Artículo 7

Autor:Manuel Amorós Guardiola...[et al.]
RESUMEN

I. Antecedentes.-II. Primera inscripción e inmatriculación: Ideas generales.-III. La finca.-IV. El dominio: 1. Primera inscripción del dominio directo o del útil. 2. Primera inscripción del dominio gravado con usufructo (nuda propiedad) o con cualquier otro derecho. 3. Primera inscripción de una cuota indivisa de dichos dominios. 4. Inscripción posterior de dominio no inscrito sobre finca... (ver resumen completo)

 
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  1. ANTECEDENTES

    El artículo 7 de la Ley Hipotecaria, se ha dicho tradicionalmente, expresa la forma en que debe realizarse la incorporación de una finca al Registro de la Propiedad, es decir, su inmatriculación. Es cierto que, literalmente, este precepto se limita, en su primer párrafo, a determinar la clase y contenido del primer asiento de una finca en el Registro, así como los medios para practicarlo, disponiendo que debe ser de inscripción, que su objeto tiene que ser el dominio de la finca y que se practicará con arreglo a los procedimientos regulados en el Título VI de la Ley, y, en su párrafo segundo, a ofrecer a los titulares de derechos reales que graven un dominio no inscrito un procedimiento reglamentario para conseguir la inscripción de su derecho.

    Ahora bien, la remisión que se realiza al Título VI de la Ley ha permitido establecer la correspondencia entre la primera inscripción y la inmatriculación, hasta el punto de entenderse, en nuestra legislación, como conceptos equivalentes. En efecto, bajo la rúbrica «De la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica», se inicia el Título VI de la Ley con el artículo 198 que, entre los diferentes medios de conseguir esa concordancia, menciona «... la primera inscripción de las fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna...», para, a continuación, indicar en el artículo 199 cómo ha de practicarse «la inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna».

    Por este motivo ha podido sostenerse que nuestro legislador identifica la primera inscripción del artículo 7 de la Ley Hipotecaria, que sería también la del artículo 198 de la Ley Hipotecaria, con la inmatriculación del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Sea o no cierto, el legislador ha venido, en cualquier caso, a dar carta de naturaleza en nuestro Derecho al uso que la doctrina venía haciendo del término inmatriculación (1), tomándolo de sistemas regístrales de inspiración germánica, para referirse a la incorporación de una finca al Registro de la Propiedad a través de la primera inscripción de su dominio.

    El artículo 7 recoge la posición constante del legislador español, que se ha inclinado siempre por exigir una inscripción de dominio como primer asiento del folio de cada finca. Con ello tomaba postura contra los sistemas en que la apertura del folio registral de una finca se realiza independientemente de su situación jurídica, es decir; sin hacer declaración alguna sobre la pertenencia de aquélla a determinada persona (2). El legislador español consideró carente de sentido una inmatriculación en vacío. Dado el sistema de libertad de forma contractual imperante en España y la práctica frecuente de agrupar y dividir fincas, de poco servía preparar, mediante la inmatriculación, el Registro particular de una finca que, antes de producirse su primer asiento, podía verse tan alterada en su configuración por actos extrarregistrales que la hiciesen irreconocible, deviniendo inútil la previsión del Registrador.

    La primitiva Ley Hipotecaria de 1861 impuso ya, en su artículo 228, con texto que permaneció inalterado hasta 1944, que el Registro de la Propiedad se llevaría abriendo uno particular a cada finca y «asentando por primera partida de él la primera inscripción que se pida relativa a la misma finca, siempre que sea de traslación de propiedad». Al mismo tiempo preveía que, si no fuera de esta clase la primera inscripción que se pidiera, se trasladaría al Registro la última de dominio que se hubiera hecho en los libros antiguos a favor de propietario cuya finca quedara gravada por la nueva inscripción.

    Sobre esta base, la apertura del Registro particular de una finca podía tener lugar bien por traslado de un asiento de los antiguos libros, bien por inscripción de una transmisión del dominio anteriora 1 enero 1863. Además, se permitió, excepcionalmente, que el propietario que careciera de título pudiera también inscribir a su nombre la finca mediante la prueba de su posesión en el expediente de información posesoria regulado por la propia Ley a estos efectos.

    El ingreso de las fincas en el Registro se pensó, en todo caso, como proceso transitorio, pues, considerando que todos los propietarios estarían interesados en hacer constar su derecho en el Registro de la Propiedad, se esperaba que en poco tiempo toda la propiedad inmueble de España estuviera inmatriculada. A partir de ese momento sólo se practicarían asientos mediante titulación ordinaria y con rigurosa sujeción al principio del tracto sucesivo.

    La realidad fue muy distinta y, todavía en 1944, el legislador se vio en la necesidad de regular por completo el procedimiento de inmatriculación de fincas, considerándolo ahora como una medida más para conseguir la absoluta concordancia entre la realidad registral y la extrarregistral.

    El artículo 7 de la vigente Ley reitera, como digo, la previsión de la Ley de 1861, si bien suprimiendo ya la referencia al traslado de asientos de los libros antiguos, puesto que los libios quedaron cerrados por disposición de la propia Ley de 1861 (arts. 41 1 y ss.) y sus asientos, definitivamente caducados por disposición de la de 1909(3).

    Suele decirse que el primer párrafo del artículo 7 guarda estrecha relación con el artículo 5, constituyendo ambos las dos caras de un mismo fenómeno, la inmatriculación, de modo que, por un lado, se exige que se realice mediante una primera inscripción de dominio (art. 7) y, por otro, se prohibe que tenga lugar mediante una inscripción de posesión (art. 5).

    Sin embargo, siendo esto verdad, ni el artículo 7 se limita a excluir el alcance inmatriculador de una, imposible ya, inscripción de posesión, ni el artículo 5 reduce su efecto a prohibir la posibilidad de una primera inscripción de posesión.

    Por otra parte, no puede desconocerse que la misma disposición respecto del primer asiento de una finca, establecida ya desde 1861, convivió hasta 1944 con inscripciones, primeras y posteriores, de posesión. Es decir, que, pese a la exigencia de que el primer asiento había de ser de dominio, o de traslación de propiedad en la terminología del antiguo artículo 228 de la Ley Hipotecaria, se permitía el ingreso de una finca en el Registro mediante una primera inscripción de posesión, sin que se viese en ello contradicción alguna. En el texto de 1861 podía deberse a una ambigua redacción de los artículos reguladores del expediente posesorio, que hablaban de inscribir el dominio mediante la prueba de la posesión, pero también, de inscripciones de la posesión en sí misma. Más adelante, la abierta admisión de inscripciones de posesión con alcance inmatriculador obligó a la doctrina a intentar justificar la aparente contradicción acudiendo bien a la tesis de la equiparación a estos efectos de las inscripciones de dominio y de posesión, bien, incluso, a la de la equiparación misma de la posesión, como apariencia de dominio, y el propio dominio (4).

    Por todo ello resulta más lógico pensar que el primer párrafo del artículo 7 guarda una más estrecha relación con su párrafo segundo y que lo que ordena es que sea el dominio, como derecho básico que sirve de soporte a cualquier otro derecho real sobre cosa ajena, y no cualquier derecho real limitado, el que inicie la historia registral de la finca. De hecho, el texto de la Ley de 1909, tras su reforma por Ley de 21 junio 1934, proclamaba expresamente: «Conforme a lo dispuesto en esta Ley, no podrá inscribirse ningún derecho real sin que conste previamente inscrito el dominio o la posesión del inmueble a que aquél se refiere.» El legislador de 1944 no consideró necesario establecer expresamente una prohibición que, a su juicio, quedaba sobreentendida en la necesidad de que fuese el dominio el que iniciara la historia registral de una finca: si la primera inscripción ha de ser de dominio, no puede tener, obviamente, por objeto un derecho real sobre finca ajena (5).

    El segundo párrafo del artículo 7 de la Ley Hipotecaria, sobreentendiendo esta limitación, no quiere cerrar las puertas del Registro a los titulares de derechos reales sobre finca no inmatricu-lada y les ofrece la posibilidad de provocar la inmatriculación de la finca por el procedimiento establecido en el artículo 312 del Reglamento Hipotecario para poder así inscribir a continuación su propio derecho.

    Este procedimiento no es una innovación de la reforma de 1944. El artículo 410 de la primitiva Ley, introducido por la reforma de 1869, reconocía al poseedor de algún censo, foro, hipoteca u otro derecho real, impuesto sobre finca cuyo dueño no hubiere inscrito su propiedad, la posibilidad de solicitar dicha inscripción, si el propio dueño, una vez requerido, notarial o judicialmente, no lo hiciera por sí mismo. La posible impugnación del derecho real por parte del propietario no le excusaba de la necesidad de inscribir a su favor el dominio de la finca. La Ley de 1909 (art. 398) mantuvo el procedimiento, si bien legitimando para su utilización, en general, al poseedor de algún derecho real (6).

  2. PRIMERA INSCRIPCIÓN E INMATRICULACIÓN: IDEAS GENERALES

    No es objeto de este comentario el examen detenido de la inmatriculación ni de los diferentes procedimientos inmatriculado-res, que serán tratados en la parte de esta obra correspondiente a los artículos reguladores de los diferentes medios para conseguir la inmatriculación de una finca (arts. 198 y ss.), sino sólo el análisis de los presupuestos básicos de la inmatriculación, dando por buena la idea, ya expuesta, de que el artículo 7 está, en realidad, regulando una de las principales exigencias del proceso inma-triculador en el sistema registral español.

    Inmatricular una finca no es sino incorporarla al Registro de la Propiedad. La finalidad de la inmatriculación es iniciar la vida registral de una finca, que hasta entonces se movía, exclusivamente, fuera del Registro. En algunos sistemas esta operación se realiza de oficio por el encargado del Registro, haciendo abstracción de los titulares del...

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