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Artículo 42.9.°

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Vincent
AutorElvira Alfonso Rodríguez ...[et al.]

Regula este número 9.° del artículo 42 dos tipos distintos de anotaciones preventivas: la anotación preventiva por defecto subsanable y la anotación preventiva por imposibilidad del Registrador.

La Ley Hipotecaria recoge así en un mismo número dos tipos de anotaciones preventivas que, aunque diferentes, participan de características comunes:

  1. ambas son anotaciones preventivas cuya causa inmediata es el hecho de no poderse practicar -al menos de momento- la inscripción del título en los términos queridos por el presentante;

  2. ambas son del tipo de conversión, esto es, una vez superado el obstáculo que impedía provisionalmente el despacho del título, quedan convertidas en asiento de inscripción -o de anotación preventiva, o de cancelación, o de nota marginal, según los casos- (cfr. art. 197 R. H.) y su eficacia se retrotrae a la fecha del asiento de presentación del título que motivó la anotación preventiva de suspensión. Todo ello sin perjuicio de que si el asiento suspendido es un anotación preventiva (de embargo, de demanda o cualesquiera otra), la caducidad de la misma (una vez llevada a cabo la conversión de la anotación preventiva por defectos subsanables en anotación preventiva) vendrá determinada por la fecha de la propia anotación convertida, y

  3. ambas, en principio, impiden el despacho de títulos posteriores hasta que se subsane el defecto o se supere el obstáculo que impedía la inscripción. Suponen así una excepción a la regla general de enajenabilidad de los bienes anotados proclamada en el artículo 71 de la Ley Hipotecaria.

    Se diferencian, sin embargo, en la causa mediata que determina la imposibilidad provisional de practicar la inscripción: en el caso de la anotación preventiva por defectos subsanables la razón es la apreciación de algún defecto o falta de tal naturaleza en el título presentado; en el caso de la anotación preventiva por imposibilidad del Registrador, la causa última de no poderse practicar la inscripción no es jurídica, sino física (ausencia de índices, pérdida o extravío de algún tomo o folio, etc.).

    1. ANOTACIÓN PREVENTIVA POR DEFECTO SUBSANABLE

    La calificación que realiza el Registrador, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, de los títulos presentados a inscripción, puede ser favorable o desfavorable al despacho del título; en el primer caso procederá a inscribir el derecho real que por dicho título se constituye, modifica, transmite o extingue; en caso de que la calificación fuere desfavorable, debe notificarlo al presentante o al interesado, verbalmente o por escrito, haciendo constar dicha notificación por nota al margen del asiento de presentación, que firmará el notificado si el Registrador lo exigiere (cfr. art. 429, párrafo primero, R. H.).

    En dicha notificación deberá hacer constar si el defecto es subsanable o insubsanable, conforme a los criterios que establece el artículo 65 de la Ley Hipotecaria y que se analizan en los comentarios al mismo.

    Así lo expresa el artículo 101 del Reglamento Hipotecario cuando establece que la calificación de los documentos presentados a inscripción, se entenderá limitada a los efectos de entender, suspender o denegar la inscripción, anotación, nota marginal o cancelación solicitada, y no impedirá el procedimiento que pueda seguirse ante los Tribunales sobre la validez o nulidad del título.

    Es decir, la decisión que se dicte en vía jurisdiccional civil en un proceso contradictorio sobre la validez del título, deberá prevalecer sobre la calificación suspensiva o denegatoria, de manera que de dictarse una sentencia firme que acredite la validez del título el Registrador deberá practicar el asiento solicitado, el cual surtirá sus efectos desde la fecha de presentación...

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