Artículo 489

Autor:José Antonio Doral García de Pazos
Cargo del Autor:Catedrático de Derecho civil.
RESUMEN

I. Consideraciones generales.-II. Actos dispositivos.-III. Actos dispositivos con eficacia inmediata y con eficacia diferida.-IV. Carácter dispositivo del precepto.- V. Hipotecabilidad de la nuda propiedad.-VI. Constitución de derechos reales de goce.-VII. Constitución de servidumbres.-VIII. Ineficacia de los actos dispositivos perjudiciales.-IX. Modo de subsanarla.-X. Contratos de arrendamientos.... (ver resumen completo)

 
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  1. CONSIDERACIÓN GENERAL

    La disposición de este artículo, dice García Goyena, es «común a todas las servidumbres», ya que, en última instancia, no hace sino confirmar que el propietario puede ejercer su derecho de propiedad en cuanto no perjudique al derecho del usufructuario (1).

    Pero la propiedad «despojada» del usufructo sufre una desmembración tan importante, advierte Roca Sastre, que ello, unido a la inseguridad de cuándo quedará éste extinguido consolidándose en el dominio, hace que la nuda propiedad sea un elemento patrimonial poco apto para el crédito territorial y cuya negociabilidad es difícil (2), pero hábil para el comercio jurídico.

  2. ACTOS POSITIVOS

    Es preciso distinguir al respecto dos tipos de actos dispositivos:

    1. Actos de pura disposición, que no afectan sino al titular, a que se refiere la regla general del párrafo primero.

    2. Actos de constitución de gravámenes, donde el perjuicio al usufructuario es más probable.

    El nudo propietario podrá realizar actos de riguroso dominio, como son las declaraciones de obra nueva, agrupaciones, segregaciones, división, pero con consentimiento del usufructuario, si eso implica alteración en la forma y sustancia.

  3. ACTOS DISPOSITIVOS CON EFICACIA INMEDIATA Y CON EFICACIA DIFERIDA

    Parece obvio que puede el nudo propietario disponer de la nuda propiedad, transmitiéndola, constituyendo sobre ella derechos reales o personales. Hasta tal punto, que el precepto mismo, dedicado a recordarlo, parece «innecesario».

    Pero este precepto aglutina otras disposiciones legales aisladas, que adquieren relieve en orden a la interpretación sistemática, al estar regidas por el mismo principio informador del poder dispositivo del propietario: constitución de derechos de goce, como servidumbre, artículo 596; derechos reales de garantía, 107, 2, de la L. H., con eficacia inmediata, sin esperar a la eventual reincorporación del goce futuro.

    Otros derechos, como los de arrendamiento, que pueda concertar el nudo propietario, no tienen, de ordinario, eficacia inmediata y cabe dudar de la constitución de derechos reales que continúan o se extienden a la propiedad plena extinguido el usufructo.

    Por eso conviene distinguir entre:

    1. La facultad de realizar actos dispositivos.

    2. La eficacia inmediata o diferida de estos actos; obligaciones resultantes de aquellos actos. El derecho de usufructo no impide que quien ostente la nuda propiedad pueda conferir la opción de compra en favor de tercero (sentencia de 24 mayo 1985).

  4. CARÁCTER DISPOSITIVO DEL PRECEPTO

    Entre las cuestiones que plantea este precepto figura la de si era o no necesaria la expresión «no alterar la forma y sustancia»; bastaría, dice De Buen, con decir que el propietario no puede hacer nada que perjudique los derechos del usufructuario.

    ...

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