Artículo 46
| Autor | Fernando José Lorenzo Merino |
| Cargo del Autor | Catedrático de Derecho Civil |
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PLANTEAMIENTO GENERAL
La conclusión de la relación arrendaticia tradicionalmente arrastra un doble problema, el de la concreción de sus causas y el de la clasificación de estas. En cuanto al primero, dependerá de los distintos textos legales y de la forma de ponderar en estos el acaecer de ciertos hechos naturales y determinados actos jurídicos. Respecto al segundo, la sistemática clasificatoria varía igualmente según los textos y el reconocimiento o no en ellos de grupos sustantivos de causas que motiven el final de la relación negocial.
El Código civil, sin pretensión excluyente respecto a otras posibles, recoge a lo largo de su articulado sobre la locación un variado elenco situándolas con la regulación del correspondiente hecho o acto que la determina. En este sentido, menciona como causas de extinción, el cumplimiento del término -art. 1.565-, así se haya establecido por las partes o rigan los plazos legales de los artículos 1.577 y 1.581; el logro del fin pretendido -ex art. 1.750-, y la pérdida de la cosa -art. 1.568, en relación con los arts. 1.182 y 1.183-; la resolución del derecho que el arrendador tenía en la cosa arrendada -art. 1.571-; una rescisión por incumplimiento de las obligaciones contractuales -art. 1.556-, y otra, en caso de vivienda, por obras que la hagan inhabitable -art. 1.558-. Posteriormente, en el artículo 1.569, enuncia de modo taxativo los supuesto que ocasionan el deshaucio. Respecto a este, se estima que la acción que lo acompaña tiene un carácter a la vez resolutorio del contrato -aunque de utilización unilateral por el arrendador- y recuperatorio de la posesión natural2.
La legislación especial sobre el arrendamiento rústico ha mantenido una cierta constante sobre las causas que producen el final del contrato, pero no así en la sistemática de las mismas. La Ley de 1935, en su artículo 24, bajo el común denominador de causas de extinción recoge un variado y heterogéneo grupo de hechos constitutivos de extinción propiamente dicha y de actuaciones que determinan la ineficacia del contrato, así como el supuesto de deshaucio, que se desdobla, a su vez, en los motivos del artículo 28. En otros preceptos se regulan de modo pormenorizado unas causas con especiales características -reclamación de cultivo por el arrendador, fallecimiento del arrendatario, expropiación forzosa, arts. 11, 18 y 30- amén de unas específicas rescisiones por razón de obras y mejoras -arts. 19 y 22.
El Reglamento de 1959 utiliza como soporte el citado precepto de la Ley de 1935, ordenando de forma sustancialmente igual las causas de extinción enumeradas en este, si bien incorpora a la nueva relación del artículo 24 las ya citadas de reclamación de cultivo, fallecimiento y expropiación forzosa. Con lo que se vuelven a agrupar simples hechos naturales con actos jurídicos surgidos de una voluntad unilateral, sea de un sujeto de la relación o de un tercero. Igualmente se incorporan al texto como novedad otros dos actos, pero en los que concurren ambas voluntades: el mutuo disenso y la novación extintiva. Respecto a los supuestos rescisorios por reparaciones y mejoras se mantienen separados del mismo. Consecuencia de este criterio ha sido el evidente confusionismo que se genera al ordenar las causas extintivas con las propias de la resolución3. Lo que volverá a repetir el legislador en la posterior Compilación de Derecho Civil de Galicia, al regular en el artículo 63 las causas de extinción de la aparcería.
La Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980 realiza un distinto planteamiento sistemático al clasificar autónomamente en el Capítulo VII de la misma, bajo la rúbrica «Terminación del Arrendamiento», las causas de resolución, sucesión y extinción. Aunque tal rúbrica no se corresponde con el supuesto subrogatorio del artículo 79, dado que es un caso de continuación del contrato por la sustitución en la titularidad y no de terminación del mismo, sin embargo, la distinción entre causas es técnicamente más correcta que la anterior. La mejor técnica legislativa se demuestra en la diferenciación entre la resolución y la extinción y las causas que provocan la una y la otra. Dice el efecto Gil Robles-Gil Delgado4 que los artículos 75 y 76 de la Ley de Arrendamientos Rústicos conceden al arrendador una facultad de resolver el contrato que continúa vigente mientras aquella no se ejercite, en cambio la extinción del contrato se produce ope legis, por la mera concurrencia de los supuestos prevenidos en el artículo 83. A su vez, dentro de las causas de resolución se distingue entre las que actúan a instancia del arrendador exclusivamente de las que obran también a su favor, pero por causa de interés social.
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LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO
El legislador gallego, inspirado sin duda por la mejor técnica de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980, distingue en el arrendamiento rústico entre las que son causas de extinción y las que denomina de resolución, regulándolas en los artículos 46 y 47 de la Ley respectivamente. Cierra formalmente la materia en el artículo 48 excluyendo de estas últimas el supuesto de enajenación de la finca arrendada.
No obstante, recoge un supuesto específico de extinción por desistimiento unilateral o renuncia del contrato por el arrendatario, en el párrafo 1.° del artículo 51, cuando se trate de un lugar acasarado y se ejercite esa renuncia durante el plazo de vigencia mínimo que ese precepto señala.
Las causas de extinción y resolución que se relacionan guardan similitud con las reguladas en la Ley de Arrendamientos Rústicos, aunque alguna de las regladas en esta como de resolución no se mencionan en el correspondiente precepto de la Ley de Galicia, bien por quedar englobadas en otras de contenido más amplio, como es el caso del incumplimiento de la obligación de mejorar del artículo 75, párrafo 2.°, o bien por ser ajenas a la normativa gallega, como sucede con las mejoras forestales del párrafo 6.° de este mismo artículo, con las señaladas en el artículo 76 referentes a la profesionalidad agrícola y circunstancias de la explotación, o con la posible reclamación de cultivo por el arrendador del párrafo 1.° del artículo 26; de igual modo, por referirse a requisitos formales que la norma de Galicia no exige se desconoce el supuesto resolutorio del subarriendo o cesión no notificada del artículo 72.
De igual modo, de las denominadas causas de extinción del artículo 24 del Reglamento de 1959 no se hace referencia al incumplimiento de obligaciones contractuales como un supuesto rescisorio, porque el legilador estima, frente a la terminología del artículo 1.556 del Código civil, la reciprocidad obligatoria existente y lo dispuesto en el artículo 1.124 de este texto, y, en consecuencia, regula el incumplimiento de aquellas como causa de resolución negocial, ubicándolo formalmente en uno de los apartados del citado artículo 47 de la Ley. Con...
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