Artículo 37

AutorJose Manuel García García.
Cargo del AutorDoctor en Derecho. Registrador de la propiedad.
  1. DIFICULTADES INTERPRETATIVAS DEL ARTÍCULO 37 DE LA LEY HIPOTECARIA

    A las dificultades propias del concepto de tercero, que también se plantean en los artículos 32, 34 y 36 de la Ley Hipotecaria, el artículo 37 de la Ley Hipotecaria añade la dificultad de que se refiere al conflicto entre el tercero y una multiplicidad de acciones, como son las rescisorias, revocatorias y resolutorias, de distinta naturaleza jurídica según los supuestos, y que, además, tienen una regulación en el Código civil que puede plantear a su vez conflictos de coordinación con la Ley Hipotecaria.

    Ningún problema de coordinación con el Código civil se plantea en el artículo 32 de la Ley Hipotecaria, cuando el propio Código civil tiene preceptos totalmente concordantes e incluso coincidentes con dicho precepto, según se indicó en el comentario al mismo, como son los artículos 606 y 1.473.2.°, entre otros.

    Tampoco ofrece ningún problema de coordinación con el Código civil el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, pues partiendo del efecto real absoluto contra tercero de las acciones de nulidad y de resolución derivada de pacto o derecho real, ese efecto real absoluto de ineficacia se detiene, por la propia orden de remisión del artículo 608 del Código civil, ante los terceros que reúnan los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, dando así carta de naturaleza, en el ámbito inmobiliario, a las adquisiciones a non domino.

    En cuanto al artículo 36 de la Ley Hipotecaria, trata de resolver un concreto conflicto entre la usucapión contra tabulas y el tercero hipotecario, adicionando algunos requisitos más a los del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

    Pero las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias de los negocios jurídicos han sido reguladas por el Código civil, aunque sea en forma fragmentaria, y ello plantea el problema de la coordinación con los requisitos y efectos de protección del tercero a que se refiere el artículo 37 de la Ley Hipotecaria. Por otra parte, el propio Código civil contiene también, en este punto concreto, algunas remisiones dispersas, pero muy importantes, a lo dispuesto en la legislación hipotecaria, que igualmente han de ser objeto de interpretación.

    Estas dificultades interpretativas han producido en determinados autores una cierta perplejidad, hasta el punto de declararse vencidos, aludiendo a la inutilidad del artículo 37 de la Ley Hipotecaria, dada la regulación del Código civil sobre estas acciones (1).

    Sin desconocer que, en parte, existe una regulación coincidente de las acciones rescisorias, resolutorias y revocatorias de naturaleza personal con la regulación del Código civil, y que la regulación de los subadquirentes se encuentra en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, más que en el artículo 37, no puede tacharse de inútil la regulación del artículo 37, según veremos a lo largo de este comentario. Ello aparte de que por reductio ad absurdum, la interpretación de un precepto ha de hacerse de forma que sea útil.

    En todo caso, hay que criticar la existencia de una serie de tópicos que estimo erróneos respecto a la interpretación del artículo 37 de la Ley Hipotecaria. He aquí los más frecuentes:

    1. La pretensión de integración de todos los supuestos del artículo 37 de la Ley Hipotecaria en el omnipresente y omnipotente artículo 34 de la Ley Hipotecaria, con la consecuencia de que, aunque el artículo 37 de la Ley Hipotecaria se refiere exclusivamente en la regla general de su párrafo inicial al tercero que «haya inscrito su título en el Registro», se le exijan todos los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sin hacer las correspondientes distinciones según la clase de acción de que se trate.

      Frente a esto, hay que observar que, dentro de la fórmula amplia de las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias del artículo 37 de la Ley Hipotecaria, existen las de carácter personal, que nada tienen que ver con las acciones de nulidad, anulabilidad, resolución o ineficacia del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Sólo podría producirse conexión o colisión respecto a la «resolución», dado que el artículo 34 de la Ley Hipotecaria alude a los dos supuestos de «anule o resuelva», pero, aun en ese campo, habría que investigar si el artículo 34 de la Ley Hipotecaria se refiere a una «resolución» diferente de la «acción resolutoria» del artículo 37 de la Ley Hipotecaria, en lugar de dar por hecho que todos los supuestos de acción resolutoria, incluyendo también las acciones revocatorias y rescisorias, entran en el supuesto del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Lo mismo ocurre respecto a las acciones revocatorias, pues dentro de éstas existen las que tienen efecto real, como son las de revocación de donaciones por incumplimiento de cargas, cuyo efecto real se detiene también ante los terceros del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, al igual que las resolutorias de efecto real; y existen también las revocatorias de carácter personal, como son por superveniencia o supervivencia de hijos y por ingratitud, que nada tienen que ver con el supuesto del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, porque, por su propia naturaleza personal, no afectan, en principio, a terceros.

      Y es que el artículo 34 de la Ley Hipotecaria se refiere a los supuestos de «adquisición a non domino» por parte del tercero hipotecario, que van diferentes de las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias carentes de efectos reales plenos o absolutos, que no dan lugar a adquisiciones a non domino, porque no dan lugar a la resolución retroactiva y absoluta del negocio de enajenación o constitución del derecho real.

      No obstante, según veremos, todavía queda otro campo propio del artículo 34 de la Ley Hipotecaria para los subadquirentes en el supuesto de la acción pauliana.

    2. La interpretación del artículo 37 de la Ley Hipotecaria por parte de algún autor en el sentido de que los requisitos que se exigen al tercero para estar protegido frente a acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias son distintos según se trate de bienes inmuebles inmatriculados en el Registro, en que los requisitos de protección son más exigentes para el tercero que inscribe, o de bienes inmuebles no inmatriculados, al igual que de bienes muebles, en que los requisitos de protección para el tercero que no ha inscrito son menos exigentes, partiendo de que el Código civil sólo exige la buena fe. Después analizaremos la posición, por lo demás original e interesante, de Badosa Coll en este sentido.

    3. Otra confusión respecto al artículo 37 de la Ley Hipotecaria, conectada con las confusiones anteriores, consiste en no diferenciar los distintos supuestos de acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias, sin distinguir aquellas acciones que por naturaleza tienen efecto real pleno, absoluto y retroactivo, de aquellos otros supuestos en que la rescisión, revocación o resolución tiene efecto real relativo, a modo de ius ad rem, según veremos después.

  2. RELACIÓN DEL ARTÍCULO 37 DE LA LEY HIPOTECARIA CON EL ARTÍCULO 34 DE LA LEY HIPOTECARIA

    Frente a la confusión existente en algunas posiciones doctrinales, que entremezclan ambos preceptos, conviene diferenciar el ámbito de uno y otro y sus posibles relaciones.

    El artículo 37 de la Ley Hipotecaria es un precepto que debe diferenciarse y, al propio tiempo, relacionarse con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

    La doble naturaleza de acciones que contempla dentro de las rescisorias, revocatorias y resolutorias, lleva precisamente a esa diferenciación y a esa relación.

    En tanto en cuanto el artículo 37 de la Ley Hipotecaria hace referencia a acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias de efectos personales u obligacionales, nada tiene que ver con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, pues este último precepto se refiere a las acciones de nulidad, anulabilidad y resolución de eficacia real retroactiva y «ex nunc».

    Ahora bien, en tanto en cuanto el artículo 37 de la Ley Hipotecaria, al no distinguir, también puede referirse a acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias de efectos reales, retroactivos y «ex tune», su relación con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria es muy íntima, pues el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, según se acaba de indicar, no sólo alude a las acciones de nulidad, sino también al supuesto de «resolución», que sólo cuando produce el efecto retroactivo real, deja el negocio resuelto como si no hubiera existido, en forma similar a la nulidad. No se trata de confundir la nulidad y la resolución del negocio jurídico, que, como se sabe, son causas diferentes de ineficacia negocial, sino de insistir en que la «resolución» de efectos retroactivos o ex tune, en tanto en cuanto hace desaparecer la eficacia del negocio borrando los actos realizados en el ínterin, tiene un efecto similar al de la acción de nulidad, al menos por lo que se refiere a los terceros del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Eso mismo ocurre tratándose de las acciones revocatorias que tengan efectos reales o «ex tune».

    Por otra parte, a efectos de la acción pauliana, puede ser de gran interés la diferenciación entre adquirentes del deudor y subadquirentes, y para estos últimos, y no para los primeros, puede ser interesante la aplicación del artículo 34 de la Ley Hipotecaria en la forma que más adelante veremos.

    Por tanto, el principal problema del artículo 37 de la Ley Hipotecaria consiste en delimitar cuándo nos hallamos ante acciones de uno u otro tipo, y cuáles son los efectos de cada una.

  3. EL CÓDIGO CIVIL EN RELACIÓN CON LAS ACCIONES RESCISORIAS, REVOCATORIAS Y RESOLUTORIAS

    La clarificación de los efectos de las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias en el ámbito hipotecario, es decir, respecto al tercero que inscribe en el Registro, frente a la clandestinidad existente en esta materia, fue realizada por la Ley Hipotecaria de 1861. Pero esta Ley respetó la legislación civil existente en el ámbito de lo no inscrito, por lo que en ese aspecto la regulación civil siguió como hasta entonces (2).

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