Artículo 32

AutorJose Manuel García García.
Cargo del AutorDoctor en Derecho. Registrador de la propiedad.
  1. EL CONCEPTO DE TERCERO HIPOTECARIO EN GENERAL

    El artículo 32 de la Ley Hipotecaria alude al tercero, al que no le perjudican los títulos de dominio y derechos reales no inscritos ni anotados.

    Otros preceptos, tanto de la Ley Hipotecaria como del Código civil, aluden igualmente al tercero. Por ello, antes de entrar en la cuestión de las clases de terceros y de a qué tercero se refiere este artículo 32 de la Ley Hipotecaria, conviene precisar el concepto general de tercero hipotecario, para luego descender a sus distintas clases, entre ellas el tercero del artículo 32 como diferente del tercero de otros preceptos, singularmente, del tercero del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

    Ha sido corriente definir el tercero en general, atendiendo a los conceptos generales de relación jurídica y de parte del negocio jurídico, para considerar como tercero al que, «siendo parte en una relación jurídica inscrita, es ajeno a otra relación jurídica, y que, por acogerse a la inscripción registral, no le puede afectar la relación jurídica no inscrita, ni las causas de ineficacia de la misma que no consten inscritas».

    Ahora bien, aunque el concepto de relación jurídica permite recoger una buena parte de los supuestos del tercero hipotecario, no es suficiente para englobar a todos ellos, tal como los contempla la legislación hipotecaria, pues en ocasiones no existen dos relaciones jurídicas conexas y, a pesar de ello, el titular, que es parte en una relación jurídica, no por ello deja de ser tercero respecto al contenido no inscrito.

    Por ello, parece más adecuado partir de un concepto más amplio de tercero hipotecario, que permita abarcar o cubrir más supuestos que los de las dos relaciones jurídicas conexas.

    A tal efecto, nada mejor que acudir a la Sentencia de 4 marzo 1988, que lo define como «aquel titular registral que es ajeno a un acto, hecho, negocio, relación o situación jurídica no inscrita».

    Por tanto, tercero no es sólo el que es ajeno a una relación jurídica no inscrita, por no ser parte en ella, sino también el que es ajeno a un hecho, acto o situación jurídica no inscrita, aun en el supuesto de que dichos hechos, actos o situaciones jurídicas sean elementos o presupuestos de la relación jurídica en la que interviene el tercero.

    Lo importante para ser tercero es ser ajeno a un contenido no inscrito.

    La utilización de las relaciones jurídicas para definir el tercero hipotecario parte de las concepciones de Núñez Lagos y de García Aranda y García Herguedas, que ciertamente ofrecen gran interés para cubrir la mayor parte de los supuestos de tercero hipotecario, pero resulta insuficiente para explicar otros supuestos como el de tercero en la venta de cosa ajena, o el de tercero en relación con la quiebra o con situación de declaración judicial de incapacidad o incluso de prohibiciones de disponer voluntarias o judiciales, y también respecto a situaciones que no son propiamente relaciones jurídicas, como ocurre con la usucapión.

    Ampliando, por tanto, el concepto de tercero hipotecario, para que pueda cubrir todos los supuestos, podemos definirlo de la siguiente manera: «Es aquel titular registral que, siendo parte en una relación o situación jurídica o negocio jurídico inscrito, es ajeno a un hecho, acto, negocio, relación o situación jurídica no inscrita, y que, por ello, resulta protegido por la legislación civil e hipotecaria frente a ese contenido no inscrito.»

    Este concepto de tercero hipotecario puede extraerse del conjunto de preceptos que regulan dicho tercero, tanto en la Ley Hipotecaria como en el Código civil, y que no se limitan al juego del tercero respecto a dos relaciones jurídicas conexas, sino también respecto a otros hechos, actos o situaciones jurídicas no inscritas, a las que el tercero es ajeno.

    Esta ajenidad del tercero respecto a un contenido jurídico no registrado es lo que, en definitiva, tipifica y define a todo tercero, con independencia de si existen o no relaciones jurídicas conexas, según veremos, al examinar las clases de terceros hipotecarios.

  2. LAS NOTAS CARACTERÍSTICAS DEL TERCERO HIPOTECARIO EN GENERAL

    De la definición que se acaba de exponer en el epígrafe anterior, se deducen las notas características del concepto general de tercero hipotecario, que son las siguientes:

    1 .a Todo tercero hipotecario, en el ámbito inmobiliario, ha de ser titular registral.

    1. a El tercero hipotecario es ajeno respecto a un hecho, acto, negocio, facultad, relación o situación jurídica no inscrita.

    2. a El tercero hipotecario es parte en una relación jurídica inscrita o anotada en el Registro.

    3. a Ha de existir una conexión entre el hecho, acto, negocio, situación o relación jurídica no inscrita y la relación jurídica inscrita.

    4. a La nota de protección registral del tercero hipotecario frente a la situación no inscrita, que carece de protección.

  3. LA CARACTERÍSTICA DE LA TITULARIDAD REGISTRAL DEL TERCERO HIPOTECARIO EN GENERAL

    El tercero hipotecario ha de ser titular registral.

    La mayor parte de los preceptos de la Ley Hipotecaria aluden a este requisito del tercero (así, arts. 34, 36, 37, 40.últ.). Otros preceptos no aluden expresamente a la inscripción de su título, como ocurre precisamente en el artículo 32 de la Ley Hipotecaria, que se limita a mencionar el «tercero» sin más definiciones ni requisitos, al igual que ocurre en el artículo 606 del Código civil.

    Sin embargo, aun estos preceptos que aluden al tercero sin mencionar la nota característica de su inscripción en el Registro, presuponen la necesidad de la misma, no ya como mero requisito de protección del tercero, sino como elemento definitorio del tercero hipotecario, y ello porque la finalidad del sistema inmobiliario, según la Ley Hipotecaria y el propio Código civil, es contemplar al tercero hipotecario como un titular que ha inscrito y al que no le pueden afectar las situaciones jurídicas no inscritas.

    El propio artículo 32 de la Ley Hipotecaria exige entenderlo así por contraposición a la parte inicial del precepto, pues si alude a «los títulos de dominio y de otros derechos reales que no estén debidamente inscritos» como que no perjudican a «tercero» es sobre la base lógica de que este tercero «ha de haber inscrito» para ser tal, pues en otro caso se apoyaría en otro título de dominio o derecho real no inscrito, que no podría perjudicar a tercero. Ello aparte de que, al delimitar el objeto del Registro de la Propiedad en el artículo 1 de la Ley Hipotecaria y en el artículo 605 del Código civil, como que tiene por objeto «la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles», está partiendo de la base de que el objeto de la legislación hipotecaria es la titularidad registral sobre bienes inmuebles, y de ahí que sólo pueda considerarse tercero hipotecario, es decir, tercero con efectos inmobiliarios regístrales, al tercero que haya inscrito frente a un contenido ajeno a la inscripción.

    Es más, cuando el Código civil alude al tercero, en el ámbito inmobiliario, hay base para entender que se tiene que referir al tercero definido en general por el artículo 606 del Código civil, sin perjuicio de poder existir otros supuestos específicos, pero siempre sobre la base de la necesidad de inscripción registral, para que pueda hablarse de tercero en el ámbito inmobiliario.

    El artículo 1.526 del Código civil es un precepto fundamental a estos efectos, y al referirse no sólo a la «cesión de un crédito», sino también a un «derecho o una acción», es lo suficientemente amplio para considerarlo especialmente significativo sobre el criterio del legislador civil en esta materia.

    Así, dicho artículo 1.526 del Código civil establece en su primer párrafo que «la cesión de un crédito, derecho o acción no surtirá efecto contra tercero, sino desde que su fecha deba tenerse por cierta en conformidad a los artículos 1.218 y 1.227».

    Estos artículos 1.218 y 1.227 del Código civil aluden ciertamente a terceros respecto a escrituras públicas y documentos privados en los que no han intervenido, sin referirse al elemento de la inscripción registral.

    Pero el párrafo segundo del citado artículo 1.526 del Código civil sirve para aclarar cualquier duda sobre esta cuestión, pues añade que «si se refiere a un inmueble», la cesión no surtirá efectos contra tercero sino «desde la fecha de su inscripción en el Registro».

    Por tanto, es bien claro que el tercero en materia inmobiliaria es también para el Código civil el que ha inscrito frente a quien no ha inscrito, ya que en otro caso no tendría sentido excepcionar lo dispuesto en los artículos 1.218 y 1.227, tratándose de bienes inmuebles.

    Si esto es así, resultará que los artículos 1.228 y 1.227 del Código civil han de relacionarse con lo dispuesto en los artículos 606 y 608 del Código civil, es decir, en definitiva, con la legislación hipotecaria, en el sentido de que, tratándose de bienes inmuebles, las escrituras públicas y los documentos privados no inscritos no surten efecto contra tercero, sino a partir de la fecha de su inscripción en el Registro, quedando relegados sus efectos extrarregistrales contra tercero únicamente a los bienes muebles.

    En definitiva, el párrafo segundo del artículo 1.526 del Código civil constituye la interpretación auténtica del propio legislador civil de los artículos 1.218 y 1.227 del Código civil y de otros preceptos en que se alude a los efectos inmobiliarios respecto a terceros.

    Así se explica también el considerado a veces «oscuro último párrafo del artículo 1.124 del Código civil», cuando dice que «esto (la acción resolutoria) se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria».

    También adquiere perfecta inteligencia la «Disposición general» del artículo 1.537 del Código civil, con el que termina todo el Título relativo a la compraventa de inmuebles, al decir que «todo lo dispuesto en este título se entiende...

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