Artículo 3

Autor:Manuel Amorós Guardiola...[et al.]
RESUMEN

I. El principio de titulación pública.-II. Documentos notariales.-III. Documentos judiciales.-IV. Documentos administrativos.-V. Documentos privados inscribibles.

 
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  1. EL PRINCIPIO DE TITULACIÓN PÚBLICA

    Impropiamente suele enunciarse un principio de legalidad, que abarcaría dos cuestiones de muy distinto alcance: la titulación pública y la calificación. Siguiendo el modelo de la doctrina alemana, que hace equivalente el Legalitätsprinzip al Grundsatzder Sachprüfung (1), resulta más adecuado referir la noción de principio de legalidad a la calificación (o control de legalidad), y hablar, separadamente, de un principio de titulación pública.

    Entre los principios hipotecarios (lo mismo que entre los principios de cualquier otra rama del Derecho, o cualquier otra institución) hay que hacer una distinción fundamental: la que diferencie entre unos principios esenciales o inmanentes y unos principios técnicos o accidentales.

    Los primeros forman parte de la esencia de la institución, nacen de ella. Alterarlos implicaría desnaturalizar la institución misma. Principios hipotecarios esenciales o inmanentes son los de buena fe, calificación, tracto sucesivo, legitimación y fe pública. Si el legislador prescindiera de ellos -por ejemplo, permitiera la protección del tercero de mala fe, o permitiera el acceso al Registro de actos o contratos nulos, o permitiera que dispusiera registralmente quien no aparece como titular registral, o no estableciera una presunción de exactitud (a favor del titular o a favor-de los terceros)-, introduciría un elemento de arbitrariedad que atentaría contra la naturaleza misma de las cosas.

    Los principios hipotecarios meramente técnicos o accidentales no forman parte de la esencia de la institución; son los de voluntariedad, rogación y documentación pública. Si el legislador prescinde de ellos, y parte del principio contrario -inscripción obligatoria, inscripción practicada de oficio, inscripción practicada en base a documentos privados-, no atenta contra la institución, no lesiona la esencia misma del Registro (2).

    No quiere esto decir que sea indiferente, tratando en concreto de la documentación, que accedan al Registro documentos privados o documentos públicos. En absoluto; el documento público contribuye decisivamente al perfeccionamiento de la institución registral. Circunscribiéndonos al documento notarial: una plena identificación de los otorgantes y una plena apreciación de capacidad son dos aspectos que difícilmente podrían lograrse sin la intervención del Notario -a menos que se desplazara la contratación al Registro-; la inicial adecuación del documento a las leyes, que lleva a cabo el Notario, hace que el funcionamiento del Registro sea más ágil, y evita rechazos que, en muchos casos, incidirían en la prioridad.

    El principio registral de titulación pública tiene amplias raíces históricas y geográficas. En el Derecho español, ese principio está presente desde los inicios más remotos del sistema registral. Como advirtió Gómez de la Serna (3), del principio de titulación pública han partido siempre nuestros legisladores. «Don Carlos y doña Juana, en la Pragmática de 1539, al ordenar que se registraran los contratos de censos, tributos e hipotecas, sólo debieron referirse a los que estaban otorgados en la forma que para hacer prueba exigían las leyes de Partida, porque, cuando no lo expresaron, es de creer que quisieron ajustarse a lo que el derecho tenía establecido. Pero aun de sus palabras se infiere lo que decimos: en la Pragmática se impuso a los que no registraran los contratos, la pena de que no hicieran fe ni se juzgara conforme a ellos, palabras que sólo pueden referirse a los documentos públicos, que son los que hacen fe, y no a los documentos privados.» Más explícita fue la Pragmática de 1768: «El instrumento que se ha de exhibir en el oficio de hipotecas, ha de ser la primera copia que diere el escribano que la hubiere otorgado, que es el que se llama original; excepto cuando por pérdida o extravío de algún instrumento antiguo se hubiere sacado otra copia con autoridad de Juez competente, que en tal caso se tomará de ella razón, expresándolo así» (4). El principio de titulación pública fue formulado en términos idénticos a los actuales por la primera Ley Hipotecaria.

    También se extiende este principio por la generalidad de los sistemas registrales. Por citar sólo los dos Ordenamientos que encabezan los sistemas germánico y latino: según el artículo 4 del Decreto francés de 4 enero 1955: «Tout acte sujet á publici-té dans un bureau des hypothéques doit étre dressé en la forme authentique»; y según el artículo 29 de la Ordenanza Inmobiliaria alemana, tras la reforma de 28 agosto 1969 (por la Beurkundungsgesetz). «Eine Eintragung soll nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder óf-fentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Andere Voraussezungen der Eintragung bedürfen, soweit sie nicht bei dem Grundbuchamt offenkundig sind, des Nachweises durch Óffentliche Urkunden.»

    Diversos fundamentos pueden aducirse para justificar la exigencia de autenticidad que se impone a los actos sujetos a publicidad registral -escribe Dagot (5)-. Se puede citar, en primer lugar, que la publicidad se llevará efectivamente a cabo; cualquiera que sea el criterio de los interesados, el legislador impone a los notarios (y a otros funcionarios) la obligación de llevar a cabo la publicidad, cualquiera que sea la voluntad de las partes (art. 2 del D. de 4 enero 1955). Se puede aducir igualmente que, desde el momento en que interviene un profesional (lo más frecuente, aunque no en todos los casos, es que se trate de un notario), se tiene la seguridad de que la publicidad se hará correctamente. Sobre todo, serán cumplidas todas las prescripciones minuciosas cuyo cumplimiento es necesario para que la publicidad inmobiliaria funcione bien y sea satisfactoria. Hay que advertir a este respecto que el artículo 4, antes citado, es el primero de la Sección II, cuyo título es muy revelador de su contenido: Medidas tendentes a asegurar la exactitud del fichero inmobiliario.

    «Las inscripciones incorrectas -escriben, por su parte, Holzer y Kramer (6)-, por la fe pública que produce el Registro, lesionan gravemente el tráfico jurídico. Para evitar ese peligro, se exige que los presupuestos negociales accedan al Registro en documento público.»

    El artículo 3 de la Ley Hipotecaria emplea el término «inscritos» en sentido estricto; es decir, se refiere al acceso de los títulos por la vía de la inscripción, es decir, de un asiento positivo y definitivo. Al expresarse así es coherente con la terminología de los dos artículos que le preceden: el artículo 1 habla de «inscripción o anotación» -por tanto, utiliza también el término inscripción en sentido estricto-, y el artículo 2 afirma que determinados títulos «se inscribirán» -utilizando el término, también en sentido estricto-. Por tanto, el artículo que comentamos:

    1. No extiende el principio de titulación pública a otros tipos de asientos. En materia de anotaciones preventivas rige, como veremos, el principio contrario.

    2. Sólo menciona los títulos que pueden dar lugar a una inscripción, no a otro tipo de asientos. No hace referencia a otros documentos, como los mandamientos judiciales, que son el medio de extender anotaciones por orden judicial.

  2. DOCUMENTOS NOTARIALES

    Tratándose de negocios privados extrajudiciales (7), el título público adecuado, para acceder al Registro, es el notarial. «El Notario, dice el artículo 1 de la Ley Notarial, es el funcionario público autorizado para dar fe, conforme a las leyes, de los contratos y de más actos extrajudiciales.» Dentro de los documentos públicos notariales, el destinado a reflejar las declaraciones de voluntad es la escritura pública: «Contenido propio de las escrituras públicas son las declaraciones de voluntad, los actos jurídicos que impliquen prestación de consentimiento y los contratos de todas clases» (art. 144, párr. 2, R...

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