Artículo 473

Autor:José Antonio Doral García de Pazos.
Cargo del Autor:Catedrático de Derecho civil
RESUMEN

I. Delimitación del supuesto.-II. Perspectiva crítica.-III. La ratio normativa.- IV. Formas especiales de constitución de arrendamientos.

 
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INTRODUCCIÓN

Este precepto toma como punto de partida la regla general en cuya virtud todo arrendamiento se extingue por resolución del derecho del arrendador (art. 1.571). Dicha regla general está excepcionada en los arrendamientos urbanos, conforme acreditan con anterioridad a la normativa vigente las sentencias de 23 abril 1943 y 9 enero 1948.

El supuesto de referencia de este precepto es el arrendamiento de fincas rústicas, tierras o heredades. Cualesquiera que sean las causas por las que el usufructo acabe antes de terminar el arriendo, se produce ese fenómeno llamado de extensión que pone en tela de juicio el carácter riguroso de frutos pendientes y de frutos civiles. El ciclo anual fija una duración no reductible a la medida temporal de los frutos civiles del día por día. A eso se debe que la extensión del arrendamiento durante el año agrícola se determine siguiendo una regla de proporción, distinta de la que corresponde a la percepción de los frutos pendientes y frutos civiles.

Se ha cuestionado si valdría la misma regla en el supuesto en que, extinguido el usufructo, el nuevo dueño acuerde la continuación o subsistencia de la relación arrendaticia, acuerdo que puede ser expreso o tácito e, incluso, la mera contratación de hecho. Más bien, en estos casos se tratará de un nuevo arrendamiento que reproduce las características del anterior, mientras que el artículo 473 se concreta en el arrendamiento originario del que deriva la renta que debe pagarse.

La regla de la proporcionalidad guarda relación directa entre la recolección de frutos, que en la economía del Código civil se produce dentro del ciclo anual, de una parte (lo que plantea el problema de la inversión en la producción de frutos por un plazo superior al año, sentencia de 19 diciembre 1962), y, de otra, la prolongación del disfrute, extinguido el usufructo. Dicha prolongación se sustenta en el usufructo del que trae causa, pero, extinguido éste, es efecto reflejo del contrato.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 1.543 el nudo propietario no es tercero con relación al arrendamiento de fincas rústicas usufructuadas.

La sentencia de 11 octubre 1913 explica el significado de la proporcionalidad.

No resulta comprendido en el ámbito material del supuesto el arrendamiento de caza con independencia de la finca. Este está sujeto al Derecho común y puede ser celebrado con fines de recreo y aun de lujo (sentencia de 8 mayo 1982).

  1. DELIMITACIÓN DEL SUPUESTO

    El artículo 473 se...

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