Artículo 607
| Autor | Manuel Amorós Guardiola y José María Chico Ortiz |
| Cargo del Autor | Registradores de la Propiedad |
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Publicidad material y formal
Igual que ocurría con los artículos anteriores, el presente artículo 607 viene a reproducir literalmente el artículo 279 de la Ley Hipotecaria de 1861. La idea según la cual el Registro debe estar abierto al público o debe poder ser consultado por el público interesado en conocer su contenido para cumplir su estricta función de publicidad, aparece directamente recogida en nuestra primera Ley Hipotecaria y claramente explicada en su Exposición de Motivos 1. A su vez, los precedentes de aquel artículo 279 quizá puedan encontrarse en el artículo 1.885 del Proyecto de 1851 y en el artículo 130 del Anteproyecto de Luzuriaga de 18482. El que este derecho de los particulares a obtener información de los datos registrales aparezca en nuestra Ley Hipotecaria inicial, e incluso en sus precedentes anteriores, nos descubre la importancia de la llamada publicidad formal y que esa apertura al público fue considerada como necesaria en todo sistema de Registro inmobiliario, cualquiera que fuera su regulación, por los legisladores del siglo xix. Importancia que se subraya al comprobar cómo la norma hipotecaria en que se recoge este criterio legal pasa literalmente transcrita al Código civil.
¿Qué significa esta formulación general según la cual el Registro es público frente a los interesados en averiguar su contenido? Ser público equivale a estar abierto al público. Lo cual implica: a) Que el Registro no es algo cerrado, secreto o reservado, sino abierto, susceptible de consulta y difusión. b) Que esa apertura actúa frente al público en general, no frente a determinadas personas. Cualquier persona puede consultarlo. Destinatario de esa publicidad no es un tipo o clase especial de personas (partes en el negocio publicado, legitimados para su impugnación, sucesores de unos u otros, terceros adquirentes o terceros perjudicados), sino el público en general. Como en seguida veremos, el requisito del «interés conocido» para la consulta no limita esa amplitud genérica de los destinatarios.
Prada Alvarez-Buylla estudia detenidamente el derecho a recibir información por los particulares y entiende que si el Registro de la Propiedad se constituía como el instrumento a través del cual se organizaba toda la finalidad publicitaria de la reforma hipotecaria era una exigencia lógica atribuir a este Registro un carácter público. Y el Registro de la Propiedad -según este autor- es público en un triple aspecto: su titularidad es pública, ya que la institución no es privada; su accesibilidad, ya que está abierto a todos los miembros de la comunidad, y por su finalidad, ya que con el mismo se trata de lograr una seguridad y no un archivo o una recopilación de datos. A este último criterio distintivo parece referirse nuestra Constitución cuando opone los Registros Administrativos, en los que reconoce el acceso a los ciudadanos, salvo en las materias relativas a la seguridad y defensa del Estado, la averiguación de delitos y la intimidad de las personas [art. 105, b)] a los Registros públicos, cuya organización y regulación considera materia exclusiva del Estado.
¿Por qué esta apertura al público? Porque el Registro de la Propiedad, como cualquier otro Registro jurídico en sentido técnico, y en este caso con doble motivo por su valor ejemplar, es un instrumento de publicidad. Como se señaló al comentar el artículo 605, el Registro de la Propiedad puede ser descrito como un instrumento de publicidad al servicio de la seguridad en el tráfico jurídico de los bienes inmuebles. Lo que se pretende a través del Registro es cabalmente dotar de publicidad a las situaciones jurídicas para que éstas puedan ser oponibles frente a los terceros. Que los terceros puedan conocer esas situaciones jurídicas en toda su extensión, titularidad, contenido, limitaciones, cargas, condiciones, etc, para que no puedan ser llamados a engaño por el desconocimiento de su existencia; y, una vez conocidas o con posibilidad de serlo, puedan afectarles o repercutir sobre su situación.
Se trata de conseguir el conocimiento que se obtiene mediante la consulta del Registro o, cuando menos, la posibilidad de ese conocimiento o cognoscibilidad legal. Siempre que esa cognoscibilidad sea causa suficiente para hacer repercutir sobre el tercero lo que conoció o pudo conocer. Centrada la cuestión en estos términos, la eficacia del Registro no se traduce en una mera presunción de conocimiento, sino en una auténtica cognoscibilidad legal como causa de oponibilidad. La cognoscibilidad legal así entendida es el efecto primario y el fin directo de la publicidad registral.
Sólo así puede lograrse la plena seguridad en el tráfico jurídico. La idea de seguridad del tráfico va unida a ese conocimiento de las situaciones preexistentes, cualquiera que sea el medio a través del cual se obtenga. La publicidad registral es el medio más adecuado para lograr ese conocimiento, ya que crea aquella cognoscibilidad. Por eso sirve para la seguridad del tráfico. Publicidad y seguridad son conceptos inseparables. Sin publicidad no hay (normalmente, salvo que exista un conocimiento individual que deberá ser probado) oponibilidad ni seguridad en el tráfico.
Para que esa seguridad del tráfico se logre son precisas dos cosas: que los datos registrales sean conocidos por todos o puedan serlo, y que repercutan sobre los terceros en virtud de ese conocimiento o posibilidad de conocimiento. La publicidad como apertura al público en general y como oponibilidad o eficacia frente a terceros. La publicidad, en sentido técnico-jurídico, abarca en su contenido esa doble proyección.
Podría recordarse ahora la distinción básica que se establece entre Registros jurídicos y administrativos, distinción que se apoya en la misma idea de publicidad. Como es sabido, los llamados Registros administrativos no son Registros de publicidad en sentido estricto. Su finalidad es más bien de archivo, repertorio o colección de datos a efectos estadísticos o de conocimiento por la Administración de los datos registrados. No siempre están abiertos al público, aunque a veces pueden estarlo. Tienen un interés predominantemente administrativo, sin afectar normalmente a la eficacia sustantiva de la relación jurídica (Catastro, Registros fiscales, Registro de concesiones administrativas, etc). Los Registros jurídicos, en cambio, son instrumentos de publicidad, están abiertos al público y tienen eficacia material o sustantiva sobre los derechos y situaciones jurídicas, a los que dotan de eficacia oponible frente a terceros. No hace falta añadir que el Registro de la Propiedad es el arquetipo de los Registros jurídicos3.
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