Artículo 3
| Autor | Fuentes Lojo |
| Cargo del Autor | Abogado |
Artículo 3.
En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código civil corresponde al dueño de cada piso o local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes ele mentos, pertenencias y servicios comunes.
A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atri-buida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.
Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligacio nes derivadas de este régimen de propiedad.
Artículos 5 y 17 de la Ley 49/60. Artículo 396 CC, con la nueva redacción dada por la disposición adicional única.
La Ley de reforma no ha introducido modificación alguna en el texto de la Ley 49/ 1960, que es el que se ha transcrito.
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La rúbrica de este capítulo III se redacta por el artículo 3 de la Ley n.º 8, de 6 de abril de 1999.
No es frecuente encontrar en la doctrina una definición de lo que deba entenderse por >.
Por nuestra parte, definimos esta propiedad como el derecho singular y exclusivo de propiedad que una persona o grupo de personas posee sobre un espacio suficiente mente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidas dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, y los anejos que expresa mente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado; así como sobre aquellos elementos, pertenencias y servicios comunes que ha de disfrutar en unión de los demás propietarios.
Del concepto que hemos expuesto en el apartado anterior, podemos afirmar ya que son caracteres de esta institución:
1) Constituir un derecho de propiedad
Pero un derecho de propiedad no al estilo clásico o romanístico del ius utendi acque abutendi re sua quatenus iuris ratio patitur, con sus caracteres de derecho absoluto, exclusivo y perpetuo sino en su verdadero sentido moderno de señorío abstracto y unitario sobre una cosa, hasta el extremo de que las facultades que normalmente lo integran pueden no existir o estar temporalmente limitadas al propietario sin que por ello se pierda la inte gridad potencial determinante de la posibilidad de recuperarlas; concepción esta última que admite nuestro Tribunal Supremo en Sentencias del 3 y 23 de diciembre de 1946.
2) Un derecho de propiedad que, bajo el aspecto subjetivo, puede ser disfrutado por una sola persona o conjuntamente por varias
En este último caso se constituirá sobre cada apartamento una comunidad de tipo ordinario, una situación de pro indiviso entre esos copropietarios, que se regirá por las normas generales de los artículos 392 y siguientes del Código civil, con la única parti cularidad de que a efectos de asistir y votar en las juntas de propietarios del inmueble, habrán de designar un representante que hable por ellos.
3) Un derecho que tendrá por objeto >, unos elementos y servicios comunes y, aunque no siempre, unos anejos
Este carácter supondrá, a su vez: a) Un edificio donde el espacio delimitado se encuentre. b) El espacio delimitado o elemento privativo a que expresamente se refiere el pre cepto.
c) Los restantes elementos, pertenencias o servicios comunes.
BATLLE [2] fija dicha jerarquía así:
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Disposiciones que, con carácter imperativo y especial, se establecen en nuestra legislación, tanto en la Ley primordial de 21 de julio de 1960 como en la Ley de arren damientos urbanos; en la Ley hipotecaria y su reglamento; o en otras leyes, como la de 15 de julio de 1954, sobre viviendas protegidas, etc.
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El acuerdo o convenio de los propietarios, que hay que admitir salvado el prin cipio de orden público, de la moral y de las leyes imperativas, conforme al artículo 1.255 del Código civil y a la permisión de pacto que, relativamente a ciertos supuestos, establece la Ley especial y admite el párrafo 4.º del artículo 396 en su nueva redacción y se concretan en los estatutos y reglamentos.
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Las normas meramente dispositivas especialmente referidas a la materia, en el artículo 396 o en otras disposiciones sobre ella.
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Las normas comunes aplicables a la copropiedad o a la propiedad individual, según se trate de derechos relativos a las cosas en comunidad o a las cosas privativas, y siempre que estas normas no pugnen con la particular naturaleza de la propiedad por pisos.
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La costumbre del lugar que suele concretarse a propósito de ciertas obras, instalaciones, etc.
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Los principios generales del derecho.
ESCRIVÁ DE ROMANÍ 3 llega a las siguientes conclusiones:
1) Que el artículo 396 del CC y el artículo 3 de la Ley de 21 de julio de 1960, que definen la institución en sí, así como todos los que contienen definiciones, son de dere cho imperativo; 2) que el pacto de no pedir la división por pisos, admitido en el ar tículo 401 del CC parece que puede convertirse en la misma medida que puede con venirse la no división de la comunidad por plazo que no exceda de diez años; 3) que la posibilidad de imponer la indivisión en propiedad horizontal en el acto de transmi-sión de un edificio, equivale a una prohibición de disponer, que se rige por el artículo 781 del CC, y por los artículos 26 y 27 de la Ley hipotecaria, y que sólo puede ser impuesta en la medida en que son válidas y eficaces cualesquiera otras prohibiciones de disponer; 4) que no es posible pactar algún otro tipo de división por pisos distinto del regulado en la ley, por el carácter imperativo general de la legislación; 5) que no resulta tan claro hasta dónde puede llegar la autonomía de la voluntad en el derecho a señalar libérrimamente el número de pisos o locales que se constituyen como pro piedad separada, ya que se tropezaría con lo dispuesto en el artículo 5 de la ley y el n.º 4, párrafo 2.º del artículo 8 de la Ley hipotecaria, que exige se describan todos los pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, aunque existan razones lógicas y de necesidad apremiante, además del artículo 396 del CC y el 8 de la ley que permite la agrupación de locales o pisos colindantes; 6) que resulta dudoso el carácter imperativo o dispositivo de lo dispuesto en el párrafo 3.º del artículo 7 de la ley, aun que parece puede regularse con cierta amplitud en los estatutos; 7) que tiene carácter imperativo lo dispuesto en cuanto a la contribución en los gastos comunes, al menos para no excluir en forma total la participación de ningún comunero; 8) que serán pac tos lícitos: la exclusión de algunos comuneros en determinados gastos, como el ascensor, y el establecer que la cuota de participación en dichos gastos no sea la misma cuota que los comuneros tienen en el total del inmueble; 9) que la fijación de la cuota es esen cial y precisamente ha de hacerse con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo.
En el campo jurisprudencial cabe citar:
La Sentencia del propio Tribunal Supremo de 27 de abril de 1976, la cual no se limita a afirmar axiomáticamente que >, sino que lo demuestra, a través de un exhaustivo examen del articulado de la ley, del que...
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