Artículo 7

Autor:Gorgonio Martínez Atienza
Cargo del Autor:Doctor en derecho y licenciado en criminología
Páginas:91-99
RESUMEN

I. Modificaciones que puede hacer el propietario de cada piso o local y comunicación al administrador de la necesidad de reparaciones urgentes - II. No realización por el propietario u ocupante de actividades prohibidas - A) No realización de actividades prohibidas que resulten dañosas para la finca o contravengan disposiciones generales - B) Requerimiento por el Presidente de la Comunidad al... (ver resumen completo)

 
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"1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiera en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurarla efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento (redactado por la Ley 8/1999, de 6 de abril, y, apartado 2 redactado por la Disposición Final Primera de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil)".

I Edificaciones que puede hacer el propietario de cada piso o local y comunicación al administrador de la necesidad de reparaciones urgentes

El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores (entiende la doctrina que se hace referencia a las alteraciones no esenciales, ya que las esenciales, -la división material de pisos o locales-, se regulan en el art. 8 LPH), o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la Comunidad; en el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advierte la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador-.

Las alteraciones que el art. 7.1 LPH permite efectuar al propietario de cada piso o local dentro de sus límites perimetrales, requieren de la dación de cuenta al Presidente de la Comunidad, que es quien ostenta la representación de la misma, siempre que las obras a realizar no signifiquen alteración de la estructura o fábrica del edificio o en las cosas comunes; siendo frecuente insertar en los Estatutos cláusulas autorizando a los propietarios de los bajos comerciales la instalación de toda clase de anuncios, toldos, marquesinas y adornos en la parte de la fachada de referencia, siempre con la adición de que no perjudiquen a los demás copropietarios.

"No se ajusta a un ejercicio legal del derecho, en defensa de intereses comunitarios, el denunciar después de más de 10 años la obra conocida y aceptada por todos los copropietarios". (STS de 3 de octubre de 1998).

La Comunidad ha prestado su consentimiento tácito a la alteración de la fachada por otros propietarios, al guardar silencio durante años; el silencio de la Comunidad frente a las alteraciones de elementos comunes por los propietarios, equivale a la renuncia de la acción de impugnación y restitución al estado original, según reitera la doctrina jurisprudencial...

. SAP de Barcelona de 17 de mayo de 1999).

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Consentidas por todos los copropietarios las obras realizadas en elementos comunes por el constructor, no puede la Comunidad de propietarios solicitar la demolición de esas obras

. (STS de 9 de junio de 1999).

Alteraciones no esenciales

El art. 7 LPH permite, modificaciones, con ciertos límites, en cuanto a la propiedad singular suficientemente delimitada y, por ello, susceptible de aprovechamiento independiente, pero es prohibitorio de cualquier alteración en el resto del inmueble...

. (STS de 22 de octubre de 1993).

Las obras permitidas a todo propietario, según el art. 7 LPH, comprenden las realizadas sobre el piso o elemento privativo de que sea titular, tanto se refieran a la modificación de sus elementos arquitectónicos -colocación de tabiques, cambios de los existentes, apertura o cierre de puertas-, siempre que sean en el interior del piso, como las referidas a instalaciones o servicios, esto es, supresión o adición de elementos indispensables para el uso del elemento privativo -electricidad, fontanería, etc.-. La procedencia de estas obras se supedita a que no se menoscabe o altere la seguridad del edificio -o sea, no perjudique o cambie su solidez, cimentación, paredes o muros maestros- su estructura general -o composición o conjunto de lo edificado, y su configuración o estado exteriores

. (STS de 24 de febrero de 1996).

El referido art. 7 LPH, significa una declaración de los derechos de disfrute del titular sobre su inmueble otorgándole las máximas posibilidades de utilización, con el límite representado tanto por la concurrencia de los derechos de igual clase de los demás cuanto por el interés general, que se encama en la conservación del edificio y en la subsistencia del régimen de la propiedad horizontal que requiere una base material y objetiva

. (STS de 1 de marzo de 1998).

"No declaración de la ilegalidad de las obras realizadas porque ello conllevaría un ejercicio abusivo del derecho, habida cuenta de la existencia en el inmueble de otras obras que no han motivado ninguna reacción defensiva". (SAP de Zaragoza de 29 de julio de 2008).

Colocación de rótulos de actividad comercial y publicitarios

Rótulo que no es de grandes dimensiones

. (SAP de Madrid de 22 de septiembre de 1993).

Signos distintivos de un negocio

. (SAP de Sevilla de 13 de septiembre de 1994).

Rótulo anclado en la fachada de un local comercial

. (SAP de Madrid de 14 de octubre de 1998).

Estas sentencias han sido examinadas en el art. 1 LPH, epígrafe II LOCALES; además de la STS de 29 de febrero de 2000: «Acuerdo de la Junta sobre retirada de rótulo colocado en fachada a la altura de la propia vivienda».

Colocación de marquesinas

«...si la comunidad de propietarios concedió, por unanimidad, la autorización de obras realizadas, sin haber resultado acreditado que en dicho permiso no estuviera comprendido el escudo o logotipo instalado en la marquesina construida, huelga hablar de cualesquiera infracciones prevenidas en los arts. 7 y 9, regla sexta, de la LPH 49/60, tanto más cuando, en coincidencia con las apreciaciones del Tribunal a quo, la marquesina y, por supuesto, el escudo en ella colocado, no afectó a la fachada general del edificio, ni produjo confusión acerca de las respectivas entradas...». (STS de 8 de febrero de 1993).

Además de los elementos comunes por naturaleza, que son los que, con carácter meramente enunciativo y no excluyente o de numerus clausus, relaciona el art. 396 CC (desafectación con base en que la enumeración no es de ius cogens en su totalidad, sino de ius dispositivum, como declara la STS de 22 de enero de 2007), existen los llamados elementos comunes por destino o accesorios que, sin serlo por naturaleza o esenciales, han de estar sometidos, en cuanto a su alteración o supresión, al mismo régimen jurídico de aquéllos. Uno de tales elementos comunes por destino o accesorios es el de unos rótulos colocados de modo permanente y destinados para identificar, por un nombre, un determinado edificio, como es el caso concreto que se examina, en que el inmueble

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fue proyectado y construido con una marquesina en su torre -cuyo carácter de elemento estructural y arquitectónico del edificio es indudable- para colocar sobre ella el rótulo que da nombre al edificio, no ofreciendo duda tampoco que el nombre elegido fue el de "Atlántico", pues fue colocado el mismo -con los rótulos luminosos, coronando el...

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