Articulo 334

RESUMEN

I. La distinción entre bienes muebles e inmuebles desde el punto de vista práctico.- II. El suelo. Edificios y construcciones.-III. Las plantaciones y los frutos.-IV. Las partes integrantes de los inmuebles. Accesoriedad.-V. Los inmuebles por destino. Las pertenencias.-VI. Las minas y las aguas.-VII. Las concesiones administrativas y los derechos reales sobre bienes inmuebles.-VIII. Las cosas... (ver resumen completo)

 
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  1. La distinción entre bienes muebles e inmuebles desde el punto de vista práctico

    Como se ve por el texto literal del artículo 334, el Código civil no define los bienes inmuebles, sino que se limita a enumerarlos a través de los diez transcritos números; en cambio, como se verá, define los bienes muebles en el artículo 335. Pero antes del estudio de los textos legales, veamos la distinción entre estas clases de cosas. Desde el punto de vista práctico, la distinción o diferencia deriva de una pluralidad de causas(1):

    1. Causas físicas

      Los bienes inmuebles permanecen indeleblemente adheridos a una porción del territorio y, por lo mismo, se hallan perennemente sujetos a la supervisión y vigilancia del soberano territorial; al paso que los muebles quedan sustraídos a esa posibilidad y pueden ser objeto de desplazamientos, ocultación, confusión o destrucción. De ahí que mientras el inmueble es susceptible de identificación geodésica, la mayoría de los muebles no son fácilmente identificables. Los primeros son más susceptibles de registración que los segundos, aunque, como se verá, también algunas clases de bienes muebles son susceptibles de inscripción y régimen registral. Todo ello facilita la prueba de la propiedad inmueble, en tanto que, en general, la inestabilidad de los bienes muebles dificulta dicha demostración. La mayor susceptibilidad de sustracción de los bienes muebles justifica, por otra parte, la mayor protección penal de la propiedad mobiliaria.

    2. Causas económicas

      En la actualidad no puede decirse, como en pasadas épocas, que el valor de los bienes muebles sea en todo caso inferior al de los inmuebles (res mobilis, res vilis). Se destaca en nuestros días el considerable valor del patrimonio mobiliario (títulos negociables en bolsa, establecimientos mercantiles, propiedad literaria y artística, patentes de invención, etc.) y su movilidad al convertirse en objetos de comercio y de tráfico, lo que da lugar a consecuencias jurídicas; como, por ejemplo, la mayor amplitud de la capacidad para disponer del patrimonio mobiliario y el mayor rigor en la disposición sobre inmuebles (así, artículos 271, 272, 317 y 1.280, núms. 1.° y 2.°).

    3. Consecuencias jurídicas

      El distinto régimen jurídico de muebles e inmuebles trasciende en el menor formalismo de los actos jurídicos sobre bienes muebles (así, en cuanto a los efectos de la posesión de muebles en el artículo 464); también en la normativa del Registro de la Propiedad Inmobiliaria; en el régimen especial del arrendamiento de los inmuebles, tanto rústicos como urbanos; en el régimen procesal más riguroso de los inmuebles (por ejemplo, en la determinación de la competencia judicial -art. 62, números 2.° y 3.° de la L. E. c.- y en los procedimientos cautelares -artículos 1.409, 1.419- y de apremio -1.483 y 1.489 de la misma L. E. c, y art. 41 de la L. H.-).

      Nuestra doctrina sistematiza los apartados del artículo 334 distribuyendo los bienes inmuebles según lo sean por naturaleza o incorporación, por destino agrícola, comercial o industrial, por destino suntuario, y por analogía(2). Sin desatender totalmente esa clasificación y menos las diferencias que entre cada uno de sus grupos se observan, estructuro seguidamente el estudio del citado artículo en siete apartados, incluyendo uno de ellos (el último) relativo a las cosas registrables, a manera de punto de transición del estudio de los inmuebles al de los bienes muebles, ya que comprende ambas clases de cosas.

  2. El suelo. Edificios y construcciones

    El número 1.° del artículo 334 se refiere, en primer lugar, a «las tierras», expresión equívoca en el idioma corriente, que en sentido técnico jurídico hay que estimar referida a los inmuebles principalmente de naturaleza rústica, como partes del suelo debidamente delimitados (fundos, predios, tierras, praderas, montes, parcelas). El suelo así considerado incluye, según orienta el artículo 350, su superficie y lo que está debajo de ella; es decir, también el subsuelo; claro es, sin referirse ahora a la relación dominical, para la que habrá que tener en cuenta las restricciones que del precepto citado se deducen.

    Los inmuebles por naturaleza tienen una regulación especial en el ámbito del Registro de la Propiedad. Se parte de la distinción entre finca material (trozo de la superficie terrestre cerrado por una línea poligonal y objeto de propiedad, según sentencia de 10 diciembre 1960) y finca funcional, que hace referencia a la finalidad económico-social que tiene. En este último aspecto las fincas rústicas deben ser cultivadas según la normativa dictada para ellas, y las urbanas han de someter a previa licencia toda parcelación urbanística y conferir a la autoridad la facultad de determinar la configuración y dimensiones de las parcelas edificables. Al lado de esas ideas, la finca registral se basa en el dato puramente formal de ser todo inmueble por naturaleza que abre folio en el Registro. Así, la Ley Hipotecaria establece la inmatriculación e inscripciones posteriores de las fincas en sus artículos 8.°, 13 y 243. Además, se prevé la existencia de fincas especiales, entre las que se enumeran las llamadas fincas discontinuas (predios no colindantes que forman una unidad orgánica, artículo 8.°, párrafo 2.°, de la Ley Hipotecaria), el agua (artículo 66 del Reglamento Hipotecario), la propiedad horizontal (artículo 8.°, párrafo 5.°, de la Ley Hipotecaria), los garajes (artículo 68 del Reglamento Hipotecario) y las concesiones administrativas (artículo 31 del Reglamento Hipotecario).

    Además del suelo («las tierras») son también inmuebles por naturaleza «los caminos»(3). La palabra «caminos» incluye actualmente las «vías públicas» a que se refiere el artículo 5.° del Código de la Circulación de 25 septiembre 1934, modificado en este punto por varios Decretos, el último de 13 enero 1978, entre las que destacan por su importancia para el tráfico la carretera o vía interurbana, la calle o vía urbana, la autopista y la autovía, cuyas características diferenciadoras señala el propio Reglamento citado. La Ley 25/1988, de 29 julio, de carreteras, regula la planificación, proyección, construcción, conservación, financiación, uso y explotación de las carreteras estatales. Clasifica las carreteras en autopistas, autovías, vías rápidas y carreteras convencionales. Se trata, como uno de los objetivos de esta Ley de Carreteras, de adaptar las nuevas exigencias técnicas a las actuales demandas de los usuarios y a la realidad de la organización territorial nacida de la Constitución. Dentro de estos inmuebles por naturaleza, la Ley citada delimita, entre otros conceptos, los de áreas de servicio y caminos que no tienen la consideración de carreteras (arts. 2.° y 3.°). En cambio, «los edificios», así como «las construcciones de todo género adheridas al suelo», son inmuebles por incorporación.

    El régimen jurídico de estos inmuebles por naturaleza o por incorporación no es en nuestro ordenamiento uniforme, lo que repercute en los efectos que en cada caso se producen. Destaca al respecto la ordenación del suelo, cuyo régimen, así como el de la organización llamada urbanística, presenta acusados matices de orden público y de intervencionismo estatal(4). Pero no deja de afectar en forma trascendente al régimen privatista de los inmuebles. Rige actualmente el texto refundido de la ley sobre régimen del suelo y ordenación urbana, aprobado por Real Decreto 1.346/1976, de 9 abril. De esta ley interesa resaltar que la actividad urbanística a que se refiere pretende, sobre todo, el fomento e intervención del ejercicio de las facultades dominicales relativas al uso del suelo y edificación: la competencia urbanística comprende la facultad de limitar el uso del suelo y de las edificaciones. En orden al régimen del suelo, esa competencia comprende, entre otras, las funciones de procurar que el suelo se utilice en congruencia con la utilidad pública y la función social de la propiedad. En orden al fomento e intervención en el ejercicio de las facultades dominicales relativas al uso del suelo y edificación, esa competencia comprende, entre otras, las facultades de ceder terrenos edificables y derechos de superficie sobre los mismos e imponer la enajenación cuando no se edificare en el tiempo y forma previstos.

    El intervencionismo administrativo en el régimen del suelo se manifiesta al disponer el artículo 4.°, apartado 2.°, de la Ley del Suelo citada que la gestión pública suscitará en la medida más amplia posible la iniciativa privada y la sustituirá, cuando ésta no alcanzare a cumplir los objetivos necesarios, con las compensaciones que la propia ley establece. El fin que con ello se persigue es el mayor bienestar de la población (art. 7.°). Por otra parte, la planificación urbanística tiene como una de sus finalidades adoptar medidas de protección del suelo y de los recursos naturales. El suelo se contempla, además, como soporte natural del proceso de desarrollo urbano, del medio ambiente y del paisaje, disponiéndose en esta perspectiva la adopción de las medidas ¡pertinentes de protección.

    Las «edificaciones», como ya se ha observado, son inmuebles por incorporación. Su estructura implica una adherencia definitiva al suelo y una integración indisoluble de diversos muebles (materiales de construcción y demás) que forman el conjunto unitario del edificio. Forma el edificio con el suelo que es su base un todo, cuyas partes, como observa la sentencia de 4 junio 1925, no pueden separarse sin detrimento. Y también forma un todo con los bienes muebles que le han sido adheridos, de forma que su separación no sea posible sin deterioro o menoscabo del inmueble; con la conclusión de que dichos muebles adquieren la cualidad de inmuebles por incorporación, a disciplinar como tales según el número 3.° de este artículo 334 (sentencia de 18 marzo 1961). La incorporación para dar lugar a un inmueble ha suscitado algunos problemas de interpretación. Se citan los casos de los hórreos o paneras...

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