Artículo 40
| Autor | Pedro de Pablo Contreras. |
| Cargo del Autor | Catedrático de Derecho Civil. |
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SUPUESTOS EN QUE PROCEDE LA RECTIFICACIÓN
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Inexactitud sobrevenida
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Por falta de constancia registral
de alguna relación jurídica inscribible
El primer desacuerdo que, en orden a los derechos inscribibles, puede presentarse entre el registro y la realidad jurídica extrarregistral es el que deriva de «no haber tenido acceso al registro alguna relación jurídica inmobiliaria» [art. 40.a) L. H.]. Entonces, el registro publica una titularidad que ha dejado de ser exacta, porque fuera de él, y conforme a las reglas ordinarias del Derecho civil, ha tenido lugar la transmisión del derecho o se ha constituido un derecho real limitado que no publican los libros. En estos casos el registro era inicialmente exacto, pero ha dejado de serlo: la inexactitud es, pues, sobrevenida.
En tales supuestos, según aclara el precepto, la rectificación se practica:
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«Por la toma de razón del título correspondiente, si hubiere lugar a ello.»
Esto es evidente, como lo es también que, cuando no conste previamente inscrito el derecho del constituyente o transferente, pueden presentarse los diversos títulos cuya toma de razón falte para posibilitar la inscripción en favor del titular actual, reanudándose así el tracto.
En este punto, el único problema lo plantean los supuestos -frecuentes en la práctica- en que el titular registral transmite la finca en documento privado, formándose una cadena de transmisiones sin escritura pública hasta que se formaliza en ésta, entre el titular registral y el último adquirente, un negocio adquisitivo sin duda simulado, con simulación relativa, cuya inscripción se pretende. En este caso, a mi juicio, no hay términos hábiles para negar el acceso de este último título al registro, porque la función calificadora del registrador ha de atenerse a lo que resulte de uno y otro (cfr. art. 18 L. H.), sin que pueda tener en cuenta ningún dato del que tenga conocimiento extrarregistral. Si alguno de los adquirentes intermedios pretendiera negar la validez de la transmisión y del asiento, habrá de acudir -como es obvio- a los tribunales, sin que el titular registral actual -que, por hipótesis, no es un tercero de buena fe a los efectos del art. 34 L. H.- vea reforzada su posición por el hecho de serlo.
Cosa distinta sería si, en el título cuya inscripción se pretende, resultare que el enajenante es el titular extrarregistral, aunque constara en él el consentimiento del titular registral, o viceversa: entonces, en un caso, del propio título y del registro resulta la falta de legitimación del primero; y, en el otro, del mismo título resulta la existencia de la simulación.
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Si una titularidad actualmente vigente no consta inscrita y no lo estuvieren tampoco aquéllas de las que traiga causa, si no se pueden aportar los títulos intermedios, se hará preciso recurrir a los procedimientos de reanudación del tracto sucesivo que regula el Título VI de la Ley: expediente de dominio o acta de notoriedad.
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Cabe, por último, rectificar la inexactitud «por resolución judicial, ordenando la rectificación».
Ocupándose el precepto de la inexactitud derivada «de no haber tenido acceso al registro alguna relación jurídica inmobiliaria», parece evidente que aquí no se trata del ejercicio de la mera «acción de rectificación» de que se ocupan los tres últimos párrafos de este artículo, puesto que ésta se encamina a la pura rectificación del registro y aquella clase de inexactitud comporta siempre -y además- una cuestión de existencia o no de los derechos subjetivos cuya inscripción se pretende, que no puede hacerse valer (a falta de «título», en el sentido de la ley, o denegándose la práctica del asiento por el registrador) sino mediante el ejercicio de las correspondientes acciones materiales. Se tratará, por tanto, o bien de una «acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos», en cuyo caso ha de pedirse también la «nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente» (art. 38, párr. 2.°, L. H.), o bien de una «demanda ante los Tribunales de Justicia para que se declare la validez del título» (art. 66 L. H.); a las que irá eventualmente acumulada la referida acción de rectificación.
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Por haberse extinguido un derecho inscrito o anotado
Contempla el artículo 40.b) de la Ley Hipotecaria el caso de que la inexactitud provenga de la extinción de algún derecho inscrito o anotado, en el cual «la rectificación se hará mediante la correspondiente cancelación, efectuada conforme a lo dispuesto en el Título IV o en virtud del procedimiento de liberación que establece el Título VI». Ha de tenerse en cuenta, empero, que -como aclara el art. 76 L. H.- las inscripciones también se extinguen «por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona»; y que -a tenor del art. 77 L. H.- las anotaciones preventivas se extinguen, además de por cancelación, «por caducidad o por su conversión en inscripción». El análisis de estos medios de rectificación de la inexactitud ha de hacerse en sus sedes respectivas (1).
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Inexactitud originaria
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Por nulidad o error del asiento
A tenor del artículo 40.c), cuando la inexactitud fuera debida a la nulidad o error de algún asiento, se rectificará el registro en la forma que determina el Título VII de la Ley. Éste, que trata «de la rectificación de los errores en los asientos» (arts. 211a 220), distingue, por su parte, entre los errores materiales, que son las equivocaciones u omisiones cometidas en relación con lo que figure en el título pero «sin cambiar por ello el sentido general de la inscripción o asiento de que se trate, ni el de ninguno de sus conceptos» (art. 212), y los errores de concepto, que son los que alteren o varíen el verdadero sentido de lo prevenido en el título (art. 216). El registrador puede rectificar por sí y bajo su responsabilidad los errores materiales cuando los títulos se conserven en el registro o, tratándose de asientos de presentación o notas marginales, cuando la inscripción principal respectiva baste para darlos a conocer, en cuyo caso puede rectificar incluso los errores de concepto cometidos en aquéllos; pero, en los demás supuestos, es necesario el acuerdo unánime de todos los interesados y del registrador, o resolución judicial que lo ordene (cfr. arts. 213, 214 y 217 L. H.).
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El supuesto de nulidad del asiento ha de ponerse en relación con el artículo 30 de la Ley, según el cual «las inscripciones de los títulos expresados en los artículos 2.° y 4.°, serán nulas si en ellas se omite o se expresa con inexactitud sustancial alguna de las circunstancias comprendidas en el artículo 9.°, sin perjuicio de lo establecido en esta ley sobre rectificación de errores». Ha de tenerse en cuenta, sin embargo, que el propio artículo 9 aclara que lo en él dispuesto «se entiende sin perjuicio de lo especialmente establecido para determinadas inscripciones», lo cual quiere decir, puesto en relación con el artículo 30, que la nulidad del asiento tiene lugar también cuando haya omisión o inexactitud sustancial de alguna circunstancia exigida además, en particular, por alguna otra norma; y que no la hay, en cambio, cuando la constancia de alguna de las circunstancias del artículo 9 resulte expresamente dispensada2. El artículo 103, por su parte, tras señalar las circunstancias que ha de contener necesariamente la cancelación de toda inscripción o anotación preventiva, establece que «la omisión de cualquiera» de ellas «determinará la nulidad del asiento de cancelación». Y, finalmente, aunque el artículo 72 establece que «las anotaciones preventivas contendrán las circunstancias que se exigen para las inscripciones en cuanto resulten de los títulos o documentos presentados para exigir las mismas anotaciones», no toda inexactitud u omisión provoca la nulidad del asiento, pues, a tenor del artículo 75, «la anotación preventiva será nula cuando por ella no pueda venirse en conocimiento de la finca o derecho anotado, de la persona a quien afecte la anotación o de la fecha de ésta».
De la comparación de este régimen de nulidades de los asientos con el concepto de inexactitud que ofrece el artículo 39 se infiere que la primera no comporta la segunda cuando la omisión o defecto del asiento no atañe a los derechos inscribibles: así, si afecta tan sólo a las circunstancias de hecho de la finca o si falta la fecha del asiento o la firma del registrador...
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