Artículo 3

Autor:Gorgonio Martínez Atienza
Cargo del Autor:Doctor en derecho y licenciado en criminología
Páginas:27-74
RESUMEN

I. Régimen de propiedad del art. 396 CC - A) Artículo 396 del Código Civil - 1º.- Elementos privativos - 2º.- Elementos comunes - 3º.- Elementos intermedios - 4º.- Servidumbres - B) Derecho singular y exclusivo de propiedad y copropiedad - II. Cuota de participación - III. Disposición por el propietario de su derecho

 
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"En el régimen de propiedad de propiedad establecido en el art. 396 del CC corresponde al dueño de cada piso o local:

  1. El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitéctonicos e instalaciones de todas clases, aparentes o

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    no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen fuera del espacio delimitado.

  2. La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.

    A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.

    Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad".

I Régimen de propiedad del art. 396 CC
A) Artículo 396 del CC

Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados, y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fuesen de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles. Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto (véase Disposición Transitoria Primera LPH).

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados (redactado por la Disposición Adicional Única, apartado 1, de la Ley 8/1999, de 6 de abril)

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Declara la STS de 22 de diciembre de 1994 que, "la propiedad horizontal se rige por el art. 396 CC, la LPH y la voluntad de los interesados". El régimen jurídico de la propiedad horizontal en Cataluña se establece en el Capítulo III, Título V, del Libro Quinto del CC.

En el ámbito de la propiedad horizontal existe una propiedad privada individual unida al condominio indivisible sobre los elementos comunes necesarios al debido aprovechamiento de cada una de sus partes; a este respecto la STS de 6 de junio de 1968 determina que, "en la propiedad horizontal existe una pluralidad de personas que, además de tener cada una de ellas su propiedad exclusiva, tienen derechos sobre fracciones de un mismo edificio, sobre sus pertenencias y servicios comunes disfrutados en copropiedad". En la propiedad horizontal la necesidad de compaginar los derechos e intereses concurrentes de una pluralidad de propietarios y ocupantes de los pisos justifica, sin duda, la fijación legal estatutaria de especificar restricciones o límites a los derechos de uso y disfrute de los inmuebles por parte de sus respectivos titulares (STS de 21 de octubre de 1993). Declara la SAP de Badajoz de 25 de mayo de 1991 que, «pueden definirse los elementos comunes como aquellas dependencias o partes del edificio necesarias o útiles para su adecuado uso o disfrute, por parte de todos los propietarios, por contraposición a los elementos privativos, que serán aquellos cuya utilización está exclusivamente reservada a cada propietario...». Según la SAP de Albacete de 7 de marzo de 2000: «... El propietario no puede verse privado del acceso a las partes comunes, que también integran su derecho de propiedad, en virtud de una deuda existente con la Comunidad de propietarios, por más que la comunidad lo acuerde unilateralmente en este sentido».

1º.- Elementos privativos

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Se caracterizan por la exclusividad de su utilización, determinando el precepto objeto de estudio a grandes rasgos cuáles son los datos objetivos que permiten tipificarlos; apuntando DE LA CÁMARA ÁLVAREZ que, cualquier espacio del inmueble suficientemente delimitado y que por su propia naturaleza no tenga la condición de elemento común, puede constituir una parte o porción privativa. Destaca DELGADO ROLDÁN, que tanto las viviendas y locales como sus posibles anejos son espacios delimitados; sosteniendo la doctrina sobre estos últimos que son elementos privativos, separados físicamente del piso y accesorios del mismo edificio.

Armonizando los dispuesto en el art. 396 CC y el art. 3 de la LPH, hemos de distinguir los elementos comunes por naturaleza, como inherentes al derecho singular de propiedad sobre los espacios delimitados susceptibles de aprovechamiento independiente que son objeto de enumeración ad exemplum en la propia Ley; y elementos comunes por destino, que son aquellos que en concepto de anejos se adscriben especialmente al servicio de todos o algunos de los propietarios singulares (SSTS de 21 de noviembre de 1965 y 12 de febrero de 1981). A diferencia de los elementos comunes que por su propia esencia o naturaleza no pueden en ningún supuesto dejar de serlo, otros son susceptibles de transformarse en partes privativas, siempre que la comunidad acuerde por unanimidad su desafectación (SSTS de 12 de noviembre de 1969, 27 de abril de 1976 y 6 de junio de 1979).

El art. 553-43 del Libro Quinto del CC de Cataluña regula la "disposición de elementos comunes", disponiendo que la junta de propietarios puede desafectar un elemento común en los términos que se determinan en este precepto.

Son elementos privativos los elementos arquitectónicos e instalaciones, aparentes o no, que estén comprendidas dentro de los límites de un espacio privativo (STS de 11 de octubre de 1991).

1) Requisitos de las partes privativas

  1. Espacios suficientemente delimitados: Dice XAVIER ROCHA que constituyen una parte del edificio en cierto modo cerrada o autónoma, en la que puede desarrollarse un hogar familiar o una actividad comercial o cultural. Cualquier espacio del inmueble suficientemente delimitado y que por su propia naturaleza no tenga la condición de elemento común, puede constituir una parte o porción privativa. Afirman DIEZ-PICAZO y GULLÓN que, no es preciso que se haga mediante la separación de tabiques con otros espacios en el caso de edificios destinados a plantas de garaje, o en los sótanos dedicados al mismo fin, siempre que no se configuren en el título constitutivo como anejos de la propiedad de los pisos o locales del edificio; bastando en tales supuestos el trazado de línea en el suelo.

  2. Espacios susceptibles de aprovechamiento independiente: Por tener salida propia a un elemento común o directamente a la vía pública; aunque la RDGRN de 12 de noviembre de 1997, admite la posibilidad de configurar como objeto de propiedad separada una vivienda en planta alta sin salida propia a un elemento común del edificio o a la vía pública, ambas viviendas pertenecen al mismo propietario quien, además, ha constituido sobre esta última una servidumbre de paso en beneficio de aquélla.

    La propiedad horizontal simple se regula en los arts. 553-3 a 553-47 del Libro Quinto del CC de Cataluña, disponiendo el primero de los preceptos reseñados previamente que solo pueden configurarse como elementos privativos de un edificio las viviendas, locales y espacios físicos que pueden ser objeto de propiedad separada y que tienen independencia funcional porque disponen de acceso propio a la vía pública, ya sea directo o a través de un elemento común de goce no restringido. El art. 553-34 de esta disposición normativa regula los elementos privativos de beneficio común, disponiendo que el título de constitución o la junta de propietarios pueden establecer que uno o más elementos privativos se destinen al beneficio común, ya sea por el servicio directo que prestan a los propietarios o por el beneficio económico que reporta ceder sus uso; son titulares de los elementos privativos de beneficio común los titulares de los demás elementos privativos en proporción a su cuota y de forma inseparable de la propiedad de su elemento privativo concreto; y su administración se rige por las normas generales, y, la...

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