a la vista para dictar la providencia de anotación es visto que el Registrador debe suponer que las circunstancias que no obran en el mandamiento por el que se le ordena practicar el asiento tampoco constan en dichos títulos y documentos sin que esté facultado para exigirlos.
El estudio de la jurisprudencia existente sobre esta materia indica que la línea dominante se produce con gran flexibilidad en cuanto a la admisión de la práctica de anotaciones preventivas, aun faltando datos o extremos normalmente exigibles.
Como ejemplo de lo que digo transcribo una selección de Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado:
La Resolución de 15 enero 1997 dice:
En el presente recurso se dilucida, exclusivamente, si anotada preventivamente sobre determinadas fincas de un edificio, en régimen de propiedad horizontal, la demanda en reclamación de cantidades correspondientes a gastos de la comunidad de propietarios, por la última anualidad vencida y la parte vencida de la anualidad corriente, debe mencionarse en el asiento de anotación que la concreta; el carácter de preferente de la carga respectiva sobre cualquier otro derecho real, de crédito o gravamen existente sobre las mismas.
Añadiendo después:
Cuando la demanda cuya anotación se solicita, se concreta a exigir el pago de la última anualidad y la parte vencida de la corriente, y se dirige, además, contra el titular registral actual, ningún obstáculo puede alegarse a la consignación, en el asiento respectivo, de la afección real preferente de que gozan esas cantidades reclamadas, ni aun cuando sobre los bienes existen inscritas o anotadas, con anterioridad, otras hipotecas o embargos.
La Resolución de 19 febrero 1993 dice:
El Registrador deniega la práctica de la anotación preventiva de embargo en virtud de mandamiento dictado en juicio de cognición, entablado por el Presidente de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal, por no ser posible este asiento al carecer tal comunidad de personalidad jurídica. El beneficiario del crédito que es exigido en las actuaciones judiciales y, consiguientemente, el titular de la anotación no puede ser -dice en su informe el Registrador- tal Comunidad, puesto que carece de personalidad jurídica, sino los que eran propietarios cuando el crédito surgió (que, además, pueden no ser ya los que en el momento de la anotación son los propietarios actuales porque el crédito no está vinculado con cada piso o local). La consecuencia es que no puede darse cumplimiento al mandamiento, ya que en el asiento no podría hacerse constar la persona natural o jurídica a cuyo favor se practica tal como se ordena en los artículos 9.4 y 72 de la Ley Hipotecaria.
2. Si el Presidente representa en juicio a la Comunidad en los asuntos que la afecten porque así lo determina el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, ha de entenderse que la representa en las actuaciones procesales a todos los efectos, tanto en la etapa de cognición como en la de ejecución y, naturalmente, también, para pedir y obtener en esa cualidad de Presidente y en favor de la Comunidad, las medidas cautelares o de ejecución, de las cuales un ejemplo es el embargo en favor de la Comunidad (cuya posibilidad prevé expresamente el art. 20.2.° L. P. H. después de la reforma llevada a cabo por la Ley 2/1988, de 23 febrero). El correspondiente asiento de anotación se practicará entonces también en favor de la Comunidad, sin necesidad de que los comuneros sean identificados nominativamente, pues no son ellos los que a título individual ejercitan la acción, sino el órgano comunitario competente; basta, por tanto, para expresar las circunstancias del titular de la anotación, indicar aquellas que identifiquen a la Comunidad, y sin hacer referencias personales a cada uno de los comuneros, máxime en un tipo de asientos, las anotaciones preventivas, en que las circunstancias de las inscripciones son exigibles "en cuanto resulten de los títulos o documentos presentados" (cfr. art. 72 L. H.) y en que la omisión de alguna circunstancia exigida para las inscripciones sólo produce nulidad de la anotación cuando por el asiento "no pueda venirse en conocimiento de la finca o derecho anotado o de la persona a quien afecta la anotación" (cfr. art. 75 L. H.).
La Resolución de 27 junio 1986 dijo:
Considerando que conforme a estas normas hay dos modos de hacer efectiva la sentencia de condena dictada contra la Comunidad: a) Actuando sobre los bienes comunes (dinero, créditos) que estén a disposición de los órganos colectivos de la Comunidad demandada, b) Actuando sobre los bienes privativos de los mismos propietarios al ser obligación de cada propietario contribuir, con arreglo a la cuota de partición fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, tal como establece el artículo 9, regla 5.a, de la Ley de Propiedad Horizontal.
... cuando se trata de ejecutar una sentencia de condena sobre los pisos o locales con sus anejos inseparables a que la Comunidad se refiere, ya que en cuanto bienes privativos de cada propietario no tienen sobre los mismos ningún poder directo los órganos colectivos, como en el que este caso ha representado en el juicio a la Comunidad, que resultó vencida por lo mismo, también la obligación de cada copropietario de contribuir a satisfacer la obligación establecida en la sentencia no surge entre él y el acreedor, sino mediatamente a través de la Comunidad, y esta obligación de contribuir es una obligación propter rem, es decir, incumbe a quien sea propietario del piso o local cuando tal obligación de contribuir vence según el acuerdo de la Junta determinando el tiempo y forma de su cumplimiento (vid. art. 20 L. P. H. y S. de 6 junio 1968), si bien al pago de los gastos producidos en el último año y la parte vencida de la anualidad corriente estará afecto con carácter preferente al piso o local, aunque pase a pertenecer a otra persona, de acuerdo con el artículo 9.5.° de la misma Ley, y, en todo caso, siempre quedan a salvo las repercusiones que por razón del pago puedan proceder entre antiguo y nuevo dueño según el título de transmisión.
Considerando, por tanto, que cuando la Comunidad incurra en responsabilidad se necesita todavía un acuerdo de la Junta de Propietarios, debidamente convocada, por el que se determine el tiempo y forma de la contribución de cada uno, y no cabe proceder judicialmente frente al propietario que no cumpla hasta que hayan transcurrido quince días desde que fehacientemente sea requerido de pago, según establece el mencionado artículo 20 de la Ley, y si bien es cierto que la actuación de la Junta puede ser suplida judicialmente, ello ha de ser sin merma de las garantías de los propietarios, que debían ser personalmente convocados y requeridos, garantías que ahora se concretan en que en las actuaciones judiciales procedentes el propietario, cuyos bienes se...
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