Artículo 51
| Autor | Fernando José Lorenzo Merino |
| Cargo del Autor | Catedrático de Derecho Civil |
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ASPECTOS GENERALES
Dada la particular naturaleza y caracteres del lugar acasarado, la transmisión del mismo por cualquier clase de actos encierra un considerable interés de significado económico y jurídico. El constituir el elemento objetivo de la «casa» y ser de por sí una unidad de explotación rodea el negocio transmisivo de unas especiales circunstancias y limitaciones. Al margen de los actos dispositivos del dominio del lugar, de los que es perfectamente susceptible tanto si lo es en su integridad como de alguno de sus elementos componentes, la Ley de Galicia regula la cesión del uso y disfrute del mismo a través del arrendamiento y la aparcería.
Si bien en la ordenación del arrendamiento subyace la idea voluntarista, no hace el legislador expresa mención a la libertad de pacto sobre su duración temporal, al modo que lo realiza el artículo 39 para el supuesto ordinario. No obstante, es perfectamente aplicable en la materia lo indicado en este precepto sobre las fuentes para determinar así la duración del contrato; y, en este sentido, lo será en primer lugar, la voluntad de las partes expresada en el contrato y, en su defecto, lo reglado por la ley, si bien la primera debe atenerse a un límite que esta última establece.
El régimen pactista de la ley gallega sucede a un sistema universal de prórrogas forzosas impuesto por la legislación especial del Estado, sin posible diferenciación entre fincas singulares y explotaciones agrarias o lugares acasarados, como se puso ya de manifiesto. Tal sistema entraría en contradición con la norma consuetudinaria que, partiendo de la libertad de convenio, regulaba una sucesión voluntaria de padres a hijos en la titularidad del arriendo del lugar. El legislador ha procurado en esta materia casar el planteamiento tradicional con una cierta seguridad en el contrato por razones de una mayor rentabilidad y estabilidad familiar.
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EL PLAZO MÍNIMO CONTRACTUAL
Señala el precepto, en su apartado primero, que el arrendamiento del «lugar acasarado» tendrá una duración máxima de cinco años. Esta limitación a la voluntad de las partes, que la Ley curiosamente no reitera al regular la aparcería del lugar, obliga, por su alcance, a considerar cual es su procedencia y naturaleza y cuales las circunstancias que determinaron su incorporación al texto de este precepto.
Quedó indicado en un anterior comentario que es con la Ley de 15 marzo 1935 cuando se inicia el sistema de los períodos mínimos contractuales, que en aquella norma se basa en las rotaciones de cultivo de la finca. Sistema que altera la Ley de 28 junio 1940 al expresar -art. 2- el plazo mínimo en años naturales y su duración dependiente del tipo de aprovechamiento y el importe de la respectiva renta. Lo que asumió el Reglamento de 1959 en su artículo 9. En la actualidad se ha institucionalizado en la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980, si bien estableciendo, frente a la multiplicidad de plazos del régimen anterior, un plazo mínimo de seis años naturales para todos los contratos sometidos a ella -art. 25.1-, y continuado en la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias de 1995, que mantiene para los contratos celebrados con posterioridad a su entrada en vigor un mínimo contractual de cinco años -art. 28.1.
Frente a la voluntad de las partes, la norma que fija este mínimo adquiere el carácter de imperativa y, por tanto, irreducible e inderogable su duración por la aquella voluntad. En definitiva, y como ha reiterado la jurisprudencia2 sobre este tipo de normas, «son de orden público y carácter imperativo en cuanto a los plazos mínimos, por lo que han de ser necesariamente observados».
La Ley de Derecho Civil de Galicia asume ese límite a la voluntad negocial en el artículo 51, y debe interpretarse que con igual característica de indisponibilidad del plazo por las partes. El legislador gallego utiliza al efecto similar expresión...
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