Artículo 35

AutorJose Manuel García García.
Cargo del AutorDoctor en Derecho. Registrador de la propiedad.
  1. USUCAPIÓN TABULAR Y USUCAPIÓN SECUNDUM TABULAS

    El artículo 35 de la Ley Hipotecaria puede configurarse como un supuesto de los llamados de «usucapión secundum tabulas», a diferencia de otros sistemas en que impera una usucapión exclusivamente tabular.

    Así, se suele considerar como prototipo de la usucapión tabular la de los sistemas de Austria y el del antiguo Estado alemán de Hesse (1).

    Y, efectivamente, el parágrafo 441 del Código civil austríaco establece: «Tan pronto como los documentos sobre el derecho de propiedad se inscriben en los libros del Registro, entra el nuevo propietario en la posesión jurídica.» Y sobre esta posesión tabular sólo se tiene en cuenta para la usucapión, la inscripción y el transcurso del plazo, y de ahí su denominación de usucapión tabular (2).

    El fundamento de la usucapión tabular, según Enneccerus-Kipp-Wolff, es el siguiente: «El titular puede impugnar la contradicción entre la situación inscrita y la real. Si omite hacerlo durante un cierto tiempo, su silencio hace triunfar al registro inmobiliario: el titular pierde su derecho, por callarlo: la apariencia se convierte en realidad» (3).

    Pero la figura de la usucapión meramente tabular, aunque ha servido de antecedente para la regulación de la usucapión en relación con el Registro, ha evolucionado en la mayor parte de los sistemas hacia la denominada «usucapión secundum tabulas», en la que, junto a la inscripción en el Registro, se tiene también en cuenta la posesión de la finca por parte del titular registral.

    Esta usucapión secundum tabulas es propia de varios sistemas germánicos y latinos, por lo que puede decirse que tiene gran predicamento en el Derecho comparado.

    Aparece regulada en los sistemas alemán, suizo e italiano. El BGB la regula en el parágrafo 900, que establece lo siguiente:

    El que figure inscrito como propietario de una finca sin haber adquirido su propiedad, adquiere ésta si la inscripción ha durado treinta años y en este tiempo ha tenido la finca en concepto de dueño. El curso de este plazo queda suspendido mientras conste vigente en el Registro un asiento de contradicción contra la exactitud de la inscripción. Esta disposición se aplica también si en el Registro consta inscrito a nombre de alguien cualquier otro derecho que no le pertenezca, cuando autorice la posesión de la finca o cuyo ejercicio esté protegido según las disposiciones sobre la posesión.

    Este precepto del Código civil alemán, aunque contempla una usucapión secundum tabulas por el largo tiempo de treinta años, es la máxima potenciación de la inscripción respecto a la prescripción en materia de inmuebles, pues ésta no cabe si no es a través de dicha forma de usucapión, sin perjuicio de los supuestos de fincas no inmatriculadas.

    El Código civil suizo la contempla en el artículo 661 del siguiente modo: «Cuando alguien esté indebidamente inscrito en el Registro como propietario, su propiedad no puede impugnarse si ha poseído el fundo de buena fe, pacíficamente y sin interrupción por diez años.»

    Esta es la que el propio Código civil suizo denomina «prescripción adquisitiva ordinaria», frente a la del siguiente precepto, llamada «prescripción extraordinaria», que es la que tiene lugar por la posesión de treinta años, pacíficamente y como propietario, pero sólo cuando el fundo no está inmatriculado en el Registro.

    El Código civil italiano de 1942 regula la usucapión secundum tabulas en el artículo 1.159, bajo el nombre de «usucapión decenal», que constituye una especialidad respecto a la usucapión ordinaria de veinte años. Dicho precepto establece: «El que adquiera de buena fe de quien no es propietario un inmueble, en base a un título que sea idóneo para transferir la propiedad y que haya sido debidamente transcrito, obtiene la usucapión a su favor con el transcurso de diez años desde la transcripción. La misma disposición se aplica en el caso de adquisición de los otros derechos reales de goce sobre un inmueble.»

    En todos estos Códigos se observa que se regula la usucapión sobre la base de la inscripción y de la posesión. En los Códigos civiles alemán y suizo, como la única especie de usucapión ordinaria, dada la fuerte eficacia que se atribuye en dichos sistemas a la inscripción, sin perjuicio de admitir la usucapión extraordinaria para el supuesto de finca no inmatriculada. Y en el sistema italiano, como una modalidad de usucapión especial, en la que se acorta el plazo de la usucapión ordinaria de veinte años, pasándola a diez años, y referida exclusivamente al supuesto de adquisición de finca a non domino.

    El artículo 35 de la Ley Hipotecaria española admite también la figura de la usucapión secundum tabulas, rechazando la figura de la usucapión meramente «tabular», ya que junto a la inscripción exige la posesión, si bien la inscripción supone la presunción de esta última, aparte de su consideración como «justo título».

    Los precedentes del precepto, dentro de la propia legislación hipotecaria española, se encuentran en dos preceptos fundamentales:

    1. Por una parte, en tanto en cuanto ya desde la Ley Hipotecaria de 1861 hasta la reforma de 1944-1946 se estableció en el antiguo artículo 35 que, para desvirtuar un título inscrito de un tercero por medio de la usucapión que requiriera «justo título», era preciso que el título estuviera inscrito en el Registro.

    2. Por otra parte, al admitirse en la legislación anterior la inscripción de la posesión en el Registro, el artículo 396 de la Ley Hipotecaria anterior regulaba los efectos de dichas inscripciones, si bien teniendo en cuenta la eficacia limitada de la inscripción de la posesión. Y así, el párrafo 2.° de dicho precepto establecía: «El tiempo de posesión que se haga constar en dichas inscripciones como transcurrido cuando éstas se verifiquen, se contará para la prescripción que no requiera justo título, a menos que aquél a quien ésta perjudique lo contradiga, en cuyo caso deberá probarse dicho tiempo de posesión con arreglo al Derecho común.»

    La reforma hipotecaria de 1944-1946, al regular la usucapión secundum tabulas en el artículo 35, se basó, sin duda, en los sistemas de Derecho comparado que la admiten, que son los tres citados anteriormente. Pero al mismo tiempo no se puede desconocer que la propia legislación hipotecaria española, si bien de una forma ciertamente confusa, ya había admitido los efectos de la inscripción en relación con la usucapión.

    Todo ello sirve para demostrar que el artículo 35 de la Ley Hipotecaria es un precepto que tiene su propia autonomía dentro de la Ley Hipotecaria y no puede ser identificado ni reconducido al principio de legitimación registral del artículo 38 de la Ley Hipotecaria, implantado en la citada reforma hipotecaria de 1944-1946, que convertiría a dicho artículo 35 en letra muerta, según se indicará más adelante.

  2. LA EXPOSICIÓN DE MOTIVOS DE LA LEY DE REFORMA HIPOTECARIA DE 1944

    Para comprender adecuadamente el sentido y finalidad del artículo 35 de la Ley Hipotecaria, nada mejor que acudir a la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria que lo introdujo en nuestro sistema con la redacción que actualmente tiene.

    En dicha Exposición de Motivos se alude, en relación con el artículo 35, al «valor inatacable que conviene dar a los asientos regístrales». Y, por otra parte, después de señalar las dos clases de prescripción, dice respecto a la que denomina «prescripción tabular», que «convalida y ratifica situaciones regístrales».

    Sirvan estas palabras como preámbulo para poder desentrañar el sentido del artículo 35 en relación con el artículo 33 de la Ley Hipotecaria, respecto al que constituye, y no podía ser de otra manera, tratándose de una usucapión secundum tabulas, una excepción o modalización, teniendo en cuenta que la convalidación se produce no sólo por la inscripción, sino por la posesión presumida y por el transcurso del plazo.

  3. EL ARTÍCULO 35 DE LA LEY HIPOTECARIA EN RELACIÓN CON EL ARTÍCULO 608 DEL CÓDIGO CIVIL

    Otro precepto fundamental a tener en cuenta en relación con el artículo 35 de la Ley Hipotecaria es el artículo 608 del Código civil, que remite, en cuanto a «los efectos de la inscripción» y en cuanto al «valor de los asientos de sus libros», a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.

    Por tanto, el artículo 35 de la Ley Hipotecaria se integra en la propia legislación del Código civil a través de la remisión del artículo 608 del Código civil, de tal manera que, aunque la usucapión secundum tabulas no se encuentre formalmente dentro del Código civil, es como si lo estuviera, en virtud del citado artículo 608 del Código civil, por lo que la situación viene a ser similar a lo dispuesto en los Códigos civiles alemán, suizo e italiano anteriormente citados.

    Y de ahí se desprende que la usucapión secundum tabulas no debe ser contemplada como una institución excepcional o extraña, sino como una modalidad de usucapión abreviada propia del Código civil.

  4. LA FINALIDAD DEL ARTÍCULO 35 DE LA LEY HIPOTECARIA

    Sobre la base de los antecedentes de la legislación hipotecaria, de los modelos del Derecho comparado y de la explicación de la Exposición de Motivos de la reforma hipotecaria de 1944, puede llegarse a la conclusión de que la finalidad de la regulación de la usucapión secundum tabulas en el artículo 35 de la Ley Hipotecaria es, sencillamente, acortar, a través de la inscripción y de la presunción de los caracteres de la posesión, el largo plazo de treinta años de la usucapión extraordinaria.

    En el Derecho alemán no se trata de acortar dicho plazo, sino que se establece el plazo de treinta años, pero es porque es la única usucapión inmobiliaria que admite el sistema alemán.

    En cambio, en los sistemas suizo e italiano se advierte claramente esa finalidad, al regular, junto a la usucapión de plazo más largo, la usucapión decenal propia de la resultante de los asientos del Registro.

    En el artículo 35 de la Ley Hipotecaria se trata de conseguir la misma finalidad, aunque se utilicen expresiones propias de la usucapión ordinaria...

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